Самооценка на обратната ипотека

А обратна ипотека може да ви позволи да продължите да живеете в дома си, докато докосвате част от натрупаните си собствен капитал. Ипотеката обикновено не трябва да се изплаща, докато не умрете или не се изнесете от дома за 12 месеца или повече. Макар че това може да бъде добро споразумение за някои хора, не е за всеки. Ето няколко въпроса, които да си зададете да решите дали обратната ипотека е подходяща за вас.

Отговарям ли на изискванията за обратна ипотека?

Най-често срещаният тип обратна ипотека е a ипотека за преобразуване на собствен капитал (HECM), който е застрахован от Федерална жилищна администрация (FHA)

и издадени от одобрени от FHA кредитори. HECM са достъпни само за кредитополучатели на възраст 62 и повече години.

Сред другите изисквания за допустимост са, че не трябва да сте просрочени по никакъв федерален дълг и разполагат с достатъчно финансови ресурси, за да продължат да плащат данъци върху имуществото и застрахователни премии за дома.

Ами моя съпруг?

Възрастта на вашия съпруг също има значение. Ако не са на 62 или повече години, те не могат да бъдат посочени като съкредитополучател по ипотеката. Да бъдеш съ-кредитополучател има своите предимства, като основното е, че съ-кредитополучателят може да остане в дома, ако умреш или се изнесеш за 12 последователни месеца или повече (като например в старчески дом). Също толкова важно: Те също могат да продължат да получават постъпления от обратната ипотека.

Ако вашият съпруг не е достатъчно възрастен, за да бъде съкредитополучател, той все още може да бъде посочен в документите за заема като отговарящ на условията съпруг, който не получава заеми. Това може да им позволи да останат в дома (ако отговарят на някои други изисквания), но няма да имат право на допълнителни плащания от заема.

Ако вашият съпруг не е нито съ-кредитополучател, нито отговарящ на условията съпруг, който не получава заеми, те се считат за недопустими съпруг, който не взема заем, и те ще трябва да се изнесат от дома, освен ако не намерят пари, за да го изкупят обратно от кредитор.

(Обърнете внимание, че правилата по-горе се прилагат за HECM, създадени на или след август. 4, 2014 г. и може да се различава за по-старите HECM. В Бюрото за финансова защита на потребителите има и двата набора от правила на своя уебсайт.)

Моят дом ще отговаря ли на условията за обратна ипотека?

За да отговаряте на условията за обратна ипотека, вашият дом трябва да е едно от следните:

• Еднофамилно жилище, което обитавате като основно жилище, или дом с две до четири единици с едно жилище, което обитавате
• Проект за етажна собственост, одобрен от HUD 
• Индивидуална етажна собственост, която отговаря на изискванията на FHA
• Произведен дом, който отговаря на изискванията на FHA

В допълнение, вашият дом трябва или да бъде изплатен, или до голяма степен изплатен, което ви дава значителна сума собствен капитал в дома, срещу който да вземете заем.

Наистина ли се нуждая от парите от обратна ипотека?

Обратната ипотека може да има смисъл за вас, ако разходите ви за пенсиониране надвишават доходите ви Социално осигуряване и други източници и нямате много по пътя на пенсионните спестявания, за които да рисувам. В зависимост от това дали е а фиксирано- или променлив процент заем, HECM може да ви предостави пари в брой по няколко различни начина. С HECM с фиксирана лихва единствената ви възможност е да вземете парите като еднократна сума. Това може да е полезно, ако сте изправени пред голям разход (като медицински сметки) или искате да използвате парите за изплащане на съществуваща ипотека.

HECM с регулируема скорост се предлагат в други форми:

• мандат – Ще получавате равни месечни плащания, докато поне един кредитополучател продължава да обитава имота като основно местожителство.
• Срок – Тук също ще получавате равни месечни плащания, но само за фиксиран брой месеци.
• Кредитна линия –Вместо да получавате редовни плащания, можете да изтеглите пари според нуждите до кредитна линия е изчерпана.

Има и два вида хибриди:

• Променен мандат – Това осигурява редовни месечни плащания, както е описано по-горе, плюс достъп до кредитна линия.
• Променен срок – Това включва срочни плащания, както е описано по-горе, заедно с достъп до кредитна линия.

Редовните месечни плащания от ипотека на собственост или срочна обратна ипотека могат да ви гарантират, че ще имате достатъчно доходи за да покриете ежедневните си разходи, докато кредитната линия може да ви бъде полезна, ако се сблъскате с големи, неочаквани сметки. Въпреки това, струва си да се има предвид, че обратната ипотека е скъпа по отношение на FHA застраховката и разходите за затваряне и че постепенно ще изчерпи собствения капитал в дома ви за определен период от време. Друг вариант, който трябва да се обмисли, е намаляването, така че разходите Ви да са по-съобразени с наличните Ви доходи. Може да откриете, че изобщо не се нуждаете от обратна ипотека.

Искам ли да оставя наследство?

Вашият дом може да бъде най-ценният ви актив и да представлява по-голямата част от вашето имущество. Ако се надявате някой ден да оставите пари на деца, внуци или други наследници, обратната ипотека ще намали богатството, което можете да прехвърлите. Ако умрете, вашите наследници не само ще наследят дома ви, но и отговорността за справянето с ипотеката. Ако се преместите от дома си — например към подпомаган живот — ще трябва да се справите с тези проблеми и ще ви остане по-малко богатство.

Както беше описано по-рано, съ-кредитополучателите и някои съпрузи, които не вземат заем, може да могат да останат в дома. Други видове наследници остават с три алтернативи:

• Продайте жилището, за да изплатите ипотеката – Каквото и да остане собствен капитал (ако има такъв), става част от тяхното наследство.
• Изплатете ипотеката със собствени пари и запазете жилището – Освен ако нямат свободни пари, това вероятно означава да теглят собствена ипотека.
• Подпишете жилището на кредитора, за да уредите дълга – Това е известно като „акт вместо възбрана.”

Едно добро нещо за HECM е, че без значение колко сте взели назаем, вашите наследници няма да дължат повече пари по ипотеката, отколкото струва жилището. Най-много, което са длъжни да платят, е или пълният баланс на заема, или 95% от жилището оценена стойност, което от двете е по-малко. Застраховката FHA покрива всяка разлика.

От вашите наследници може да се изисква да предприемат действия сравнително бързо — технически в рамките на 30 дни след получаване на дължимо и дължимо предизвестие от кредитора, въпреки че могат да поискат удължаване с до една година, за да продадат жилището или да получат финансиране за закупуването му себе си.

В най-лошия сценарий обратната ипотека може да остави наследниците ви с малко пари и големи проблеми. Ако те вече са заможни или нямате наследници, това може да не е проблем. В противен случай си струва да помислите дали наистина имате нужда от обратна ипотека. Може да решите да го направите. В края на краищата това е вашата справедливост и вашите наследници вероятно биха предпочели да ви видят да живеете в разумен комфорт, отколкото да се лишавате излишно.

Долния ред

Обратните ипотеки са сложен и скъп продукт и са склонни към експлоатация от безскрупулни хора. Преди да влезете в такъв, ще искате да помислите за последствията за вашия съпруг или други наследници и да претеглите алтернативите.

Едно от изискванията за получаване на HECM (най-често срещаният тип обратна ипотека) е да се срещнете със съветник, одобрен от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ. Те също могат да ви помогнат да решите дали обратната ипотека има смисъл във вашата ситуация.