Използване на нетната ви стойност на недвижимите имоти

Инвестирането в недвижими имоти се превърна в популярен начин за диверсификация на вашето инвестиционно портфолио. Където и да погледнем, постоянно ни се напомнят за ползите от закупуването на имот, от многото рекламни реклами за семинари за недвижими имоти или дома, показващи това, невероятната стойност на управление или прелистване имоти под наем.

Но не е толкова лесно. В крайна сметка закупуването на имот под наем не е като инвестиране запаси- не можете просто да оставите малко тук -там и да станете собственик на имот. Имате нужда капитал за да направите тази покупка. И процесът често може да бъде дълъг и дълъг. Да не говорим за всички рискове, особено ако не правите изследванията си. Но има ли начин да влезете на пазара, като увеличите своя нетна стойност? Опитайте да използвате ливъридж във ваша полза. По този начин можете да вложите малко или никакви пари и да използвате дълг, за да ви помогне да осъзнаете a връщане.

Прочетете, за да научите повече за това как можете да използвате

ливъридж за да увеличите нетната стойност на вашия недвижим имот, както и някои от свързаните с това рискове.

Какво е ливъридж?

Ливъриджът е използването на различни финансови инструменти или заемния капитал- с други думи, дълг - за увеличаване на потенциалната възвръщаемост на инвестиция. Обикновено се използва както на Уолстрийт, така и на Главната улица, когато говорим за пазара на недвижими имоти. Ливъриджът е техника, използвана както от хора, така и от компании за разширяване на потенциала за възвръщаемост, като същевременно разширява и недостатъците на всички рискове, ако нещата не се получат.

Докато потенциалът за добра възвращаемост е възможен-например когато цените на недвижимите имоти се покачват-използването на ливъридж може да бъде меч с две остриета. Това е така, защото може да доведе и до загуби, ако инвестицията се движи в обратна посока. В случай на цени на недвижими имоти, загубите се случват, когато цените спадат.

Начини за достъп до ливъридж

Най -лесният начин за достъп до ливъридж е да използвате собствените си пари. В случай на а ипотека, стандартна 20% първоначална вноска ви дава 100% от къщата, в която искате да живеете. Някои финансиране програмите ви позволяват да вложите още по -малко пари.

Ако закупите имота като инвестиция, може да сте в позиция, в която партньорите ви дават част - или дори цялата - от парите. По същия начин някои продавачи може да са готови да финансират част от покупната цена на имота, който желаят да продадат. При такова споразумение можете да закупите имот с малко пари надолу, а в някои случаи изобщо без пари.

Пример за ливъридж

Помислете за общото изискване за покупка на недвижими имоти от 20% авансово плащане. Това са 100 000 долара за имот от 500 000 долара. Като внася само 20% от парите и заема останалата част, купувачът по същество използва относително малък процент от собствените си средства, за да направи покупката. Следователно мнозинството се осигурява от заемодател. Ето защо инвеститорите в недвижими имоти често се позовават на останалите 80% от покупна цена като парите на други хора.

Да приемем, че имотът се оценява на 5% годишно. Това означава на кредитополучателя нетна стойност нараства до 525 000 долара само за 12 месеца. Сравняване на тази печалба с печалбата от покупка, направена направо, без никаква заем, подчертава тази стойност на стратегията за ливъридж. Например, същият кредитополучател би могъл да използва 100 000 долара, за да направи изцяло платена покупка на имот за 100 000 долара.

Приемайки същите 5% процент на признателност, нетната стойност на купувача от покупката на изцяло паричен имот от 100 000 щ.д. ще се увеличи с 5 000 щ.д. в течение на 12 месеца срещу 25 000 щ.д. за по-скъпия имот. Разликата от 20 000 долара демонстрира потенциалното увеличение на нетната стойност, осигурено чрез използването на ливъридж. Представете си, че 5% печалба всяка година в продължение на 20 години. С течение на времето използването на ливъридж може да има много значително и много положително въздействие върху нетната ви стойност.

