Горивото, което подхранваше ипотечното разтопяване

Десетки ипотечни кредитори декларират фалит за броени седмици. Пазарът е изпълнен с опасения на голям глобален кредитна криза, което може да засегне всички класове кредитополучатели. Централните банки използват клаузи за извънредни ситуации, за да инжектират ликвидност в изплашените финансовите пазари. The недвижим имот пазарите спаднаха след години на рекордни върхове. Възбрана ставки двойни година след година през втората половина на 2006 г. и през 2007 г.

Докладите звучат плашещо, но какво означава всичко това?

В момента сме на колене в a финансова криза което е съсредоточено върху пазара на жилища в САЩ, където отпадъците от замразените ипотека под ипотека пазарът се прелива в кредитни пазари, както и вътрешни и световни фондови пазари. Прочетете, за да научите повече за това как пазарите паднаха дотук и какво може да предстои.

Пътят към кризата

Това ли беше случаят, когато една група или една компания заспа зад волана? Дали това е резултат от твърде малък надзор, твърде много алчност или просто недостатъчно разбиране? Както често се случва, когато финансовите пазари се объркат, отговорът вероятно е „всичко по -горе“

Помня, пазарът, който наблюдаваме днес, е страничен продукт от пазара преди шест години. Върнете се в края на 2001 г., когато страхът от глобални терористични атаки след септември. 11 разтърси вече изпитваща затруднения икономика, която току-що започна да излиза от рецесията, предизвикана от технологиите балон от края на 90 -те години.

В отговор през 2001 г. Федерален резерв започна драстично намаляване на лихвите и процент на захранените средства достигна 1% през 2003 г., което в езика на централното банкиране е по същество нула. Целта на лоу федерални фондове скоростта е да се разшири парично предлагане и насърчаване на заемите, което трябва да стимулира разходите и инвестициите. Идеята, че разходите са „патриотични“, беше широко разпространена и всички-от Белия дом до местната асоциация родители-учители ни насърчаваха да купуваме, купуваме, купуваме.

Той работи и икономиката започва да се разраства постоянно през 2002 г.

Недвижимите имоти започват да изглеждат привлекателни

Като по -ниско лихвени проценти пробивайки път в икономиката, пазарът на недвижими имоти започна да се вбесява, тъй като броят на продадените жилища - и цените, за които те продадоха - нараснаха драстично от 2002 г. По това време процентът е 30-годишен ипотека с фиксирана лихва беше на най -ниските нива, наблюдавани за почти 40 години, и хората видяха уникална възможност да получат достъп до почти най -евтиния наличен източник на капитал.

Инвестиционни банки и обезпечени с активи активи

Ако на жилищния пазар беше раздадена само прилична ръка - да речем, такава с ниски лихвени проценти и нарастващо търсене - всички проблеми щяха да бъдат справедливо ограничени. За съжаление, беше раздадена фантастична ръка, благодарение на новите финансови продукти Уол Стрийт. Тези нови продукти в крайна сметка се разпространиха навсякъде и бяха включени в пенсионни фондове, хедж фондове и международни правителства.

И както сега научаваме, много от тези продукти в крайна сметка не струват абсолютно нищо.

Една проста идея води до големи проблеми

The обезпечена с активи сигурност (ABS) съществува от десетилетия и в основата му лежи прост инвестиционен принцип: Вземете куп активи, които имат предвидими и подобни парични потоци (като домашна ипотека на физическо лице), обединете ги в един управляван пакет, който събира всички индивидуални плащания (ипотечните плащания) и използвайте парите, за да платите на инвеститорите талон върху управлявания пакет. Това създава обезпечена с активи ценна книга, в която основният недвижим имот действа като обезпечение.

Друг голям плюс беше това кредитен рейтинг агенции като Moody's и Standard & Poor's биха поставили своя печат „AAA“ или „A+“ на одобрение върху много от тези ценни книжа, сигнализирайки за тяхната относителна безопасност като инвестиция.

