Ипотека без авансово плащане: Как да я получите

Ипотеките с нулева или без парична наличност бяха лесно достъпни преди срива на ипотечните кредити през 2008 г., когато стойностите на жилищата бързо нарастваха и кредитните насоки бяха по-слаби. Днес, за съжаление, ипотеките без първоначално плащане от търговските кредитори са изключително редки, а тези, които съществуват, са достъпно само за избрани лица, които могат да документират адекватен доход - често, заедно с минимални кредитни резултати от 720; много частни кредитори изискват още по -високи кредитни оценки.

За щастие, има няколко публични програми без предварително плащане, за които някои амбициозни собственици на жилища могат да отговарят. Тази статия изброява някои от тези по-малко известни опции за заем-и някои алтернативи, ако не отговаряте на условията за някоя от тях.

VA заеми

Военните семейства и ветерани могат да отговарят на условията за заем по VA (Veterans Affairs), който предлага 100% финансиране. Налична след Втората световна война, тази застрахователна програма гарантира заеми до определен лимит - обикновено 424 100 долара. Тези заеми не само се отказват авансово плащане изискване, но ипотечната застраховка от 2,15 точки може да бъде включена в заема. Квалификацията на заема варира от заемодател на заемодател, но обикновено изискват съотношение дълг към доход от около 41%. Кандидатите за заем за VA трябва първо да получат сертификат за допустимост (COE) от център за допустимост на VA, като докажат военната си служба.

Жилищни заеми на USDA за развитие на селските райони

Потенциалните купувачи, които живеят в специално определени региони на страната, могат да отговарят на условията за жилищен заем за развитие на селските райони на Министерството на земеделието на САЩ (USDA). Въпреки че те са предназначени за жители на отдалечени райони, някои жители, живеещи по -близо до центровете на градовете, също могат да отговарят на условията за тази програма. (Проверете Страница за допустимост на USDA за определени зони.)

Освен че отговарят на изискванията за допустимост на местоположението, кандидатите за заем в USDA трябва да падат под определен доход прагове, тъй като тези програми са насочени към домакинства с ниски и умерени доходи, които се борят да спестят за надолу плащания. Минималните изискуеми кредитни оценки варират от 600 до 640, а авансовите такси за гаранция по кредита са 3,5% от заема са необходими суми, но кредитополучателите могат да уредят тези такси в баланса на заема, като по този начин избягват необходимостта от пари в брой в затваряне.

Федерални заеми на флота

Федералният кредитен съюз на флота-най-големият в страната по активи и членство, предлага 100% финансиране на квалифицирани членове, купуващи първични жилища. Допустимостта е ограничена до военнослужещи, служители на Министерството на отбраната на САЩ и членовете на техните семейства. Тази програма с нулево намаляване е подобна на VA, но може да се похвали с по-ниски такси за финансиране от 1,75%.

Кога ипотеките без предплащане са лоша идея?

Поставянето на нула пари има своите недостатъци. Ако финансирате 100% от покупка на жилище, нямате собствен капитал в имота - тоест не притежавате нищо от него направо, както бихте направили, ако сте направили първоначално плащане. Следователно кредиторите могат да ви маркират като високорисков кредитополучател и да изискват от вас да осигурите частна ипотечна застраховка (PMI), преди да подпишат заема. Тази застраховка, която защитава ипотечното дружество при неизпълнение на заема, обикновено струва между 0,5% до 1% от цялата сума на заема на годишна база. И за разлика от самите ипотечни плащания, този разход може да не е данъчно приспадане.

И накрая, ипотечните кредити с нулево първоначално плащане често носят по -високи лихвени проценти от традиционните ипотеки, тъй като кредиторите обикновено запазват най -добрите условия за кредитополучателите, които могат да плащат авансово в брой. Например в средата на 2019 г. базираната в Луисвил, Калифорния, републиканска банка предлагаше ипотека без предплащане без PMI и седемгодишна ипотека с регулируема лихва (ARM), която имаше първоначален лихвен процент от 4.729%. Този процент беше почти с пълен процент по -висок от обявените по това време курсове на Wells Fargo. Месечното плащане по заема на Републиканската банка би било 533 долара за всеки 100 000 долара заем за първи път седем години, след което лихвеният процент се коригира веднъж годишно въз основа на лихвения процент LIBOR плюс марж от 2.75%.

Алтернативи на ипотеките без авансово плащане

Ако не отговаряте на условията за една от програмите за заем с нулево плащане, съществуват алтернативи. Като:

Местни заеми

Почти всеки американски щат, окръг и община предлагат някакъв вид програма за стимулиране на купувачите на жилища предоставя помощ при авансово плащане, помощ при закриване на разходите, жилищни заеми с ниска лихва или комбинация от по -горе. Много от тях са ограничени до купувачи, които отговарят на определени нива на доход, а някои са ограничени до купувачи на жилища за първи път. Освен това някои програми са предназначени за групи професионалисти, като учители, медицински персонал или екипи за първа помощ. Въпреки че не всички от тези програми могат да премахнат необходимостта от авансови плащания, някои предлагат безвъзмездни средства или безлихвени заеми, които покриват част или всички авансови вноски.

Програми на FHA

Тези заеми изискват 3,5% авансово плащане. Насоките на FHA обаче позволяват авансовите плащания да се финансират с финансови подаръци от роднини, годеници, Не-правителствени Организации, или други източници. По същия начин FHA предлага заем „Добър съсед в съседство“ на учители, полицейски служители и други държавни служители, които могат да си купят дом само с $ 100 надолу - не съвсем 100% финансиране, но много близо.

Ипотечни кредити с връщане на прасета

Тази стратегия включва теглене на два заема - единият за 80% от покупната цена на жилището, другият за възможно най -голяма част от остатъка. Преди ипотечната криза с ипотечни кредити, разделянето на 80%/20% беше доста често срещано явление. В днешния по-тежък климат максимумът може да бъде план 80% -15% -5%, при който финансирате 80% с първична ипотека, 15% с втора ипотека или заем за собствени капитали и правите 5% първоначална вноска.

Изчакайте и запазете

Отлагането на мечтата за собственост на жилище, докато не можете да направите стандартното първоначално плащане, е жизнеспособна опция. Освен това, времето за покупка може да дойде по -рано, отколкото си мислите, особено ако вече имате спестени спестявания. Например, до 10 000 щ.д. могат да бъдат изтеглени от ИРА за първоначални разходи за купувачи на жилища-включително първоначални плащания-без да се извършват типичните 10% преждевременно наказание за оттегляне.

Долния ред

Отминаха дните, когато практически всеки би могъл да си осигури лесна ипотека с малко или никакви пари. Но има обществени програми и няколко частни заемодатели, които могат да помогнат. Но ако това не работи за вас, финансирането със авансово плащане може да не е интересно. Интересното е, че лихвите по ипотечните кредити в момента са на исторически ниски нива. Следователно, някои финансови експерти смятат, че сега е идеалното време да заключите тези лихви, преди те да започнат да се изкачват.