Разбиране на процеса на ескроу

Купуването на къща може да бъде сложен процес, за който повечето хора обикновено са неподготвени. Един от тези мистериозни елементи е ескроу процес - наричан още затваряне. Този процес, който протича между момента, в който продавачът приеме офертата и купувачът получи ключовете, може да бъде завладяващ за много купувачи на жилища. Добра идея е да имате поне основна представа за стъпките, преди да направите оферта за дом.

Какво е Escrow?

Ескроу е a финансов инструмент държан от а трета страна от името на две други страни, които приключват сделката. Това е като доверителна сметка, държана от трета страна, докато всички задължения на продавача и купувача са изпълнени.

Времето, необходимо за преминаване от началото до края на процеса на ескроу, варира. Някои от факторите, определящи дължината на затварянето, включват a предварително одобрение на ипотека, разполагайки с необходимите документи и времето, необходимо за получаването им подписване завършен. И точно както продължителността на времето, процесът също може да варира в зависимост от държавата. Следващите стъпки обаче като цяло са еднакви за всички.

Отворете ескроу сметка

След като вие и продавачът сте подписали взаимно приемлив договор за покупка, вашият ескроу агент ще събере вашето сериозни пари проверете и депозирайте в ескроу сметка в ескроу компанията, посочена в договора за покупка. Ескроу компанията действа като неутрална трета страна за събиране на необходимите средства и документи, включени в процеса на приключване, от първоначалните сериозни парични депозити и документи за заем до подписаните акт.

Очаквайте оценката на банката

Банката, която изпреварва ипотеката, ще направи своето оценка- за което купувачът обикновено плаща - за да защити своите финансови интереси, ако някога се наложи възбрана върху имота. Ако оценката е по -ниска от предложената цена, заемодател няма да ви осигури финансиране, освен ако не постигнете разликата или продавачът намали цената до оценената сума.

Можете обаче да опитате да промените оценителмислите, като направите едно от следните неща:

• Предоставете допълнителна информация защо смятате, че домът трябва да бъде оценен на по -висока сума
• Вземете втора оценка
• Опитайте друг кредитор и се надявайте, че оценката ще бъде във ваша полза

Ако нито една от тези опции не е възможна, можете да анулирате договора за покупка.

Сигурно финансиране

Трябваше вече да сте получили предварително одобрение за ипотека, преди да бъде прието споразумението ви. След като дадете на заемодателя си адреса на имота, той ще подготви a добросъвестна оценка- или извлечение с подробна сума на заема ви -лихвен процент, разходи за затварянеи други разходи, свързани с покупката. Уверете се, че сте договорили числата в този документ, преди да го подпишете. След като сте написали ангажимент за заем, време е да премахнем финансирането непредвидени обстоятелства писмено.

Одобрете разкритията на продавача

Трябва да получите писмено известие за всички очевидни проблеми, които вече са били идентифицирани от продавача или неговия агент. Например в квартали със средни до ниски доходи в райони с високи разходи за живот, гаражът може да е бил превърнат в жилищна зона в нарушение на градските жилищни кодекси. Може би вече сте наясно с подобни проблеми, защото те често се споменават в списъка.

Имотът може да дойде с не разкриване на продавача, което означава, че продавачът не разкрива никакви подробности в условията за продажба. Ако все още се интересувате от имота, направете своя собствена проверка. Уверете се, че сте получили разрешение от продавача, преди вашият инспектор да влезе в помещенията.

Вземете необходимите проверки

Следващата стъпка е да прецените дали искате допълнителни разходи за проверки. Въпреки че те не са задължителни, те могат да бъдат полезни, като се имат предвид вашите обстоятелства.

Въпреки че това не е изискване, във ваш интерес е да получите домашен оглед. За няколко стотин долара, а професионален домашен инспектор ще ви каже дали има някакви опасни или скъпи дефекти в дома. Ако има такива, ще искате да знаете за тях, за да можете да направите едно от следните:

• Върнете се от покупката.
• Помолете продавача да ги поправи.
• Помолете продавача да намали цената, за да можете сами да се справите с ремонта.

