Имоти под наем: Кеш крава или парична яма?

Тези, които инвестират в недвижим имоткакто при всеки актив, постоянно се изправяте пред решения дали да купувате, продавате или държите. И тези решения зависят от оценката на въпросния имот. Оценяване на недвижими имоти с помощта дисконтиран паричен поток или главни букви Методите са подобни на оценката на акции или облигации. Единствената разлика е, че паричните потоци се получават от отдаване под наем на пространство, а не от продажба на продукти и услуги.

Недвижим имот инвестиционни компании са се развили сложни модели за оценка да им помага при вземането на решения. Въпреки това, използвайки инструменти за електронни таблици, човек може да направи адекватна оценка на повечето доходоносни недвижими имоти-включително жилищни недвижими имоти, закупени, за да служат като жилищен имот под наем.

Прочетете, за да разберете как всеки инвеститор може да създаде оценка достатъчно задоволителен, за да пропъди чрез възможни инвестиционни възможности.

Индивидуални оценки

Някои хора смятат, че оценката не е необходима, ако е сертифицирана

оценка е завършен. Оценката на инвеститора обаче може да се различава от оценителе по няколко причини.

Инвеститорът може да има различни мнения относно способността на имота да привлича наематели или лизингови ставки че наемателите са готови да платят. Като потенциален купувач или продавач, инвеститорът може да почувства, че имотът има по -голям или по -малък риск от оценителя.

Оценяващите извършват отделни оценки на стойността. Те включват разходите за подмяна на имота, сравнение на последните и сравними транзакции и а подход за доходи. Някои от тези методи обикновено изостават на пазара, подценявайки стойността по време на възходящи тенденции, и надценяване на активи в низходящ тренд.

Намирането на възможности на пазара на недвижими имоти включва намиране на имоти, които са били неправилно оценени от пазар. Това често означава управление на имот до ниво, което надхвърля пазарните очаквания. Оценката трябва да дава оценка на истината доход-производствен потенциал на имот.

Оценка на недвижими имоти

Подходният подход при оценката на недвижими имоти е подобен на процеса за оценка на акции, облигации или всяка друга инвестиция, генерираща доход. Повечето анализатори използвай метод на дисконтиран паричен поток (DCF) за определяне на актива нетна настояща стойност (NPV).

NPV е стойността на имота в днешни долари, която ще постигне тази на инвеститора възвръщаемост, приспособена към риска. NPV се определя от отстъпка периодичният паричен поток, на разположение на собствениците от инвеститора необходима норма на възвръщаемост (RROR). Тъй като RROR е необходимата на инвеститора норма на възвръщаемост за свързаните рискове, получената стойност е коригирана спрямо риска стойност за този отделен инвеститор. Сравнявайки тази стойност с пазарните цени, инвеститорът може да вземе решение за покупка, задържане или продажба.

Стойностите на акциите се получават чрез дисконтиране на дивиденти, стойностите на облигациите чрез дисконтиране на лихвите талон плащания. Имотите се оценяват чрез отстъпка нетни парични средства поток или наличните парични средства на собствениците, след като всички разходи са приспаднати от лизинговия доход. Оценяването на имот включва оценка на целия наем постъпления и след това приспадане на всички разходи, необходими за изпълнението и поддържането на тези лизингови договори.

Разбиване на лизинг

Всички оценки на приходите идват директно от лизинг. Лизинговите договори са договорни споразумения между наемателите и a наемодател. Всички наеми и договорни увеличения на наема (ескалации) ще бъдат посочени в договорите за наем, както и опции за отстъпки за пространство и наем. Собствениците също така възстановяват част или всички имуществени разходи от наемателите. Начинът на събиране на този доход е посочен и в договора за наем. Има три основни вида лизинг:

• Лизинг с пълно обслужване
• Нетни лизинги
• Тройни мрежи (NNN) лизинг

При лизинг с пълно обслужване наемателите не плащат нищо освен наем. При нетните лизингови договори наемателите обикновено плащат своята част от увеличението на разходите за периода след напускането им. При лизинг с тройна нета наемателят плаща a пропорционално дял от всички разходи за собственост.

По -долу са видовете разходи, които трябва да се вземат предвид при изготвянето на оценка на дохода:

• Разходи за лизинг
• Разходи за управление
• Капиталови разходи

Разходите за лизинг се отнасят до разходите, необходими за привличане на наематели и за изпълнение на лизингови договори. Разходите за управление се отнасят до разходи на ниво собственост, като комунални услуги, почистване, данъци и т.н. както и всички разходи за управление на имота. Доход по -малък оперативни разходи равно на нетен оперативен доход (NOI). NOI е паричният поток, получен от нормалните операции на имота. Паричният поток след това се извлича чрез изваждане на капиталовите разходи от NOI. Капиталовите разходи са всякакви периодични капиталови разходи за поддържане на имота. Те включват всеки капитал за лизингови комисиони, подобрения на наемателите или капиталови резерви за бъдещи подобрения на имота.

Пример за оценка

След като се определят периодичните парични потоци, те могат да бъдат дисконтирани обратно, за да се определи стойността на имота. Фигура 1 показва прост проект за оценка, който може да бъде коригиран, за да оцени повечето имоти.

