Избягване на голяма данъчна сметка върху печалбите от недвижими имоти

Продажбата на имот под наем с огромна печалба може да бъде сбъдната мечта. В края на краищата, кой не би искал да направи доста пари от инвестиционния си имот? И все пак, за да увеличите печалбата от такава продажба, може да искате да отложите вземането на печалбите си като еднократна сума. Прочетете, за да разберете защо и да научите за друг вариант: an разсрочена продажба.

Голямо изплащане = Голяма данъчна сметка

Нека да разгледаме една често срещана ситуация:

Хал Букман погледна офертата на купувача за наетия от него дом и не можеше да повярва на номера, който видя. Стойността на имота му се е увеличила значително само за пет години. Въпреки това, когато Хал радостно разказа на данъчния си съветник за продажбата, съветникът беше по -малко развълнуван; приемането на дохода като еднократна сума не би било в най -добрия интерес на Хал от данъчна гледна точка.

Ако Хал декларира всички приходи от продажбата през същата година, в която продава имота, той ще плати 25% от частта от печалба, която съответства на всички амортизационни удръжки преди това е поел имота под наем. Освен това, всяка печалба извън възстановяването на амортизацията се облага с 15% (за данъкоплатците с облагаем доход между $ 80,000 и $ 441,450, ако са неженени, или $ 496,600, ако са женени, подават заедно) или 25% (за данъкоплатците над тези прагове).Хал пита данъчния си съветник дали може да направи нещо, за да намали облагаемия си доход за годината.

Консултантът знае само инструмента за използване: договор за продажба на изплащане.

Целта на разсрочените продажби

Продажбите на вноски се дефинират като продажба на имот, при която поне едно плащане не се извършва чак след данъчната година на продажбата. Както е описано подробно в „Публикация 537“, на Служба за вътрешни приходи (IRS) позволява на данъкоплатците да отлагат част от печалбата от продажбата на инвестиционен имот със договор за продажба на вноски. Това подреждане позволява продавачи да декларират пропорционална част от тях капиталовите печалби в продължение на няколко години. Продавачът обаче няма право да използва метода за разсрочена продажба, когато отчита загуба. Освен това продавачът може да се откаже от метода за продажба на вноски, когато отчита печалба.

Как работи методът за разсрочена продажба

Декларирането на печалби при продажба на вноски е теоретично просто. Данъчното облагане на продажбите на вноски отразява това на ренти, където пропорционалната част от всяко плащане се счита за връщане на главница. Единствените уговорки са, че продаваният имот не може да се търгува публично сигурност или част от редовния инвентар на фирмата, и данъкоплатец не може да бъде а дилър на продадения имот (с изключение на определени дилъри на акции за определен срок, които избират срещу специална лихва по метода на разсрочена продажба).

Нека да видим как Хал, от историята по -горе, би могъл да структурира продажбата си на вноски, ако иска да отложи данъците си върху капиталовата печалба за бъдеща година. Хал получава оферта от 400 000 долара за своя дом под наем. Той купи имота за 300 000 долара. През годините той е взел 100 000 долара амортизация удръжки, правейки своя коригирана основа $200,000. Следователно Хал трябва да декларира облагаема печалба от 200 000 долара (400 000 - 200 000 долара).

Съветникът на Хал препоръчва той да раздели приходите си от продажба на осем годишни вноски по 50 000 долара всяка, вместо да декларира 400 000 долара за една година. Докато вноските се получават конструктивно всяка година, този метод ще позволи на Hal да записва печалбите и следователно пропорционалната част от печалбите през осемте години.

Отчитане на приходите от продажба на вноски

Приходите от продажба на вноски могат да бъдат разделени на три отделни категории: печалба, главница (или вашата коригирана база в имота) и лихви. Всяка от тези категории се третира по различен начин Формуляр 1040. След това процентът на брутната печалба се използва за изчисляване на приходите от продажба на вноски за дадена данъчна година.