Предимството за инвеститора е, че те могат да придобият диверсифициран портфейл от активи с фиксиран доход, които пристигат като едно купонно плащане.

The Правителствена национална ипотечна асоциация (Джини Мей) беше обединяване и продажба секюритизиран ипотеки като ABS за години; рейтингите им „AAA“ винаги са били гаранцията, която правителството на Джини Мей е подкрепяла. Инвеститорите спечелиха по -висока доходност от тези на държавните ценни книжа, а Джини Мей успя да използва финансирането, за да предложи нови ипотеки.

Разширяване на маржовете

Благодарение на експлозивния пазар на недвижими имоти се създава и само актуализирана форма на ABS тези ABS бяха пълни с ипотечни заеми с ипотечни кредити или заеми за купувачи с по-малко от звездното кредит.

Субсидии за заеми, заедно с много по -високите им рискове от неизпълнение, бяха поставени в различни рискови класове, или траншове, всеки от които дойде със своя погасяване график. Горните траншове успяха да получат рейтинги „AAA“ - дори и да съдържат заеми с ипотечни кредити - тъй като тези траншове бяха обещани първите долари, постъпили в ценната книга. По -ниските траншове носят по -високи талони за компенсиране на увеличените риск от неизпълнение. Най -накрая, траншът „собствен капитал“ беше силно спекулативна инвестиция, тъй като можеше да унищожи своите парични потоци по същество, ако процент по подразбиране върху целия ABS се промъкна над ниско ниво - в диапазона от 5 до 7%.

Изведнъж дори ипотечни кредитори с ипотечни кредити са имали възможност да продадат рисковия си дълг, което от своя страна им позволява да продават този дълг още по -агресивно. Уолстрийт беше там, за да вземе техните заеми за ипотечни кредити, да ги пакетира с други заеми (някои качествени, други не) и да ги продаде на инвеститорите. В допълнение, близо 80% от тези пакетни ценни книжа станаха магически инвестиционен клас (С рейтинг „А“ или по -висок), благодарение на рейтинговите агенции, които спечелиха доходоносни такси за работата си при оценяването на ABS.

В резултат на тази дейност стана много изгодно да се произхождат ипотеки - дори рискови. Не след дълго дори основните изисквания като доказателство за доход и а авансово плащане са били пренебрегвани от ипотечните кредитори; 125% заем към стойност ипотеките се подписват и се дават на бъдещи собственици. Логиката е, че тъй като цените на недвижимите имоти се покачват толкова бързо (средните цени на жилищата се покачват с цели 14% годишно до 2005 г.), ипотека от LTV от 125% би била над водата за по -малко от две години.

Ливъридж на квадрат

Укрепващият контур започваше да се върти твърде бързо, но с Уолстрийт, Главна улица и всички между тях, които печелят от карането, кой щеше да натисне спирачките?

Рекордно ниските лихвени проценти се комбинират с непрекъснато отслабващи стандарти за кредитиране, за да тласнат цените на недвижимите имоти до рекордно високи стойности в повечето от Съединените щати. Съществуващите собственици на жилища бяха рефинансиране в рекордни числа, като се възползвате от наскоро спечелен собствен капитал, който може да се получи с няколкостотин долара, похарчени за жилище оценка.

Междувременно, благодарение на ликвидността на пазара, инвестиционни банки и други големи инвеститори успяха да заемат все повече и повече (увеличава се ливъридж), за да създадете допълнителни инвестиционни продукти, който включваше нестабилни активи от първа ръка.

Обезпеченият дълг се присъединява към борбата

Възможността да се заемат повече подтикна банките и други големи инвеститори да създават обезпечени дългови задължения (CDO), който по същество събра капитал и "мецанин"(средно до ниско оценени) траншове от MBS и ги пакетираха отново, този път в мецанин CDO.

Използвайки същата схема за плащане „потъване надолу“, повечето мезонинни CDO биха могли да получат кредитен рейтинг „AAA“, като го приведат в ръцете на хедж фондове, пенсионни фондове, търговски банки и други институционални инвеститори.

