Определяне на заем
Какво представлява обемният заем?
Окончателен заем е вид ипотека заем, който може да се използва в сделки за финансиране от собствениците. Този вид заем включва ипотеката на продавача върху жилището и добавя допълнителна допълнителна стойност, за да достигне общата покупна цена, която трябва да бъде платена на продавача във времето.
Ключови вкъщи
- Окончателният заем е форма на финансиране от собственика, при която продавачът на имот поддържа непогасена първа ипотека, която след това се изплаща частично от новия купувач.
- Вместо да кандидатства за конвенционална банкова ипотека, купувачът подписва с продавача ипотека и новият заем не се използва за изплащане на съществуващия заем на продавача.
- Заемните заеми могат да бъдат рискови поради факта, че продавачът-финансист поема пълния риск от неизпълнение, свързан с двата заема.
Разбиране на заемни заеми
Формата на финансиране, на която разчита заемният заем, обикновено се използва при сделки, финансирани от продавача. Окончателният заем придобива същите характеристики като заема, финансиран от продавач, но той включва текущата ипотека на продавача в условията на финансиране.
Финансиране от продавача е вид финансиране, което позволява на купувача да плати главница директно на продавача. Сделките за финансиране на продавача имат високи рискове за продавача и обикновено изискват авансови плащания по-високи от средните. При сделка, финансирана от продавач, споразумението се основава на a запис на заповед които подробно описват условията на финансиране. В допълнение, сделката, финансирана от продавач, не изисква главницата да се разменя предварително, а купувачът извършва плащания на вноски директно към продавача, които включват главница и лихва.
Заемните заеми могат да бъдат рискови за продавачите, тъй като те поемат пълния риск от неизпълнение на кредита. Продавачите също трябва да са сигурни, че съществуващата им ипотека не включва клауза за отчуждаване, което изисква от тях да изплатят изцяло институцията за ипотечно кредитиране, ако се прехвърли собствеността на обезпечението или ако обезпечението се продаде. Клаузите за отчуждаване са често срещани в повечето ипотечни заеми, които често предотвратяват възникването на сделки за заем.
Как работи заемният заем
Общите заеми се основават на концепцията за финансиране от собственика и разполагат със същото основно структуриране. Структура на обвързан заем се използва при сделка, финансирана от собственик, когато продавачът има оставащ баланс, който да плати по първия ипотечен заем на имота. Окончателният заем взема предвид оставащото салдо по съществуващата ипотека на продавача при договорения му лихвен процент и добавя допълнителен баланс, за да достигне общата покупна цена.
При заемния заем основната лихва на продавача се основава на условията на съществуващия ипотечен заем. За да постигне равновесие, продавачът трябва поне да спечели лихва, която съответства на лихвата по заема, която все още трябва да бъде изплатена. По този начин продавачът има гъвкавостта да договаря лихвения процент на купувача въз основа на настоящите му условия. Като цяло продавачът ще иска да договори възможно най -висок лихвен процент, за да извърши плащания по първата ипотека и също така да спечели спред по сделката.
Пример за заем-заем
Да кажем, че Джойс има ипотека в размер на 80 000 долара за дома си с фиксирана лихва от 4%.
Тя се съгласява да продаде дома си на Брайън за 120 000 долара, който внася 10% надолу и заема останалата част, или 108 000 долара, при 7%.
Джойс печели 7% от $ 28 000 (разликата между $ 108 000 и $ 80 000, които все още дължи), плюс разликата между 7% и 4% (т.е. 3%) на баланса от $ 80 000 ипотека.