1031 Правила за обмен на данъци: Какво трябва да знаете

При недвижимите имоти обменът 1031 е размяна на един инвестиционен имот с друг, който позволява данъци върху капиталовите печалби да бъде отложено. Терминът, който получава името си от кода на Службата за вътрешни приходи (IRS) Раздел 1031, е обвързан от брокери, компании за заглавия, инвеститори и футболни майки. Някои хора дори настояват да се превърне в глагол, както е в: „Нека 1031 тази сграда за друга.

Раздел 1031 на IRS има много движещи се части, които инвеститорите в недвижими имоти трябва да разберат, преди да опитат да го използват. Обменът може да се извърши само с подобни имоти и правилата на IRS ограничават използването с ваканционни имоти. Съществуват и данъчни последици и срокове, които могат да бъдат проблематични. И все пак, ако обмисляте 1031 - или просто сте любопитни - ето какво трябва да знаете за правилата.

Какво представлява раздел 1031?

Най -общо казано, обмен 1031 (наричан още a обмен на подобни видове или Starker) е размяна на един инвестиционен имот с друг. Въпреки че повечето суапове се облагат като продажби, ако вашият отговаря на изискванията на 1031, или няма да имате данък, или ограничен данък, дължим към момента на размяната.

На практика можете да промените формата на вашата инвестиция, без (както я вижда IRS) да осребрявате или признавате a капиталова печалба. Това позволява на вашата инвестиция да продължи да расте отсрочени данъци. Няма ограничение за това колко пъти или колко често можете да правите 1031. Можете да прехвърлите печалбата от едно парче инвестиционен недвижим имот в друг, в друг и в друг. Въпреки че може да имате печалба от всеки суап, избягвате данъци, докато не продадете за пари много години по -късно. След това, ако работи по план, ще плащате само един данък и то при дългосрочна ставка на капиталовите печалби (понастоящем 15% или 20%, в зависимост от дохода-и 0% за някои данъкоплатци с по-ниски доходи).

Повечето борси трябва да бъдат просто от „подобен вид“-загадъчна фраза, която не означава това, което мислите, че означава. Можете да замените жилищна сграда за сурова земя или ранчо за мол за стриптийз. Правилата са изненадващо либерални. Можете дори да разменяте един бизнес за друг. Но има капани за непредпазливите.

Разпоредбата 1031 е за инвестиционни и бизнес имоти, въпреки че правилата могат да се прилагат за бивше основно жилище при определени условия. Има и начини, по които можете да използвате 1031 за размяна на ваканционни жилища - повече за това по -късно - но тази вратичка е много по -тясна, отколкото преди.

Специални правила за амортизируемо имущество

При размяна на амортизируемо имущество се прилагат специални правила. Това може да предизвика печалба, известна като възстановяване на амортизацията което се облага с данък като обикновен доход. Като цяло, ако смените една сграда с друга, можете да избегнете това повторно завладяване. Но ако обменяте подобрена земя със сграда за неподобрена земя без сграда, амортизацията, която преди това сте заявили за сградата, ще бъде възстановена като обикновен доход.

Такива усложнения са причината да се нуждаете от професионална помощ, когато правите 1031.

Промени в 1031 правила

Преди преминаването на новия Закон за данъчни съкращения и работни места (TCJA) през декември 2017 г. някои обмени на лично имущество - като лицензи за франчайзинг, самолети и оборудване - отговаряха на изискванията за размяна 1031. Сега само недвижими имоти (или недвижими имоти), както е определено в раздел 1031, отговарят на условията.

Струва си да се отбележи, че TCJA пълните разходи за определена материална лична собственост могат да помогнат за компенсиране на тази промяна в данъчното законодателство.

TCJA включва правило за преход, което позволява 1031 размяна на квалифицирано лично имущество през 2018 г., ако първоначалният имот е бил продаден или заместващият имот е придобит до 31 декември 2017 г. Правилото за преход е специфично за данъкоплатеца и не позволява a обратен обмен 1031 където новият имот е закупен преди продаването на стария имот.

Забавени борси и правила за срокове

Класически обменът включва проста замяна на един имот за друг между двама души. Но шансовете да намерите някой с точния имот, който искате, който иска точния имот, който имате, са малки. Поради тази причина по-голямата част от борсите са забавени, тристранни или Starker (наречени за първия данъчен случай, който им позволи).

При забавен обмен се нуждаете от квалифициран посредник (посредник), който държи паричните средства, след като „продадете“ вашия имот и го използва, за да „закупи“ заместващия имот вместо вас. Тази размяна на три страни се третира като размяна.

Има две ключови правила за време, които трябва да спазвате при забавен обмен.