Жилищни ипотечни ценни книжа (RMBS), в която паричните потоци идват от жилищни дългове, а CDO ефективно премахват комуникационните линии между заемополучателя и първоначалния заемодател. Изведнъж големите инвеститори контролират обезпечението; в резултат на това преговорите за забавени плащания по ипотека бяха заобиколени за модела „директно възбрана“ на инвеститор, който иска да намали загубите си.

Тези фактори обаче не биха причинили настоящата криза, ако:

1. Пазарът на недвижими имоти продължи бум.
2. Всъщност собствениците на жилища биха могли плащат ипотеките си.

Въпреки това, тъй като това не се случи, тези фактори само помогнаха за увеличаване на броя на възбраните по -късно.

Тийзърни цени и ARM

Тъй като ипотечните кредитори изнасят голяма част от риска при ипотечни кредити, заемайки вратата на инвеститорите, те бяха свободни да измислят интересни стратегии за отпускане на заеми със своите освободен капитал. Като се използва тийзърни ставки (специални ниски лихви, които биха продължили през първата или две години от ипотеката) в рамките ипотеки с регулируема лихва (ARM), кредитополучателите могат да бъдат привлечени в първоначално достъпна ипотека, при която плащанията ще скочат до три, пет или седем години.

Тъй като пазарът на недвижими имоти достигна своя връх през 2005 и 2006 г., тийзърните лихви, ARM и „само за лихви„Заемът (където не се извършват принципни плащания през първите няколко години) все повече се натиска върху собствениците на жилища. Тъй като тези заеми стават все по -често срещани, все по -малко кредитополучатели поставят под въпрос условията и вместо това са привлечени от перспективата да могат рефинансиране в рамките на няколко години (с огромна печалба, се посочва в аргумента), което им позволява да правят каквито и да било догонващи плащания необходимо. Това, което кредитополучателите не са взели предвид на процъфтяващия пазар на жилища, обаче е, че всяко намаляване на стойността на жилищата ще остави кредитополучателя с несъстоятелна комбинация от плащане с балон и много по -високо ипотечно плащане.

Пазар, толкова близо до дома, колкото и недвижимите имоти, става невъзможно да се игнорира, когато стреля по всички цилиндри. В продължение на пет години цените на жилищата в много области буквално се удвоиха и почти всеки, който не са закупили жилище или са се рефинансирали, смятат, че са изостанали в надпреварата, за да печелят пари от това пазар. Ипотечните кредитори знаеха това и настояваха все по-агресивно. Новите домове не могат да бъдат построени достатъчно бързо, а акциите на строителите скочиха.

Пазарът на CDO (обезпечен главно с дълг с допълнителна ставка) се е увеличил до над 600 милиарда щатски долара в емисия само през 2006 г.-повече от 10 пъти сумата, издадена само десетилетие по-рано. Тези ценни книжа, въпреки че неликвидни, бяха прибрани с нетърпение в вторични пазари, която с радост ги паркира на големи институционални фондове при техните надвишаващи пазара лихви.

Пукнатините започват да се появяват

Въпреки това, към средата на 2006 г. започнаха да се появяват пукнатини. Продажба на нови жилища спряха и средните продажни цени спряха покачването им. Лихвените проценти - макар и исторически все още ниски - се покачваха, а страховете от инфлация заплашваха да ги повишат. Всички лесни за подписване ипотеки и рефинансиране вече бяха направени и първите от разклатените ARM, написани 12 до 24 месеца по-рано, започнаха да се нулират.

По подразбиране лихвите започнаха рязко да се покачват. Изведнъж CDO не изглеждаше толкова привлекателен за инвеститорите в търсене на доходност. В края на краищата много от CDO са били преопаковани толкова много пъти, че е било трудно да се каже колко действително е изложена на субпрайминг.

Кризата на лесното кредитиране

Не след дълго се появиха новини за проблеми в сектора заседателна зала дискусии до завладяващи новини новини.

