Прехвърляне на ипотека Определение
Какво представлява прехвърлянето на ипотека?
Прехвърлянето на ипотека е транзакция, при която заемополучателят или заемодателят възлага съществуваща ипотека (заем за закупуване имот - обикновено жилищен - използващ имота като обезпечение) от настоящия притежател на друго лице или образувание. Собствениците на жилища, които не са в състояние да поддържат актуални плащанията си по ипотечни кредити, могат да поискат превод, така че да не просрочат задълженията си и да напуснат възбрана.
ключови изводи
- Прехвърлянето на ипотека е преотстъпване на съществуваща ипотека, обикновено на жилище, от настоящия титуляр на друго лице или образувание.
- Не всички ипотеки могат да бъдат прехвърлени; ако са, заемодателят има право да одобри лицето, приемащо заема.
- Ипотечните кредитори често включват клауза за дължими продажби в своите заеми, която забранява на продавача на жилища да прехвърля ипотека на купувач.
Как работи прехвърлянето на ипотека
Купувачът може да иска да вземе по -стара ипотека, тъй като такова прехвърляне може да им позволи да се възползват от предишната
лихвени проценти които може да са били по -ниски от сегашните пазарни курсове. Прехвърлянето на ипотеката, ако е приключило успешно без оспорване или уговорки, няма да стане промяна на условията или дължината на заема, оставяйки само оставащото неплатено салдо да бъде изплатено изключен. Чрез прехвърляне на ипотеката, купувачът може също да избегне да плати затварянеразходи, свързани с покупката на жилище с нова ипотека.
Не всички ипотеки са допустими за прехвърляне. Ако е така, се казва, че ипотеката е „предполагаема“. За да прехвърли ипотека, ипотекарният кредитор ще трябва да провери това физическото или юридическото лице, което ще поеме заема, има подходящ доход и кредитна история, за да може да извършва плащания своевременно начин.
Ако на кредитополучателя не е разрешено да прехвърля ипотека, поради поемането на кредита, може да се наложи да проучи други възможности, за да избегне възбрана. Например, те биха могли да работят със своя заемодател, за да видят дали е възможно да се добави друг кредитополучател/собственик към ипотеката, което би му позволило да извършва плащания към неизплатеното салдо по кредита. Или биха могли да продадат жилището и потенциалният купувач, колега, член на семейството или друго лице да се съгласи да компенсира разликата между продажната цена на жилището и неизплатеното салдо по кредита.
Специални съображения за прехвърляне на ипотека
Кредиторите, които искат да възпират прехвърлянето на ипотека, могат да включат клауза в ипотеката, която изисква оставащото салдо по кредита да се дължи при продажбата на имота. Това изискуема клауза за продажба гарантира, че когато собствениците на жилища продават къщите си, те не могат да прехвърлят ипотеката на купувача (което може да играе a ключова част от офертата на купувач на жилища, особено ако лихвата по ипотеката е по -ниска от настоящия пазар тарифи). Тези клаузи в сила изискват от продавача да изплати пълното неплатено салдо по заема, може би с приходите от продажбата и по същия начин принуждават купувача да вземе нова ипотека, за да извърши покупката.
Под 1982 Garn-St. Закон на Germain, кредиторите не могат да наложат клаузата за дължими продажби в определени ситуации, въпреки че собствеността се е променила.
Възможно е да се избегне задействане на такава клауза „дължима продажба“ чрез прехвърляне на ипотеката на близък член на семейството или на съпруг, от когото човек е разделен или разведен по закон. Освен това прехвърлянето може да е резултат от наследство след смъртта на кредитополучателя и членът на семейството се премества в дома. В такъв случай заемодателят може да няма основание да предотврати прехвърлянето на ипотеката. Ако имотът е прехвърлен на жив тръст и кредитополучателят е бенефициент на доверието, ипотеката също може да бъде прехвърлена, обикновено.