8 причини да изберете агент за недвижими имоти пред „За продажба от собственика“

Когато сами продавате дома си - известен също като "за продажба от собственик" (FSBO)- може да изглежда като чудесен начин да спестите хиляди долари. В края на краищата стандартът агент на недвижими имоти комисионната е от 5% до 6% - това са 12 500 до 15 000 долара за дом от 250 000 долара.Като се има предвид размерът на тази такса, може да мислите, че като агент на вашия собствен продавач със сигурност ще си струва спестяванията. Ето осем причини, поради които може да искате да преразгледате.

1. Брокерите може да не показват дом за продажба от собственика

При сделка с FSBO агентът на купувача знае, че няма да има професионален колега от другия край на сделката. Дори ако клиентът настоява да види дома ви, агентът може да обезкуражи да направи оферта, цитирайки неприятностите и риск да се опитате да сключите сделката без професионалист, представляващ продавача - и без гаранция комисионна.

„Има само две причини, поради които показвам FSBO: Няма налични други инвентаризации или цената е смешно ниска“, казва Брус Айлион, брокер с RE/MAX Town & Country в Алфарета, Джорджия, близо до Атланта. Опитните брокери обикновено са изгорени от транзакция на FSBO, при която продавачът не го направи плаща цялата договорена комисионна - или изобщо някаква комисионна - на агента, довел купувача, казва Ailion. „Продавачите на FSBO се разглеждат като нереалистични, неразумни и трудни продавачи, които професионалните брокери са отхвърлили“, казва той.

Все пак има агенти на купувачи, които ще покажат вашия имот при правилните условия. Това може да означава подписване на споразумение с агента, в което се посочва процентната такса, която вие като продавач ще заплатите на агента. (Агентът може да посочи 6% комисионна, опитвайки се да вземе както страната на купувача, така и на продавача. Вместо това договорете общата комисионна до по -разумни 2% до 3%.) Споразумението трябва също така да изясни, че агентът работи само от името на купувача. Може също така да се посочи, че като агент на купувача, агентът по недвижими имоти е длъжен да разкрие на клиента цялата информация, която продавачът му предоставя, като например необходимостта от продажба до определена дата.

2. Агентите избягват емоционалните продажби

Продажбата на вашия дом обикновено е емоционален процес. Наличието на агент ви държи една стъпка отстранени и ви прави по -малко вероятно е да правите глупави грешки, като надценяване на дома ви, отказ да се противопоставите на ниска оферта, защото сте обидени, или да се поддадете твърде лесно, когато имате краен срок за продажба. „Агентът за недвижими имоти може да проследи, без да съобщава чувство на нетърпение или отчаяние; проследяването е тяхна работа “, казва Айлиън. „Когато продавачът многократно проверява, той сигнализира, правилно или погрешно, за готовността да приеме по -ниска цена.“

Ако се откажете от агент, вие също ще трябва да се справите директно с отхвърлянето всеки път, когато агент на купувача ви каже, че клиентът не се интересува. „Като собственик на жилище може да бъде доста обезпокоително да чуете някои от коментарите, направени от купувачите и често от техните агенти“, казва Дейвид Кийн, риелтор в Beverly & Co. в Бевърли Хилс, Калифорния.

Агентът може да извади ужилването от отхвърлянето и да положи положително въртене на всяка отрицателна обратна връзка. „За [продавача] е по -трудно да задържи емоциите си от продажбата, защото няма трета страна, от която да се откаже нещо“, казва брокерът на недвижими имоти Джеси Гонсалес, президент и основател на North Bay Capital в Санта Роза, Калифорния. „Например, ако имотът се намира на пазара, собственикът на жилището не знае причината домът да не се продава.“

„Емоциите винаги ще са налице за продавача“, добавя Гонсалес, „но конструктивната критика може да бъде по -лесно смилаем за продавача, когато идва от брокер, който е на тяхна страна, опитвайки се да извлече най -доброто от тях. ”

3. Недвижимите имоти са работа на пълен работен ден

Можете ли да бързате от работа всеки път, когато някой иска да види дома ви? Можете ли да се извините от среща всеки път, когато телефонът ви звъни с потенциален купувач? В края на дългия работен ден имате ли енергия да се възползвате от всяка възможна възможност да продадете дома си? Експерт ли сте в маркетинга на домове?

Имате ли опит с това? Вашият отговор на всички тези въпроси вероятно е „не“. Отговорът на агента на всички тези въпроси е „да“. Освен това, от преминавайки през агент, ще получите кутия за заключване на входната врата, която позволява на агентите да показват дома ви, дори когато не сте на разположение.

4. Агентите имат достъп до големи мрежи

Да, можете сами да посочите дома си на Zillow, Redfin, Craigslist и дори услуга за множество обяви (MLS) които агентите използват. Но дали това ще бъде достатъчно? Дори и да имате голяма лична или професионална мрежа, тези хора вероятно няма да имат малък интерес да разпространяват информацията, че къщата ви се продава. Нямате отношения с клиенти, други агенти или агенция за недвижими имоти, за да донесете в дома си най -големия набор от потенциални купувачи. По -малък набор от потенциални купувачи означава по -малко търсене на вашия имот, което може да доведе до по -дълго чакане за продажба на жилището ви и евентуално да не получите толкова пари, колкото къщата ви струва.

