Продайте вашия имот под наем с печалба

За разлика от акциите на акциите, инвестициите Имоти не може да се разтовари за няколко секунди с едно щракване на мишката. Времето между решението за продажба и действителната дата на продажба често се измерва в седмици или месеци. Продажбата на собствен дом може да бъде плашещ процес, ако не знаете откъде да започнете, но продавате инвестиционни имоти изисква още повече работа.

Размерът на капитал и данъчно облагане въпросите, свързани с реализацията на този капитал, са сложни, когато се занимават с тях инвестиционни недвижими имоти. Не е невъзможно обаче да се постигне самостоятелно. В тази статия ще разгледаме процеса на продажба на инвестиционен имот и ще се съсредоточим върху това как да ограничим данъците върху печалбите.

Защо да продавате?

Причините за продажбата на a отдаване под наем на имот варират. Наемодателите, които лично управляват имотите си, може да се преместят и да искат да инвестират в нещо близо до новото си жилище. Или наемодателят може да иска да спечели пари от

признателност на имот под наем, а не натрупване на пари чрез наем. Може дори да става въпрос за имот, който губи пари, било то свободно място или недостатъчен наем за покриване на разходите. Независимо от причината, инвеститорите в недвижими имоти, които искат да продадат, ще трябва да се справят с данъците.

Данъчният човек идва

The данъци върху капиталовите печалби продажбите на имоти под наем са много по -стръмни в сравнение с пряката продажба на имущество за лична употреба. Основните капиталови печалби, които трябва да платите върху печалбата от продажбата, се увеличават с всякакви амортизация претендирахте срещу имота. Това означава, че ако имотът е загубил пари и сте използвали загубата срещу данъчната си сметка през предходните години, ще имате по -голяма данъчна сметка, когато продажбата приключи.

Пример - Данък върху капиталовите печалби и амортизация

Да предположим, че имате имот под наем, който сте купили за $ 150,000 и той се продава за $ 200,000. Обикновено това означава, че плащате капиталова печалба от $ 50 000. Ако сте приспаднали 20 000 долара амортизация през времето, през което сте притежавали имота, дължите на разлика между продажната цена и покупната цена минус амортизация: $ 200 000 - ($ 150 000 - $20,000). Вместо да дължите капиталови печалби на $ 50,000, сега дължите капиталови печалби на $ 70,000.
Забележка: Това не бива да ви обезкуражава да претендирате за загуби от амортизация. Почти винаги е по -добре да се реализират данъчни облекчения по -рано, отколкото по -късно.

Преобръщане

The Раздел 1031 на Кодекса за вътрешни приходи позволява на инвеститорите в недвижими имоти да избягват данъците върху печалбите си, като ги инвестират отново подобен имот. С помощта на адвокат или данъчен съветник можете да настроите продажбата, така че приходите да бъдат вложени в ескроу сметка, докато не сте готови да ги използвате за закупуване на нов имот. Има срок от 45 дни за избор на новия имот и шест месеца за завършване на транзакцията. Ако възнамерявате да извършите преобръщане, трябва да започнете да търсите новия имот, преди да продадете стария.

Борсата 1031 работи чудесно, ако възнамерявате да реинвестирате в друг имот. Ако просто искате да спрете да участвате директно, можете или да наемете професионалист управител на имот за сегашното си място или го продайте и купете професионално управляван имот. Ако целта ви е чисто да повишите капиталобаче просто ще трябва да изядете данъка върху капиталовите печалби.

Ако решите да извършите подобен обмен 1031, процесът може да бъде доста сложен. Следователно може да си струва да работите с реномиран, пълен набор от услуги 1031 обменна компания. Предвид техния мащаб, тези компании обикновено са по -евтини от плащането на адвокат на час. Фирма, която има солиден опит в справянето с тези транзакции, може да ви помогне да избегнете скъпи грешки и да гарантирате, че обменът ви 1031 е в съответствие с данъчните разпоредби.

Включени като щит

Инкорпорация става все по -популярен сред инвеститорите в недвижими имоти. Чрез включването, инвеститорите могат да намалят своите отговорност правейки корпорация действа като щит между вас и потенциала, който наемателят може да ви съди. Вашата къща и лични финанси не може да бъде предявен в каквито и да било съдебни действия или съдебни производства, когато включите. Корпорациите също имат различни данъчни правила, които са доста благоприятни, особено с капиталовите печалби от продажбата на имот.

За определен тип инвеститор в недвижими имоти учредяването има смисъл. Ако наемате хора, за да намерите и управлявате широк спектър от имоти, генериращи доход и да правите значителни печалби при него учредяването ще намали данъчната ви сметка и тогава ще видите печалбите чрез структурата на акциите на вашата корпорация. За повечето инвеститори в недвижими имоти има по -добри начини да се възползват от учредяването, без да усложняват начина, по който се реализира доходът.

Включването може да създаде бариера между вас и печалби от вашия имот, така че ако зависите от този доход по някакъв начин, може да не успеете да получите достъп до него толкова лесно, колкото искате - особено с големи печалби, като тези от продажбата на имот. Той е сравнително лесен за включване, изисква само някои професионални съвети и документи, но получаване на вашите имоти излизането от корпорация (например да ги продадете и да се пенсионирате) е по -сложно, защото вървите по линия на умишлено укриване на данъци/измама освен ако не продадете корпорацията вместо имотите, които я съставят. Това, разбира се, е много по -трудно от продажбата на къща.

За разлика от това, ако сте управлява лично два или три имота и дори още един или два, които се управляват професионално, може да не се възползвате от учредяването. Ако приходите от наемите ви не надвишават разходите ви за всеки имот с голям марж, по -добре ги задръжте такива каквито са и използвайте амортизация и отписвания където можете или промените вашия недвижим имот стопанства в малък бизнес.

В допълнение на използване на малък бизнес като алтернатива на учредяването, някои държави позволяват на инвеститорите в недвижими имоти да отворят отделно дружество с ограничена отговорност за всеки имот, който притежават. Въпреки че това не намалява непременно данъците, то защитава вашите финанси, както и всеки имот, от всякакви съдебни спорове, които могат да бъдат водени срещу някой от вашите имоти.

Долния ред

Продажбата на имот под наем може да бъде предизвикателство и е още по -трудно, ако се надявате да избегнете голяма данъчна сметка върху приходите. Ако продавате, за да инвестирате в различен имот, тогава можете просто да извършите 1031 преобръщане и да отложите данъчната сметка.Ако продавате, защото имате нужда от капитала, ще трябва да платите някои данъци.

Най-добрият сценарий, както при акциите, е да отложите продажбата на инвестиционен имот, особено наем, който е дори по-добър или по-добър, освен ако не компенсирате кредити или загуби, за да вземете част от хапката от данъка върху капиталовите печалби. По този начин ще имате шанс да намалите общата си данъчна сметка и да приберете повече в джоба си.