Ако процесът на проверка приключи задоволително, ще трябва да премахнете непредвидени инспекции писмено. Ще повторите тази стъпка след всякакви други проверки, включително:

Инспекция на вредители

Може да искате да получите инспекция на вредители, за да сте сигурни, че в къщата няма термити, мравки -дърводелци или други вредители като хлебарки или плъхове. Тези проблеми може да не са очевидни през деня, когато най -вероятно сте разгледали къщата, и биха били ужасно нежелано откритие, след като се нанесете. Всички проблеми с вредителите ще трябва да бъдат отстранени, преди продажбата да продължи - ако приемем, че искате да продължите с покупката. Това е друга област, в която може да искате да предоговаряте с продавача, за да платите за работата.

Инспекция на околната среда

Понякога се препоръчва да получите екологична инспекция, за да проверите за токсини в дома, като плесени и азбест. На домашния сайт могат да възникнат и проблеми като замърсяване от място в близост до депо, бивше петролно поле, химическо чистене, бензиностанция или друг бизнес, опасен за околната среда. Всички проблеми, открити в тази област, могат да означават сериозни опасности за здравето и да бъдат скъпи за отстраняване.

Геологичен доклад

Районите, подложени на земетресения, може да изискват доклад за почвите и/или геоложки доклад за оценка на риска от сериозни щети на имота в случай на такова бедствие. Може също да помислите за доклад за наводнения. Ако е твърде вероятно домът да се наводни, няма да можете да го получите застраховка на собствениците на жилища, което означава, че не можете да получите ипотека. В някои случаи закупуване застраховка срещу наводнения в допълнение към застраховката на собственика ви ще реши този проблем. В селските райони трябва да се направи проучване на земята, за да се проверят границите на имота. В градските райони границите вече са много ясни.

Закупете застраховка за опасност

Това включва застраховка на собственика на жилището и всяко допълнително покритие, необходимо във вашия географски район (като застраховка срещу наводнения). Ще трябва да имате застраховка на собствениците на жилища, докато ипотеката ви не бъде изплатена.

Вземете отчет за правото на собственост и застраховка на собствеността

И двата доклада за заглавието и застраховка за собственост са необходими от вашия кредитор. Дори и да не бяха, така или иначе бихте ги искали. 

The заглавие докладът гарантира, че заглавието на имота е ясно - тоест няма заложни права върху имота и никой освен продавача няма претенции към която и да е част от него. Застраховката за собственост защитава вас и заемодателя от всякакви правни предизвикателства, които могат да възникнат по -късно, ако нещо не се появи по време на търсене на заглавие.

Ако има нещо нередно в заглавието (известно като a облак или дефект), продавачът ще трябва да го поправи, за да може продажбата да продължи или да ви остави да си тръгнете. В зависимост от това къде живеете, ескроу компанията и заглавната компания може да са една и съща.

Направете последно преминаване

Добра идея е да прегледате отново имота непосредствено преди затваряне, за да се уверите, че няма нови повреди се случи и продавачът ви е оставил артикули, посочени в договора за покупка, като уреди или тела.

В този момент вероятно няма да можете да се оттеглите, освен ако домът не е претърпял сериозни щети. Въпреки това не е нечувано за дребен купувач да притиска своя или нейния агент, за да отмени споразумението за нещо незначително.

Прочетете внимателно формуляра HUD-1

Най -малко един ден преди затварянето ще получите a HUD-1 формуляр или окончателния отчет за условията на заема и разходите за приключване.Сравнете го с добросъвестната оценка, която сте подписали по -рано. Двата документа трябва да са много сходни. Потърсете ненужни, неочаквани или прекомерни такси, както и откровени грешки.

Затворете Escrow

Процесът на затваряне варира донякъде в зависимост от държавата, но ще трябва да подпишете много документи - отделете време и прочетете внимателно. Продавачът също ще има документи за подписване. След като всички документи са подписани, служителят на ескроу ще изготви нов акт, в който ще ви посочи като собственик на имота, и ще го изпрати на окръжния регистратор. Ще изпратите a касиерски чек или организирайте a банков превод да платите за вашите предплащане и разходи за приключване, а вашият заемодател ще изпрати средствата ви по заем за ескроу, така че продавачът и, ако е приложимо, кредиторът на продавача, да могат да бъдат платени.

Ако стигнете дотук, най -накрая ще успеете да завладеете дома.

Долния ред

Вашият агент ще следи целия този процес, така че не се притеснявайте твърде много, ако не разбирате всеки детайл. Въпреки това, при всяка транзакция, в която поставяте толкова много пари финансово, е добра идея да имате поне основна представа за случващото се, за да не се възползвате.