„Добрият агент по недвижими имоти трябва да има Rolodex с имена и информация за контакт, за да може бързо да разпространи думата за имота, който току -що изброи“, казва брокерът на недвижими имоти Пей Барлави, собственик и главен изпълнителен директор на Barlavi Realty в Ню Йорк. „Имам списък за разпространение на над 3500 контакта, които получават имейл от мен в рамките на 48 часа, когато изброим имот. След това започвам да предлагам имота на пазара на всеки наличен уебсайт, MLS и сайт за недвижими имоти, за да запазя инерцията и [да продължа] да се показва последователно. "

5. Премахване на неквалифицирани купувачи

Агентът може да разбере дали някой, който иска да разгледа къщата ви, наистина е квалифициран купувач или просто мечтател или любопитен съсед. Това е много работа и голямо прекъсване всеки път, когато трябва да спрете живота си, да направите дома си да изглежда перфектен и да покажете дома си. Искате да ограничите тези караници до прожекциите, които най -вероятно ще доведат до продажба.

„Брокерите са обучени да задават квалифицирани въпроси, за да определят сериозността, квалификацията и мотивацията на потенциалния клиент“, казва Айлиън. Брокерите също са обучени да задават заключителни въпроси за това колко дълго търсят купувачите, дали са виждали други жилища това ще работи за техните нужди, ако плащат в брой или са преминали предварителна квалификация, какви училища търсят и т.н. Те могат да преместят квалифицирано и мотивирано лице до мястото на покупка. Продавачите на FSBO нямат това обучение и набор от умения, казва той.

Също така е неудобно за купувачите да присъстват продавачът, а не агент на продавача, когато обикалят дома. „Когато показвате къща, собственикът никога не трябва да присъства“, казва Кийн. „Нищо не прави потенциалния купувач по -неудобен от това, че настоящият собственик е в къщата. Когато присъства продавач, повечето купувачи ще се втурват през къща и няма да забележат или запомнят много за това, което са видели. "

6. Преговорите за цените вземете умения

Дори и да имате опит в продажбите, нямате специализиран опит в договарянето на продажба на жилище. Агентът на купувача го прави, така че е по -вероятно да успеят в преговорите, което означава по -малко пари в джоба ви. „Опитен агент по продажбите може да е договорил стотици покупки на жилища“, казва Кийн. "Ние знаем всички игри, предупредителните знаци на нервен или неискрен купувач."

Не само че нямате опит; също е вероятно да сте емоционални за процеса и - без да имате собствен агент, който да посочи кога сте ирационални - е по -вероятно да вземате лоши решения. Според Кийн, вместо обиден продавач да даде емоционално натоварен, неподходящ отговор на купувач, агент ще кажете нещо по -професионално, като например „Продавачът е отхвърлил първоначалната ви заявка, но е направил следната контраферта“.

Продавачите, които отиват самостоятелно, също обикновено не са запознати с местните обичаи или пазарни условия. „Агентите знаят пулса на пазара и какво стимулира търсенето, което им дава предимство, като знаят за какви условия си струва да се договарят и кои си заслужават да оставят другата страна да спечели“, казва Роб Макгарти, собственик и определен брокер от Bushwick Real Estate в Сиатъл.

Освен това, казва Гонсалес, агентите познават местните обичаи за продажба на жилище, като например дали купувачът или продавачът обикновено плаща такси като трансферни данъци и разходи за затваряне.

7. Пренебрегвате недостатъците на вашия дом

Агентите са експерти в това, което кара жилищата да се продават. Те могат да преминат през дома ви с вас и да посочат промените, които трябва да направите, за да привлечете купувачи и да получите най -добрите оферти. Те могат да видят недостатъците, на които не обръщате внимание, защото ги виждате всеки ден - или защото просто не ги разглеждате като недостатъци. Те могат също така да ви помогнат да определите по каква обратна връзка от потенциални купувачи трябва да действате, след като пуснете дома си на пазара, за да подобрите шансовете му за продажба.

„Всеки, който е решен да продаде собствения си дом, трябва да наеме интериорен дизайнер или собственик на имот, за да оцени текущото състояние и пазарната привлекателност на дома“, казва Кийн. „Всички продавачи трябва да наемат професионална услуга за почистване, за да направят дома си дълбоко почистване, преди да го пуснат на пазара. Доброто почистване ще помогне да се премахнат всякакви различни миризми, като например домашни любимци, които жителите не могат да помиришат, тъй като живеят с тях всеки ден. "

8. Излагане на правни рискове

Много правни документи са свързани с продажба на жилища и трябва да бъдат попълнени правилно от експерт. Един от най -важните елементи е разкрития на продавача. „Продавачът на недвижим имот има утвърдително задължение да разкрие всеки факт, който съществено засяга стойността или желанието на имота“, казва адвокат Матю Райън Райшър, основател и главен изпълнителен директор на LegalAdvice.com. Продавачът може да бъде държан отговорен за измама, небрежност или нарушение на договора, ако не разкрие правилно. „Въпросът дали даден факт е материален или не, обикновено се установява в съдебната практика на държавата, в която живеете“, казва Райшер.

Освен ако не сте адвокат по недвижими имоти, вашият агент вероятно знае повече за законите за разкриване на информация от вас. Ако не разкриете опасност, неприятност или дефект - и купувачът се върне при вас, след като се е преместил и е открил проблем - купувачът може да ви съди. Агентите също могат да правят грешки, но имат професионалисти застраховка за грешки и пропуски за да се защитят и да дадат на купувача регрес, така че купувачът може да не се наложи да преследва продавача за щети.

Долния ред

Трудна задача е да се научите как да продавате къщата си без брокери - а продажбата на дома ви вероятно ще бъде една от най -големите транзакции в живота ви. Можете да опитате да го направите сами, за да спестите пари, но наемането на агент има много предимства. Агентите могат да получат по -широка експозиция за вашия имот, да ви помогнат да постигнете по -добра сделка, да отделите повече време за продажбата си и да предотвратят емоциите ви да я саботират. Агент внася опит, който имат малко продавачи на FSBO, в сложна сделка с много потенциални финансови и правни клопки.