Капиталова печалба

В горния пример Hal трябва да декларира печалбата всяка година като дългосрочна или краткосрочен, в зависимост от това дали печалбата е била дългосрочна или краткосрочна към годината на продажбата. Докато дългосрочните печалби се облагат с по-ниска ставка, докато краткосрочни печалби се облагат като обикновен доход.Тъй като Хал държеше къщата в продължение на пет години, печалбата в този случай би била дългосрочна.

Ако печалбата беше краткосрочна, Хал все още може да се облага с данък върху дохода от вноски на по-ниска ставка, отколкото би имал, ако трябваше да декларира еднократната печалба. Това е така, защото краткосрочните печалби се облагат като обикновен доход, на върха на данъкоплатеца пределна данъчна ставка.Ако пропорционалната печалба не го тласне в следващата данъчна категория, тази ставка има потенциал да бъде по -ниска. Печалбата от продажба на вноски се отчита в IRS Формуляр 6252 и след това отнесени до Планиран във формуляр 1040.

Лихви

Данъкоплатците с доход от продажба на вноски също трябва да отчитат на купувача начислени лихви, които се облагат с обикновени доходи. Предвидената в договора за продажба лихва се нарича заявена лихва. Ако заявената лихва е недостатъчна (или нулева), част от основната част от продажбата трябва да се характеризира отново като „нестабилна лихва“. 

Директор

Част от всяка продажба на вноски се счита от IRS за необлагаема декларация за главница. Тази сума може да бъде определена чрез попълване на работен лист А на публикация 537. Главницата (коригираната база) за целите на продажбата на вноски е общата сума на вашата действително коригирана база в имота плюс всички разходи за продажба и възстановяване на амортизацията.

В този пример Хал има 200 000 долара като коригирана база в дома си. Той трябва да добави обратно 100 000 долара за възстановяване на амортизацията си и 10 000 долара за разходи за продажба, за да изчисли коригираната си база за целите на продажбата на вноски. Тази цифра е 310 000 долара.

Процент на брутната печалба

За да изчислите процента на брутната печалба, трябва да извадите коригираната основа за целите на продажбата на вноски - 310 000 долара, в този пример - от продажната цена, за да изчислите общата печалба. Тук общата печалба е $ 90 000 ($ 400 000 - $ 310 000). След това разделете общата печалба на продажната цена, която в този случай е 22,5% ($ 90 000 / $ 400 000), и имате процента на брутната печалба. И накрая, за да се изчисли облагаемата печалба всяка година, умножете този процент по размера на вноската. По този начин облагаемата печалба на Hal всяка година се счита за $ 11,250 ($ 50,000 x 22,5%).

Ипотеки и договорна цена

Ако купувачът на имота приеме а ипотека или някой друг запис на заповед с покупката, цената на имота трябва да бъде намалена със сумата на ипотеката/бележката. Ако например имотът под наем, който Hal продаде за 400 000 долара, има ипотека от 100 000 долара, цената на договора се намалява до 300 000 долара (400 000 - 100 000 долара).

Ако размерът на ипотеката надвишава общата коригирана база на имота, разликата трябва да бъде отчетена като плащане през първата година и цената на договора се увеличава с тази сума. Да приемем например, че имотът на Хал има ипотека от 250 000 долара. В този случай, в допълнение към плащането на вноски, Hal ще трябва да отчете надплащане от 50 000 долара през първата година.

Долния ред

Има много правила и разпоредби, свързани с продажбите на вноски и те трябва да се спазват внимателно. За повече информация относно подтеми като промени в продажната цена, различните форми, които получените плащания могат вземете и когато може да е по-добре да се откажете от договор за вноска и вместо това да вземете еднократно плащане, посетете на Уебсайт на IRS. Както винаги, не забравяйте да се консултирате с данъчния си съветник, за да обсъдите конкретната си данъчна ситуация.