Кредит за търговски недвижими имоти

Търговски недвижими имоти (CRE) е доходен имот използвани само за бизнес (а не за жилищни) цели. Примерите включват търговски центрове, търговски центрове, офис сгради и комплекси и хотели. Финансирането - включително придобиването, развитието и изграждането на тези имоти - обикновено се осъществява чрез заеми за търговски недвижими имоти: ипотеки обезпечени от заложни права върху търговския имот.

Какво представлява заемът за търговски недвижими имоти?

Точно както при ипотеки за жилища, банки и независими кредитори активно участват в отпускането на заеми за търговски недвижими имоти. Също така застрахователните компании, пенсионни фондове, частни инвеститори и други източници, включително Програма за заем 504 на Американската администрация за малък бизнес, осигуряват капитал за търговски недвижими имоти.

Тук разглеждаме заеми за търговски недвижими имоти, как се различават от жилищните кредити, техните характеристики и какво търсят кредиторите.

Жилищни заеми срещу Кредити за търговски недвижими имоти: ключови разлики

Индивиди срещу Субекти

Докато жилищните ипотеки обикновено се дават на индивидуални кредитополучатели, търговските заеми за недвижими имоти често се отпускат на стопански субекти (напр. Корпорации, разработчици, командитни дружества, средства и тръстове). Тези образувания често се формират с конкретна цел да притежават търговски недвижими имоти.

Предприятието може да няма финансови резултати или такива кредитен рейтинг, в който случай заемодателят може да изисква директори или собственици на предприятието да гарантира заема. Това предоставя на заемодателя физическо лице (или група лица) с кредитна история—И от кого могат да си възстановят в случай на заем по подразбиране. Ако този вид гаранция не се изисква от заемодателя и имуществото е единственото средство за възстановяване в случай на неизпълнение на кредита, дълг се нарича а заем без регрес, което означава, че заемодателят няма регрес срещу някого или нещо друго освен собствеността.

График на погасяване на заем

Жилищната ипотека е вид амортизиран заем при които дългът се погасява на редовни вноски за определен период от време. Най-популярният жилищен ипотечен продукт е 30-годишният ипотека с фиксирана лихва, но жилищните купувачи имат и други възможности, включително 25-годишни и 15-годишни ипотеки. Повече време амортизация периодите обикновено включват по -малки месечни плащания и по -високи общи разходи за лихви през срока на заема, докато по -кратките амортизационни периоди обикновено водят до по -големи месечни плащания и по -ниски общи разходи за лихви.

Жилищните заеми се амортизират през срока на заема, така че заемът да бъде изплатен изцяло в края на срока на кредита.

Купувачът на жилище на стойност 200 000 долара с 30-годишна ипотека с фиксирана лихва при 3%, например, ще направи 360 месечни плащания от 1027 долара, след което заемът ще бъде изплатен изцяло. Тези цифри предполагат 20% авансово плащане.

За разлика от жилищните заеми, условията на търговските заеми обикновено варират от пет години (или по -малко) до 20 години, а амортизационният период често е по -дълъг от срока на заема. Кредитор, например, може да направи a търговски заем за срок от седем години с амортизационен период от 30 години. В тази ситуация инвеститорът ще извърши плащания за седем години в размер на заема, изплатен за повече от 30 години, последван от един окончателен „Балонно“ плащане от целия остатък по заема.

Например, инвеститор с търговски заем от 1 милион щатски долара при 7% ще прави месечни плащания от 6 653,02 долара за седем години, последвани от окончателен плащане с балон от $ 918 127,24, което би изплатило заема изцяло.

Продължителността на срока на заема и амортизационния период влияят върху лихвата, която кредиторът начислява. В зависимост от кредитната сила на инвеститора, тези условия могат да бъдат по договаряне. Като цяло, колкото по -дълъг е графикът за погасяване на кредита, толкова по -висок е лихвеният процент.

Съотношения заем към стойност

Друг начин, по който търговските и жилищните заеми се различават, е съотношение заем към стойност (LTV), цифра, която измерва стойността на заема спрямо стойността на имота. Кредитор изчислява LTV, като разделя сумата на заема на по -малката от тази на имота оценена стойност или неговото покупна цена. Например LTV за заем от $ 90,000 за имот на стойност $ 100,000 ще бъде 90% ($ 90 000 ÷ $ 100 000 = 0,9 или 90%).

Както за търговски, така и за жилищни заеми, кредитополучателите с по -ниски LTV ще се класират за по -благоприятни проценти на финансиране от тези с по -високи LTV. Причината: Те имат повече собствен капитал (или залог) в имота, което е равно на по -малко риск в очите на заемодателя.

Допускат се високи LTV за определени жилищни ипотеки: Допуска се до 100% LTV VA и USDA заеми; до 96,5% за Кредити от FHA (заеми, които са застраховани от Федерална жилищна администрация); и до 95% за конвенционални заеми (тези, гарантирани от Фани Мей или Фреди Мак).