Десетки ипотечни кредитори -без вече нетърпеливи вторични пазари или инвестиционни банки да продават своите заемите - бяха прекъснати от това, което се бе превърнало в основен източник на финансиране и бяха принудени да бъдат закрити операции. В резултат на това CDO преминаха от неликвидни към нетъргуеми.

Пред цялата тази финансова несигурност инвеститорите станаха много повече склонни да поемат риск, и погледна отпуснете се позиции в потенциално опасни MBS и всяка гаранция с фиксиран доход, която не плаща правилно рискова премия за предполагаемото ниво на риск. Инвеститорите гласуваха масово, че рисковете от ипотечни заеми не са тези, които си струва да се поемат.

Сред това полет до качество, три месеца Съкровищни ​​бонове стана новият продукт, който трябва да има с фиксиран доход, а доходността падна шокиращо с 1,5% за броени дни. Дори по-забележим от закупуването на държавни облигации (и краткосрочни при това) беше разпространение между подобни срокове корпоративни облигации и ДЦК, които се разшириха от около 35 базисни точки до повече от 120 базисни пункта за по -малко от седмица.

Тези промени може да звучат минимални или неповреждащи за необученото око, но в съвременния фиксиран доход пазарите - където ливъриджът е крал, а евтиният кредит е само настоящият шут - ход от такъв мащаб може да направи a много щети. Това се илюстрира с колапса на няколко хедж фондовете.

Срещаха се много институционални фондове марж и обещания за обезпечение от нервни банки, които ги принудиха да продават други активи, като акции и облигации, за да набират пари. Повишеният натиск при продажбите завладя фондовите пазари, каквито бяха основните средни стойности на акциите в световен мащаб удари с резки спадове в рамките на няколко седмици, което на практика спря силния пазар, който беше взел на Индустриална средна стойност на Dow Jones до рекордни стойности през юли 2007 г.

За да се спре въздействието на кризата, централните банки на САЩ, Япония и Европа, чрез парични инжекции на няколкостотин милиарда долара, помогна на банките с техните проблеми с ликвидността и помогна за стабилизиране на финансовите пазари. Федералният резерв също намали прозорец с отстъпка курс, което го направи по -евтино за финансова институция да заема средства от Федералния резерв, да добавя ликвидност към своите операции и да помага на затруднените активи.

Добавената ликвидност допринесе за стабилизиране на пазара до известна степен, но пълното въздействие на тези събития все още не е ясно.

Заключение

Няма нищо погрешно или лошо по отношение на обезпеченото задължение за дълг или някой от неговите финансови роднини. Това е естествен и интелигентен начин за разнообразяване на риска и отваряне капиталови пазари. Както всичко друго - dotcom балон, Дългосрочно управление на капитала колапс и хиперинфлация от началото на 80-те години-ако дадена стратегия или инструмент се използва неправилно или преварено, ще трябва да има добро разклащане на арената. Наречете го естествено продължение на капитализма, където алчността може да вдъхнови иновациите, но ако не бъде контролирана, са необходими големи пазарни сили, за да върнат баланса в системата.

Какво следва?

И така, къде да отидем оттук? Отговорът на този въпрос ще се съсредоточи върху установяването на това колко далечно ще бъде въздействието, както в САЩ, така и по света. Най -добрата ситуация за всички участващи страни остава тази, в която икономиката на САЩ се справя добре, безработицата остава ниска, лични доходи върви в крак с инфлацията и цените на недвижимите имоти намират дъно. Само когато се случи последната част, ще можем да оценим общото въздействие на недостиг на стопяване.

Регулаторният надзор ще се засили след това фиаско, като вероятно ще запази ограниченията за кредитиране и рейтинги на облигации много консервативен през следващите няколко години. Всички поуки настрана, Уолстрийт ще продължи да търси нови начини ценови риск и пакетиране на ценни книжа и остава задължение на инвеститора да вижда бъдещето чрез ценните филтри от миналото.