Годишна дефиниция на ARM Cap

Какво е годишна ARM капачка?

Годишното ограничение на ARM е клауза в договора на ипотека с регулируема лихва (ARM), ограничавайки възможното увеличение на лихвения процент по кредита през всяка година. Ограничението или лимитът обикновено се определя по отношение на лихвения процент, но доларовата сума на главница и плащането на лихви може да бъде ограничено.

Годишните тавани са предназначени да защитават кредитополучателите срещу внезапно и прекомерно увеличаване на месечните им плащания, когато тарифи нарастват рязко за кратък период от време.

Разбиране на годишните ограничения на ARM

При ARM първоначалният лихвен процент е фиксиран за определен период от време - пет години, например в случай на 5/1 ARM- след което периодично се нулира въз основа на текущите лихвени проценти. ARMs също обикновено имат тавани за доживотна ставка, които определят граници за това колко лихвата може да се увеличи през живота на заем.

ARM с ограничена лихва имат структура с променлива лихва, която включва индексирана ставка и спред над този индекс. Има няколко популярни индекса, използвани за различни видове ARM, като основната лихва или лихвата на федералните фондове. Лихвеният процент по ARM с неговия индекс е пример за a изцяло индексиран лихвен процент. Индексираната лихва се основава на най -ниската лихва, която кредиторите са готови да предложат. Спредът или маржът се основават на кредитния профил на кредитополучателя и се определят от застрахователя.

Годишният лихвен процент по ARM заем с годишна граница ще се увеличи само доколкото условията позволяват в процентни пунктове, независимо от това колко лихвите могат действително да се повишат през първоначалния период. Например 5% ARM, който е фиксиран за три години с 2% таван, може да се коригира само до 7% през четвъртата година, дори ако лихвите се увеличат с 4% през първоначалния фиксиран срок на заема. Заемът с доларово ограничение може също да се увеличи толкова много, въпреки че този вид ограничение може да доведе до отрицателна амортизация в някои случаи.

Пример за ограничена ARM

ARM имат много вариации на лихвените лимити. Например, да речем, че заемополучателят обмисля ARM 5/1, който изисква фиксиран лихвен процент за пет години, последван от променлив лихвен процент след това, което се нулира на всеки 12 месеца.

С този ипотечен продукт на кредитополучателя се предлага 2-2-5 лихвена структура на лихвения процент. Структурата на лихвения лимит е разбита, както следва:

• Първото число се отнася до първоначалното ограничение на постепенното увеличение след изтичане на периода с фиксирана лихва. С други думи, 2% е максималният процент, който може да се увеличи след изтичането на периода с фиксирана лихва след пет години. Така че, ако фиксираният лихвен процент беше зададен на 3,5%, таванът на лихвения процент ще бъде 5,5% след края на петгодишния период.
• Второто число е периодично 12-месечно постепенно увеличаване, което означава, че след изтичането на петгодишния период лихвата ще се приспособява към текущите пазарни лихви веднъж годишно. В този пример ARM ще има лимит от 2% за тази корекция. Често срещано е периодичното ограничение да е идентично с първоначалното.
• Третото число е ограничението за целия живот, определящо максимума таван на лихвения процент. В този пример петицата представлява максималното увеличение на лихвения процент по ипотеката.

Така че, да речем, че фиксираният лихвен процент е бил 3,5%, а лихвеният процент е коригиран по -високо с 2% по време на първоначалното нарастващо увеличение до процент от 5,5%. След 12 месеца лихвените проценти по ипотечните кредити нараснаха до 8%; лихвеният процент по заема ще бъде коригиран до 7,5% поради ограничението от 2% за годишната корекция. Ако тогава лихвите се повишат с още 2%, заемът ще се увеличи само с 1%до 8,5%, тъй като лимитът за целия живот е с пет процентни пункта над първоначалния фиксиран лихвен процент.

Възходи и падения на ARM

ARM често позволяват на кредитополучателите да се класират за по -големи първоначални ипотечни заеми, тъй като те фиксират по -ниско плащане за определен период от време. Потребителите на ARM могат да се възползват, когато лихвените проценти намалят, намалявайки годишната платена лихва. В същото време, разбира се, в период на повишаване на лихвените проценти, ARM могат да се увеличат много повече от това, което a ипотека с фиксирана лихва би било.

Например, ако купувач изтегли ARM на 3,5% при фиксирани три години и лихвите се повишат с 4% през този период, това първоначално годишно увеличение на лихвата ще бъде ограничено до годишната таван. Въпреки това, през следващите години лихвеният процент може да продължи да се увеличава, като в крайна сметка навакса текущите лихви, които може да продължат да се покачват.

В крайна сметка 3,5% ARM, който първоначално беше конкурентен с фиксиран лихвен процент от 4,25%, може да се окаже значително по -висок. Кредитополучателите на ARM често се стремят да преминат към фиксирана лихва, когато лихвите се покачват, но все пак може да се окаже, че плащат повече, ако са използвали ARM.