Как да анализираме REITs (инвестиционни тръстове за недвижими имоти)

А инвестиционен тръст за недвижими имоти (REIT) е компания, която притежава, оперира или финансира имоти, генериращи доход. По закон 90% от печалбата на REIT трябва да се разпределя като дивиденти към акционерите. Тук разглеждаме АДСИЦ, техните характеристики и как да оценим АДСИЦ.

Какво се квалифицира като REIT?

Повечето АДСИЦ отдават под наем пространство и събират наеми и след това разпределят този доход като дивидент на акционерите. Ипотечните REITs (наричани още mREITs) не притежават недвижими имоти и вместо това финансират недвижими имоти. Тези АДСИЦ печелят доход от лихвите по своите инвестиции, които включват ипотеки, обезпечени с ипотека ценни книжа и други свързани с тях активи.

Да се се квалифицира като REIT, една компания трябва да спазва определени разпоредби на Кодекса за вътрешните приходи (IRC). По -конкретно, една компания трябва да отговаря на следните изисквания, за да се квалифицира като REIT:

• Инвестирайте най -малко 75% от общите активи в недвижими имоти, пари или държавни ценни книжа на САЩ
• Печелете поне 75% от брутния доход от наеми, лихви по ипотеки, които финансират недвижими имоти, или продажби на недвижими имоти
• Плащайте минимум 90% от облагаемия доход под формата на дивиденти на акционерите всяка година
• Бъдете предприятие, което се облага с данъци като корпорация
• Да се ​​управлява от съвет на директорите или попечители
• Имайте най -малко 100 акционери след първата му година на съществуване 
• Да притежават не повече от 50% от акциите си от пет или по -малко физически лица

Като има статут на REIT, една компания избягва корпоративна данък общ доход. Редовен корпорация прави печалба и плаща данъци върху цялата си печалба, след което решава как да разпредели печалбите си след данъчно облагане между дивиденти и реинвестиране. REIT просто разпределя цялата или почти цялата си печалба и може да пропусне данъчното облагане.

Видове АДСИЦ

Има редица различни видове REITs. REITs на собствения капитал са склонни да се специализират в притежаването на определени типове сгради, като апартаменти, регионални молове, офис сгради, съоръжения за настаняване/курорти. Някои са разнообразни, а други се противопоставят на класификацията - например REIT, който инвестира само в голф игрища.

Другият основен вид REIT е a ипотека АДСИЦ. Тези АДСИЦ предоставят заеми, обезпечени с недвижими имоти, но обикновено не притежават и не управляват недвижими имоти. Ипотечните АДСИЦ изискват специален анализ. Те са финансови компании, които използват няколко инструмента за хеджиране, за да управляват своите лихвен процент излагане.

Докато няколко хибридни АДСИЦ извършват както операции с недвижими имоти, така и сключват сделки с ипотечни кредити, повечето REITs са тип капитал - REITs, които се фокусират върху бизнеса с "твърди активи" на недвижими имоти операции. Когато четете за REITs, обикновено четете за REITs на собствения капитал. Като такъв, ние ще съсредоточим нашия анализ върху АДСИЦ -овете на собствения капитал.

Как да анализираме REITs

REITs са акции, изплащащи дивиденти, които се фокусират върху недвижими имоти. Ако търсите доход, бихте го взели предвид заедно с висок доход облигационни фондове и акции, изплащащи дивиденти. Като акции, изплащащи дивиденти, АДСИЦ се анализират подобно на други акции. Но има някои големи разлики поради счетоводното третиране на собствеността.

Нека илюстрираме с опростен пример. Да предположим, че REIT купува сграда за 1 милион долара. Счетоводните правила изискват нашата REIT да таксува амортизация срещу актива. Да приемем, че разпределяме амортизацията за 20 години по права линия. Всяка година приспадаме 50 000 долара за амортизация (50 000 долара годишно x 20 години = 1 милион долара).

Нека разгледаме опростеното баланса и отчет за доходите по -горе. През 10 -та година балансът ни носи стойността на сградата на 500 000 долара (т.е. счетоводна стойност), което е първоначалната цена от 1 милион долара минус натрупаната амортизация от 500 000 долара (10 години х 50 000 долара годишно). Нашият отчет за приходите приспада 190 000 долара разходи от 200 000 долара приходи, но 50 000 долара от разходите са амортизационни разходи.

FFO

Въпреки това нашият REIT всъщност не харчи тези пари през 10 -та година - амортизацията е а безналична такса. Следователно, ние добавяме обратно амортизационните разходи към нетния доход, за да произвеждаме средства от операции (FFO). Идеята е, че амортизацията несправедливо намалява нашите нетен доход защото нашата сграда вероятно не е загубила половината от стойността си през последните 10 години. FFO коригира това предполагаемо изкривяване, като изключва таксата за амортизация. FFO включва и няколко други корекции.

AFFO

Трябва да отбележим, че FFO се доближава до паричен поток отколкото нетния доход, но не обхваща паричния поток. Основно, забележете в горния пример, че никога не сме броили 1 милион долара, изразходвани за придобиване на сградата (капиталовите разходи). По -точен анализ би включил капиталови разходи. Преброяването на капиталовите разходи дава цифра, известна като коригиран FFO (AFFO).