45-дневно правило

Първият се отнася до определянето на заместващ имот. След като настъпи продажбата на вашия имот, посредникът ще получи паричните средства. Не можете да получите пари в брой или това ще развали лечението 1031. Също така, в рамките на 45 дни от продажбата на вашия имот, трябва да посочите писмено заместващия имот на посредника, като посочите имота, който искате да придобиете.

IRS казва, че можете да посочите три имота, стига в крайна сметка да затворите един от тях. Можете дори да посочите повече от три, ако попадат в рамките на определени тестове за оценка.

180-дневно правило

Второто правило за време при забавен обмен се отнася до затваряне. Трябва да затворите новия имот в рамките на 180 дни от продажбата на стария.

Данъчни последици: парични средства и дълг

Може да ви останат пари в брой, след като посредникът придобие заместващия имот. Ако е така, посредникът ще ви го плати в края на 180 -те дни. Тези парични средства - известни като „обувки“ - ще бъдат облагани като частични приходи от продажби от продажбата на вашия имот, като цяло като капиталова печалба.

Един от основните начини хората да имат проблеми с тези транзакции е да не обмислят заеми. Трябва да обмислите ипотечни заеми или друг дълг върху имота, от който се отказвате, и всеки дълг по заместващия имот. Ако не получите обратно пари, но отговорността ви намалява - това също ще се третира като доход за вас, точно като пари в брой.

Да предположим, че сте имали ипотека от 1 милион долара за стария имот, но ипотеката ви за новия имот, който получавате в замяна, е само 900 000 долара. Имате печалба от 100 000 долара, която също е класифицирана като „зареждане“ и ще бъде обложена с данък.

1031s за ваканционни домове

Може би сте чували истории за данъкоплатци, които са използвали разпоредбата 1031, за да сменят един ваканционен дом за друга, може би дори за къща, в която искат да се пенсионират, и Раздел 1031 забави признаването на печалба. По-късно те се нанесоха в новия имот, превърнаха го в основно жилище и в крайна сметка планираха да използват изключването на печалбата от 500 000 долара. Изключването ви позволява да продадете основното си жилище и заедно със съпруга си да защитите 500 000 долара капиталова печалба, стига да сте живели там две години от последните пет.

През 2004 г. Конгресът затегна тази вратичка. Да, данъкоплатците все още могат да превърнат ваканционни къщи в имоти под наем и да направят 1031 обмена. Пример: Спирате да използвате къщата си на плажа, давате я под наем за шест месеца или година и след това я заменяте за друга собственост. Ако вземете наемател и се държите по делови начин, вероятно сте превърнали къщата в инвестиционен имот, което би трябвало да направи вашата размяна 1031 добре.

Според IRS, предлагането на ваканционния имот под наем, без да има наематели, ще дисквалифицира имота за размяна 1031.

Преместване в 1031 Swap Residence

Ако искате да използвате имота, за който сте заменили, като нов, втори или дори основен дом, не можете да се нанесете веднага. През 2008 г. IRS установи правило за безопасно пристанище, според което заяви, че няма да оспори дали заместващо жилище, квалифицирано като инвестиционен имот за целите на раздел 1031. За да се срещнете с това безопасно пристанище, във всеки от двата 12-месечни периода веднага след размяната.

• Трябва да отдадете жилището под наем на друго лице за справедлив наем за 14 дни или повече.
• Вашето лично ползване на жилищната единица не може да надвишава по-голямото от 14 дни или 10% от броя на дните през 12-месечния период, през който жилищната единица се наема при справедлив наем.

Освен това, след като успешно замените една ваканционна или инвестиционна собственост с друга, не можете веднага да преобразувате новата собственост в основния си дом и да се възползвате от изключването от 500 000 долара.

Преди промяната на закона през 2004 г., инвеститор може да прехвърли един имот под наем в обмен 1031 за друг имот под наем, да отдава под наем новия наем имот за период, преместете се в имота за няколко години и след това го продайте, възползвайки се от изключването на печалба от продажбата на главница местожителство.

Сега, ако придобиете собственост в обмен 1031 и по -късно се опитате да продадете този имот като ваше основно жилище, изключването няма да се прилага през петгодишния период, започващ от датата на придобиване на имота в 1031 подобен вид обмен. С други думи, ще трябва да изчакате много повече, за да използвате данъчната облекчение за капиталовите печалби от основното жилище.

Долния ред

Обменът 1031 може да се използва от интелигентни инвеститори в недвижими имоти като стратегия за отлагане на данъци за изграждане на богатство. Многото сложни движещи се части не само изискват разбиране на правилата, но и привличане на професионална помощ- дори за опитни инвеститори.