Опасностите от лоста

Сега за лошите новини. Всичко това звучи страхотно, но има и недостатък. Ливъриджът може да работи срещу вас, точно толкова, колкото може да работи във ваша полза. За да покажем как, нека преразгледаме нашия по -ранен пример. Ако използвате авансово плащане от 100 000 долара за закупуване на дом от 500 000 долара и цените на недвижимите имоти във вашия район намаляват последователно в продължение на няколко години, ливъриджът работи обратно. След първа година вашият имот от 500 000 долара може да струва 475 000 долара, ако се амортизира с 5%. Ако цените продължат по същата траектория, скоро имотът ви може да струва 451 250 долара - загуба собствен капитал от 48 750 долара.

При същия сценарий за спад на цените от 5%, ако тези 100 000 долара са били използвани за изцяло в брой закупуването на дом за 100 000 долара, купувачът би загубил само 5 000 долара за първата година, когато цените на жилищата паднаха - много по -малко от този по -скъп дом.

На пазарите на недвижими имоти, където цените падат значително, собствениците могат да дължат повече пари, отколкото къщата действително струва. За инвеститорите намаляването на цените може да намали или дори да елиминира печалбите. Ако наемите също паднат, резултатът може да бъде имот, който не може да бъде отдаден под наем на цена, която ще покрие разходите по ипотеката и други разходи. Ако обмисляте да станете наемодател, има много фактори да обмисли.

Недостатъци на използването на много имоти

Проблемите стават още по -големи, когато участват множество единици, като търговски недвижими имоти инвеститорите често влагат възможно най -малко пари. Целта е да привлечете парите си, като поемете контрола над 100% от активите, като същевременно намалите само 20% от стойността. Помислете за 500 000 долара в предишния ни пример. само да кажем, че това е малка жилищна сграда. Тъй като е закупена със 100 000 долара като аванс, ако стойността на сградата спадне с 30%, имотът струва само 350 000 долара, но инвеститорът все още трябва да плати лихва и главница на пълна стойност от заема от 400 000 долара.

Ако сумата, която инвеститорът получи в наема, също спадне, резултатът може да бъде неизпълнение на имота. Ако инвеститорът използва паричен поток от този имот за изплащане на ипотеката върху други имоти, загубата на доход може да доведе до ефект на доминото, който може да завърши с цяло портфолио в възбрана над един лош заем върху един имот.

Избягване на използването на рискове

Сега, когато научихте за основите на използването на недвижим имот както и някои от клопките, може да мислите, че е невъзможно да се върнете добре с помощта на тази техника. Не се притеснявайте - това е просто въпрос на използване на здрав разум. Както всяка инвестиция, недвижимите имоти идват със себе си риск. Въпреки че можете да използвате ливъридж във ваша полза, има няколко ключови неща, които искате да сте сигурни, че ще избегнете, за да имате по -добро предимство на пазара.

Първо, не предполагайте какво ще се случи, преди да се случи. Не винаги можете да използвате минали резултати като индикатор за това, което ще се случи в бъдеще - особено с пазара на жилища. Ако видите, че стойностите на имотите са се повишили в определена област с 5% до 10% за определен период от време, това не означава, че те ще продължат по същия път.

След това направете бюджет съответно и знайте в какво се захващате. Ако свалите по -ниска авансово плащане, размерът на заема ви ще бъде по -висок. Това означава, че ще трябва да направите по -голямо ипотечно плащане. Може да се наложи да отчитате по -ниските нива на свободни работни места, по -строги икономика, лоши наематели - всичко това ще падне върху вас. В крайна сметка вие все още носите отговорност за ипотечното плащане, така че трябва да сте сигурни, че можете да се държите на повърхността във всяка ситуация.

Долния ред

Изображенията на такива покупки с ливъридж запомнят тези късни вечери рекламни реклами където безпроблемните продавачи предполагат, че можете да спечелите милиони долари, купувайки имоти без пари. Въпреки че е възможно, не препоръчваме да се движите по този маршрут.

За щастие, не е нужно. Съществуват по -малко екзотични начини за използване на ливъридж, които ви позволяват да купувате недвижими имоти с относително малка сума надолу - дори без пари. Всъщност, въпреки че може да не мислят за това като за лост, повечето хора го правят, ако теглят ипотека, когато купуват жилище. Те изплащат заема за период от години или десетилетия, като същевременно се наслаждават на използването на имота. Моралът на историята е, че ливъриджът е често срещан инструмент, който работи добре - когато се използва разумно.