Нетна стойност на активите

Нашият хипотетичен баланс може да ни помогне да разберем другата обща метрика REIT, нетна стойност на активите (NAV). През 10 -та година счетоводната стойност на нашата сграда беше само 500 000 долара, тъй като половината от първоначална цена беше амортизиран. И така, балансовата стойност и свързаните с нея съотношения като цена-книга-често съмнителни по отношение на общия анализ на акциите-са почти безполезно за REITs. NAV се опитва да замени балансовата стойност на имот с по -добра оценка на пазарна стойност.

Изчисляването на NAV изисква донякъде субективна оценка на REIT стопанства. В горния пример виждаме, че сградата генерира 100 000 долара приходи от дейността (200 000 долара приходи минус 100 000 долара оперативни разходи). Един метод би бил да с главни букви върху оперативния доход въз основа на пазарен курс. Ако мислим, че пазарът е настоящ лимит за този тип сграда е 8%, тогава нашата оценка за стойността на сградата става 1,25 милиона долара (100 000 долара оперативен доход / 8% лимит = 1,250 000 долара).

Тази оценка на пазарната стойност замества балансовата стойност на сградата. След това бихме приспаднали ипотечния дълг (не е показан), за да получим нетната стойност на активите. Активи минус дълг, равен на собствения капитал, където „нетната“ в NAV означава нетна дълг. Последната стъпка е да се раздели NAV на обикновени акции, за да се получи NAV на акция, което е приблизителна оценка присъща стойност. На теория цитираното цената на акциите не трябва да се отклонява твърде много от NAV на акция.

Отгоре-надолу срещу Анализ отдолу нагоре

Когато избирате акции, понякога чувате отгоре надолу срещу отдолу нагоре анализ. Отгоре надолу започва с икономическа перспектива и залага на теми или сектори (например застаряващата демография може да благоприятства фармацевтичните компании). Отдолу нагоре се фокусира върху основи на конкретни компании. Акциите на REIT очевидно изискват анализ отгоре надолу и отдолу нагоре.

От гледна точка отгоре надолу, АДСИЦ могат да бъдат засегнати от всичко, което влияе върху предлагането и търсенето на имоти. Нарастването на населението и заетостта са благоприятни за всички видове REIT. Накратко, лихвените проценти са смесена чанта.

Повишаването на лихвените проценти обикновено означава подобряване на икономиката, което е добро за АДСИЦ, тъй като хората харчат, а предприятията отдават под наем повече пространство. Повишаването на лихвените проценти обикновено е добро за АДСИЦ, тъй като хората предпочитат да останат наематели, вместо да купуват нови жилища. От друга страна, АДСИЦ често могат да се възползват от по -ниските лихвени проценти, като намалят техните разходи за лихви и по този начин увеличаване на тяхната рентабилност.

Условията на капиталовия пазар също са важни, а именно институционалното търсене на акции REIT. В късо бягане, това търсене може да надхвърли основите. Например, акциите на REIT се справиха доста добре през 2001 г. и първата половина на 2002 г. въпреки слабите основи, тъй като парите се вливаха в цялата клас активи.

На индивидуално ниво REIT искате да видите силни перспективи за растеж на приходите, като например приходи от наеми, приходи от свързани услуги и FFO. Искате да видите дали REIT има уникална стратегия за подобряване на заетостта и повишаване на наемите.

Икономии от мащаба

АДСИЦ обикновено търсят растеж чрез придобивания и допълнително се стремят да реализират икономии от мащаба чрез асимилиране на неефективно управлявани свойства. Икономиите от мащаба ще бъдат реализирани чрез намаляване на оперативни разходи като процент от приходите. Но придобиванията са нож с две остриета. Ако REIT не може да се подобри нива на заетост и/или да повиши наемите, той може да бъде принуден към необмислени придобивания, за да стимулира растежа.

Тъй като ипотечният дълг играе голяма роля в стойността на собствения капитал, струва си да погледнете баланса. Някои препоръчват да се разгледат ливъридж, Както и съотношение дълг към собствен капитал. Но на практика е трудно да се каже кога ливъриджът е станал прекомерен. По -важно е да се претегли делът на фиксиран срещу дълг с плаваща лихва. В течението среда с ниски лихвени проценти, REIT, който използва само дълг с плаваща лихва, ще пострада, ако лихвените проценти се повишат.

REIT Данъци

Повечето дивиденти на REIT не са това, което IRS счита за квалифицирани дивиденти, така че те обикновено се облагат с по -висока ставка. В зависимост от вашата данъчна категория, квалифицираните дивиденти се облагат с 0%, 15%или 20%. Въпреки това, с REITs, повечето дивиденти се облагат като обикновен доход - до 37% за 2021 г.

Тук обаче може да има добри новини. Тъй като REITs са трансмисионни предприятия, всички дивиденти, които не се считат за квалифицирани дивиденти, могат да бъдат допустими за приспадане на 20% квалифициран бизнес доход (QBI). Например, ако имате 1000 долара обикновени дивиденти по REIT, може да дължите данъци само върху 800 долара от тях.

Долния ред

REITs са компании за недвижими имоти, които трябва да изплащат високи дивиденти, за да се насладят на данъчни облекчения на REIT статус. Стабилен доход, който може да надвишава Доходност на хазната комбинира с нестабилността на цените, за да предложи a обща възвръщаемост потенциал, който да съперничи на акциите с малка капитализация. Анализът на REIT изисква инвеститорите да разберат счетоводните изкривявания, причинени от амортизацията, и да обърнат внимателно внимание на макроикономическите влияния.