Колко струва обратната ипотека?

Обратната ипотека предоставя на по-възрастния собственик на жилище възможността да се възползва от собствения капитал на дома си в замяна на пари, без да е задължен да прави ипотечни плащания. Но тази възможност има своята цена.

И така, колко струва една обратна ипотека? От таксата за отпускане на заема и таксата за оценка до ипотечната застраховка и лихвите, обратната ипотека може да струва хиляди долари.

Колко струва една обратна ипотека

Обратната ипотека позволява на собственик на жилище, обикновено някой на поне 62 години, да вземе пари назаем въз основа на техните собствен капитал – разликата между стойността на техния дом и сумата, която все още дължи по съществуващата им ипотека. Кредитополучателят може да получи тези пари чрез еднократно плащане, месечни плащания или кредитна линия.

Този вид заем изплаща първоначалната ипотека, ако тази ипотека вече не е изплатена, като останалите налични пари отиват при кредитополучателя.

По принцип обратната ипотека трябва да бъде изплатена, когато кредитополучателят се премести завинаги от дома си или умре.

Всеки, който мисли за получаване на обратна ипотека, трябва да е наясно, че това включва както предварителни разходи, така и текущи разходи, като например таксата за отпускане на заема до таксите за обслужване на заема.

Предварителни разходи

• Такса за консултация: Ако собственик на жилище изтегли обратна ипотека чрез федерално подкрепяната и често използвана програма за ипотека за преобразуване на собствен капитал (HECM), той трябва участвайте в консултации от агенция одобрен от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ (HUD). Таксите варират от $125 до $200.
• Такса за отпускане на заема: Ако обратната ипотека е заем HECM, таксата за откриване не може да надвишава 6000 $. Тази такса е или $2,500, или 2% от първите $200,000 от стойността на дома плюс 1% от сумата над $200,000, която от двете суми е по-голяма.
• Премия за ипотечна застраховка: Ако ипотеката е заем HECM, първоначалната премия за ипотечна застраховка (MIP) е 2% от сумата на заема. Тази премия се начислява от кредитора и се изплаща на Федералната жилищна администрация (FHA).
• Разходи за затваряне. Тези разходи покриват неща като кредитни проверки, оценка на дома, проверка на собственост и застраховка на собственост. Те ще варират в зависимост от кредитора и доставчика на услуги, но могат да бъдат няколко хиляди долара.

Текущи разходи

• Лихвени такси: Месечните лихвени такси могат да се натрупват през целия живот на заема. Лихвата обикновено се начислява както върху главницата на обратната ипотека, така и върху лихвите, които вече са били закрепени. Въпреки това, главницата и лихвите обикновено не се дължат, докато кредитополучателят не умре или окончателно не се премести от дома.
• Такси за обслужване на кредита: Кредитополучателят обикновено трябва да плаща такси за обслужване на заема, или $30, или $35 на месец, за кредитора или неговия представител да управлява кредита.
• Премия за ипотечна застраховка: След като кредитополучателят покрие първоначалната MIP, кредитополучателят трябва да плати годишна MIP, представляваща 0,5% от оставащото салдо по кредита. Отново, това се отнася само за заеми HECM. Ипотечната застраховка може да покрие разликата между салдото по кредита и пазарната стойност, когато жилището се продава, или може да защити изплащанията по кредита на кредитополучателя, в случай че кредиторът изпадне във финансови проблеми.
• Имуществени данъци и премии за жилищно застраховане. Ако кредитополучател получи заем от HECM, той трябва да поддържа своите данъци върху имуществото и премии за застраховка на дома.
• Разходи за поддръжка. Тъй като кредитополучателят, а не кредиторът, притежава жилище, използвано като обезпечение за обратна ипотека, собственикът на жилище е отговорен за покриването на разходите за поддръжка. През 2022 г. средният собственик на жилище в САЩ е похарчил 2467 долара за поддръжка на дома, като грижа за тревата и вътрешно боядисване, според пазара за подобряване на дома Angi.

