Какво е обратен обмен?
Какво е обратен обмен?
Обратната размяна на недвижими имоти е вид обмен на собственост, при който първоначално се придобива заместващото и след това се продава текущото имущество. Обратна борса беше създадена, за да помогне на купувачите да закупят нов имот, преди да бъдат принудени да търгуват или продават текущ имот. Това може да позволи на продавача да държи текущо имущество до неговото пазарна стойност увеличава, като по този начин също увеличава собственото си време за продажба с цел максимална печалба.
Ключови извадки
- Обратната размяна е размяна на имот, при която се купува заместващ имот без продажбата на притежаван в момента имот.
- Обратните обмени се различават от забавените, при които заместващият имот трябва да бъде закупен след продажбата на притежавания в момента имот.
- Правилата за обмен „Подобен вид“ обикновено не се прилагат за обратни борси.
- Обратният обмен се прилага само за 1031 имота и е разрешен само в случаите, когато инвеститорите имат финансови средства да направят новата покупка.
Как работи обратният обмен
Стандартен обмен на подобни видове правилата обикновено не се прилагат за обратните борси. Тези правила обикновено позволяват на инвеститора на имот да прекрати плащането на данъци върху капиталовите печалби върху имот, който са продали, стига печалбата от тази продажба да се използва за закупуване на имот „подобен вид“.
IRS е създала набор от правила за безопасно пристанище, които позволяват третиране от същия вид, стига настоящият или новият имот да се съхранява в квалифициран обмен за настаняванеили QEAA. Освен това, инвеститорът не може да използва вече притежаван имот като заместител на отказаното имущество.
Обратните обмени важат само за Раздел 1031 собственост, така че се нарича още 1031 размяна. Раздели 1031 са имоти, които предприятията или тези с квалифицирани организации обменят, за да отложат плащането на данъци върху печалбата, получена от продажбата им.
Не е толкова просто, колкото отделен данъкоплатец да закупи един имот, да го продаде, след което да използва печалбата за закупуване на друг имот. Вместо това трябва да има определен стандарт за обмен, както и наличието на a фасилитатор, който се използва за настройване на процеса. Раздел 1245 или 1250 имотите не отговарят на условията за този тип транзакции.
„Имот 1031“ получава името си от раздел 1031 от Кодекса за вътрешните приходи на САЩ, който позволява инвеститорите да избягват плащането на данъци върху капиталовите печалби в процеса на продажба и покупка на инвестиции Имоти.
Специални съображения
Един от най -важните аспекти на успешния обратен обмен зависи от факта, че инвеститорът трябва да разполага с финансовите средства за новата покупка. Старият имот няма да бъде отказан по време на размяната, така че инвеститорът трябва да бъде в състояние да осигури пълното финансиране на новия имот без завършената продажба на стария един. Придобиването на новия имот може да бъде улеснено с a заемодател, въпреки че само конкретни кредитори ще имат желание и ще могат да работят с инвеститор с обратна борса.
Изисквания за обратни борси
Като цяло има максимален период на държане, който се прилага за имоти при обратна размяна, обикновено средно около 180 дни. Обратното на обратната размяна е забавената или отложена размяна, при която обменникът първо трябва да се откаже от собствеността си чрез търговия или продажба, преди да придобие нов имот.
Обратните борси често се използват в случаите, когато инвеститорът на имот трябва близо до продажбата на нов имот, преди да могат да продадат сегашния си имот. Случаи като тези включват неочакваното откриване на желано ново имущество, което трябва да бъде закупено в кратък период от време, или ситуации, в които продажбата на притежаваният в момента имот изпада неочаквано, като по този начин оставя обратната размяна като потенциално решение, което позволява на инвеститора да продължи покупката на нов имот.
IRS издаде Rev. Proc. 2000-37 за изясняване на правилата относно обратния обмен. IRS казва, че няма да оспорва квалификацията на имота като заместващ имот или отказан имот или третиране на обмен за целите на федералния данък върху дохода, при условие че собственикът на имота следва квалифицираната обменна квартира, както е посочено в решение за приходи.
Дори след публикуването на решението на IRS все още остава известно объркване относно начина, по който собствениците на имоти трябва да постъпват структуриране на обратен обмен и какви са отговорностите за избрания обмен на трети страни посредник. В решение от 2017 г. (Имение на Бартел, 147 Т.Ц. № 5, 2016 г.), Данъчният съд отхвърли позицията на IRS, че се изисква улеснител за обмен да поеме тежестите и ползите от собствеността на имота, за да изпълни валиден 1031 обратен ход обмен.
Като се има предвид, че правилата около обратния обмен се развиват и могат да бъдат трудни за тълкуване, собствениците на имоти трябва да се консултират с квалифициран данъчен адвокат или съветник, преди да предприемат обратно действие обмен.