Успение	Стойност	Успение	Стойност
Ръст на дохода Yr1-10 (g)	4%	Ръст на дохода Yr11+ (g)	3%
RROR (K)	13%	Разходи % от приходите	40%
Капиталови разходи	$10,000	Скорост на ограничаване на обръщането (K-g)	10%

Фигура 1.

Оценката предполага имот, който генерира годишен доход от наем от 100 000 долара през първата година, който нараства с 4% годишно и 3% след 10 -та година. Разходите се изчисляват на 40% от приходите. Капиталовите резерви са моделирани на 10 000 долара годишно. The отстъпка, или RROR, е зададено на 13%. Коефициентът на капитализация за определяне на реверсионната стойност на имота през 10 -та година се изчислява на 10%. Във финансовата терминология това процент на капитализация се равнява на K-g, където K е RROR на инвеститора (необходимата норма на възвръщаемост) и е очакваният ръст на дохода. K-g е известен също като необходимата доходност на инвеститора или размера на обща възвръщаемост което се осигурява от доход.

Стойността на имота през година 10 се изчислява, като се вземе прогнозният NOI за година 11 и се раздели на степента на капитализация. Ако приемем, че необходимата норма на възвръщаемост на инвеститора остава 13%, тогава капитализацията ще бъде равна на 10% или K -g (13% - 3%). На фигура 2 NOI за 11 -та година е 88 812 долара. След като се изчислят периодичните парични потоци, те се дисконтират обратно чрез дисконтовия процент (13%), за да се извлече NPV от 58 333 долара.

Вещ	Година 1	2 г.	3 г.	4 г.	Yr 5	6 г.	7 г.	Yr8	9 г.	10 години	11 г.
Доход	100	104	108.16	112.49	116.99	121.67	126.54	131.60	136.86	142.33	148.02
Разходи	-40	-41.60	-43.26	-45	-46.80	-48.67	-50.62	-52.64	-54.74	-56.93	-59.21
Нетни оперативни приходи (NOI)	60	62.40	64.896	67.494	70.194	73.002	75.924	78.96	82.116	85.398	88.812
Капитал	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-
Паричен поток (CF)	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	75.40	-
Реверсия	-	-	-	-	-	-	-	-	-	888.12	-
Общ паричен поток	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	963.52	-
Дивидентна доходност	9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-

Фигура 2 (в хиляди долари)

Фигура 2 предоставя основен формат, който може да се използва за оценка на всеки имот, генериращ доход или отдаване под наем. Инвеститорите, закупуващи жилищни недвижими имоти като имоти под наем, трябва да подготвят оценки, за да определят дали начисляваните наемни ставки са достатъчно адекватни, за да подкрепят покупна цена на имота. Въпреки че оценителите често ще използват 10-годишен паричен поток по подразбиране, инвеститорите трябва да произвеждат парични потоци, които отразяват предположенията, при които се предполага, че имотът е закупен. Този формат, макар и опростен, може да бъде коригиран, за да оцени всяка собственост, независимо от сложността. Дори хотелите могат да бъдат оценени по този начин. Просто помислете за наемане на стаи за една нощ като за еднодневни наеми.

Купете, продайте или задръжте

При закупуване на имот, ако е на инвеститор оценена стойност е по -голямо от предложението на продавача или оценена стойност, тогава имотът може да бъде закупен с голяма вероятност за получаване на RROR. Обратно, при продажба на имот, ако оценената стойност е по -малка от офертата на купувача, имотът трябва да бъде продаден. Освен това, ако оценената стойност е в съответствие с пазарната и RROR предлага адекватна възвръщаемост за свързания риск, собственикът може да реши да задържи инвестицията, докато има неравновесие между оценката и пазарната стойност.

Стойността може да се определи като най -голямата сума, която някой би бил готов да плати за имот. Когато купувате актив, финансиране не трябва да засяга крайната стойност на имота, тъй като всеки купувач има различни възможности за финансиране.

Това обаче не е така за инвеститорите, които вече притежават финансирани имоти. При вземането на решение за подходящо време за продажба трябва да се има предвид финансирането, тъй като финансовите структури, като напр санкции за предплащане, може да отнеме на инвеститора приходите от продажбата му. Това е важно в случаите, когато инвеститорите са получили благоприятни условия за финансиране, които вече не са налични на пазара. Съществуващата инвестиция с дълг може да осигури по-добра възвръщаемост, коригирана от риска, отколкото може да се постигне при реинвестиране на бъдещите приходи от продажби. Коригирайте RROR на риска, за да включите допълнителния финансов риск на ипотека дълг.

Долния ред

Независимо дали купувате или продавате, е възможно да се изработи модел за оценка, достатъчно точен, за да подпомогне процеса на вземане на решения. Математиката, свързана с създаването на модела, е относително ясна и е в рамките на обхвата на повечето инвеститори. След като придобиете някои елементарни познания за местните пазарни стандарти, лизинговите структури и начина, по който приходите и разходите работят при различни типове имоти, човек трябва да може да прогнозира бъдещите парични потоци.