LTV за търговски заеми, за разлика от тях, обикновено попадат в диапазона от 65% до 80%.Въпреки че някои заеми могат да бъдат отпускани при по -високи LTV, те са по -рядко срещани. Специфичният LTV често зависи от категорията на заема. Например може да се разреши максимален LTV от 65% сурова земя, докато LTV до 80% може да бъде приемлив за многофамилна конструкция.

Няма програми за VA или FHA в търговското кредитиране и не частна ипотечна застраховка. Следователно кредиторите нямат застраховка за покриване на неизпълнение на кредитополучателя и трябва да разчитат на недвижим имот обещан като сигурност.

Коефициент на покритие на обслужване на дълг

Търговските кредитори също разглеждат коефициент на покритие на обслужване на дълга (DSCR), който сравнява имота годишен нетен оперативен доход (NOI) към годишната си ипотека обслужване на дълга (включително главница и лихва), измервайки способността на имота да обслужва дълга си. Изчислява се чрез разделяне на NOI на годишното обслужване на дълга.

Например, имот с 140 000 щ.д. в NOI и 100 000 щ.д. годишно обслужване на ипотечен дълг ще има DSCR от 1,4 (140 000 $ ÷ 100 000 $ = 1,4). Съотношението помага на кредиторите да определят максималния размер на заема въз основа на паричен поток генерирани от имота.

DSCR по -малък от 1 показва отрицателен паричен поток. Например DSCR от .92 означава, че има само достатъчно NOI, за да покрие 92% от годишното обслужване на дълга. Като цяло търговските кредитори търсят DSCR от поне 1,25, за да осигурят адекватен паричен поток.

По -нисък DSCR може да бъде приемлив за заеми с по -кратки амортизационни периоди и/или имоти със стабилни парични потоци. Може да се изискват по-високи коефициенти за имоти с променливи парични потоци-например хотели, които нямат дългосрочен (и следователно по-предвидим) наемател лизинг общо за други видове търговски недвижими имоти.

Лихвени проценти и такси за заем за търговски недвижими имоти

Лихвените проценти по търговските заеми обикновено са по -високи, отколкото по жилищните кредити. Също така, заемите за търговски недвижими имоти обикновено включват такси които увеличават общата стойност на заема, включително оценка, правни, молба за заем, получаване на заем и/или такси за проучване.

Някои разходи трябва да бъдат платени предварително, преди кредитът да бъде одобрен (или отхвърлен), докато други се прилагат ежегодно. Например, заемът може да има еднократен заем произход такса от 1%, дължима към момента на приключване, и годишна такса от една четвърт от един процент (0,25%), докато заемът не бъде изплатен изцяло. Например заем от 1 милион долара може да изисква такса за получаване на заем от 1%, равна на 10 000 долара, която да бъде платена предварително, с 0,25% такса от 2 500 долара годишно (в допълнение към лихвите).

Предварително плащане

Кредитът за търговски недвижими имоти може да има ограничения предварително плащане, предназначени да запазят очакваното от кредитора добив на заем. Ако инвеститорите погасят дълга преди заема дата на падеж, вероятно ще трябва да платят санкции за предплащане. Има четири основни вида „изходни“ санкции за предсрочно изплащане на заем:

• Наказание за предплащане. Това е най -основното неустойка за предплащане, изчислено чрез умножаване на текущото неплатено салдо с определена неустойка за предплащане.
• Гаранция за лихви. Заемодателят има право на определена сума лихва, дори ако заемът е изплатен предсрочно. Например, заемът може да има 10% лихва, гарантирана за 60 месеца, с 5% изходна такса след това.
• Заключване. Кредитополучателят не може да изплати заема преди определен период, като например петгодишно блокиране.
• Защита. Замяна на обезпечение. Вместо да плаща пари в брой на заемодателя, заемополучателят обменя ново обезпечение (обикновено Министерството на финансите на САЩ ценни книжа) за първоначалното обезпечение на заема. Това може да намали таксите, но към този метод за изплащане на заем могат да бъдат наложени високи санкции.

Условията за предсрочно погасяване са посочени в документите за заем и могат да бъдат договорени заедно с други условия на заема в заеми за търговски недвижими имоти.

Долния ред

При търговските недвижими имоти инвеститор (често стопански субект) закупува имота, отдава под наем пространство и събира наем от бизнеса, който работи в рамките на имота. Инвестицията е предназначени да бъдат имот, генериращ доходи.

Когато оценяват заеми за търговски недвижими имоти, кредиторите вземат предвид обезпечението на заема, кредитоспособност на предприятието (или главници/собственици), включително от три до пет години на финансови отчети и доход връщане на данъци, и финансови коефициенти, като съотношението заем към стойност и обслужването на дълга коефициент на покритие.