Как се изчисляват обратните ипотечни изплащания на HECM

Различни фактори определят сумата на изплащане на обратна ипотека, включително възрастта на най-младия кредитополучател, пазарната стойност на жилището и текущите лихвени проценти. Като цяло изплащането ще бъде по-високо, ако собственикът на жилището е по-възрастен, пазарната стойност е по-висока или лихвените проценти са по-ниски, според Държавния департамент на финансовите услуги на Ню Йорк.

След като сумата за изплащане бъде определена, кредитополучателят обикновено получава постъпленията от заема под формата на еднократно плащане, месечни плащания или кредитна линия.

Фактори, които влияят върху сумата на изплащането

• Възраст на кредитополучателя: За обратна ипотека на HECM кредитополучателят трябва да е на поне 62 години. Собствените обратни ипотеки, които не са подкрепени от правителството, могат да позволят на по-младите кредитополучатели.
• Оценена стойност на дома: Оценената стойност на жилището допринася за изчисляването на изплащането на обратна ипотека на HECM.
• Текущи лихвени проценти: Лихвеният процент за заема също помага да се определи колко е изплащането на HECM.

Опции за изплащане

• Плащане наведнъж: Това е една от трите основни опции за изплащане за обратна ипотека на HECM. Предимството на тази опция за изплащане е, че кредитополучателят получава парите наведнъж. Приемането на еднократно плащане обаче може да доведе до плащане на повече лихви и такси с течение на времето, отколкото при месечно изплащане или кредитна линия. Това е така, защото кредитополучателят започва да начислява лихви и такси върху пълното изплащане, което получава, когато заемът се затвори.
• Месечни плащания: Месечните изплащания могат да осигурят дългосрочен поток от приходи. Предимство на тази опция за изплащане е, че кредитополучателят плаща лихва и такси само върху сумата пари, изтеглена до този момент. Разбира се, недостатък е, че няма предварителен достъп до голяма част от парите.
• Кредитна линия: Кредитната линия предлага известна финансова гъвкавост. Това е така, защото собственикът на жилище може да заеме част от наличните пари и да остави останалите за бъдещи нужди. Едно предимство на кредитната линия е, че кредитополучателят плаща лихва и такси само върху сумата пари, която е изтеглена.

Разбиране на въздействието на разходите върху обратните ипотеки

Обратната ипотека на HECM не е единственият начин да се възползвате от собствения капитал. Две алтернативи са заем за собствен капитал и кредитна линия за собствен капитал (HELOC).

Разходите за заем HECM не са непременно същите като разходите за жилищен заем или HELOC. Ето три примера:

1. Обратната ипотека може да започне да начислява лихви върху еднократно изплащане, след като заемът приключи (освен ако кредитополучателят не избере кредитна линия). Но с HELOC кредитополучателят плаща лихва само върху парите, които са взети назаем досега, а не върху пълната сума пари, която е налична за заемане.
2. Много обратни ипотеки начисляват променлив лихвен процент, което означава, че процентът може да се повишава или намалява с времето. За разлика от това, лихвеният процент по жилищния заем обикновено е фиксиран, което означава, че общите лихвени такси могат да се окажат по-ниски, отколкото при обратна ипотека.
3. Кредитополучателят на HECM трябва да плати за ипотечна застраховка предварително и през целия живот на заема. От друга страна, HELOC може да позволи на собственика на жилище да избегне плащането на ипотечна застраховка.

Сравнете най-добрите компании за обратна ипотека

Компания за обратна ипотека	Минимална възраст	Предварителни разходи	Член на NRMLA
American Advisors Group (AAG)	62	$6,000–$8,000	да
Обратна ипотека на Liberty	62	$5,000–$19,000	да
Longbridge Financial	62	$4,000–$8,000	да
Обратно на финансите на Америка	55	Варира според продукта	да