Сдружения на собствениците на жилища: Какво трябва да знаете за HOA

Много жилищни общности имат a сдружение на собствениците на жилища (HOA) структура, за да се поддържа чиста и сплотена атмосфера в квартала. Също така, когато купувате a кондоминиум,градска къща или еднофамилна къща в рамките на "планирано развитие" може да срещнете и структурата на HOA.

Въпреки че HOA понякога ще освободи собственика на домакинството от някои отговорности, те също могат да дойдат с някои задължения на собственика. Преди да купите дом, който ви прави част от HOA, ето какво трябва да знаете и въпросите, които трябва да зададете както на асоциацията, така и на вас и вашето семейство.

Планирано развитие HOAs

Преминаването към планирано развитие често изисква да се присъедините към HOA на общността и да платите таксите му, за да покриете поддържането на общи части, споделени структури и екстериори. Членството също ви обвързва със заветите, условията и ограниченията на асоциацията (CC&R). Тези правила биха могли да осуетят мечтата ви да имате лилава входна врата, да речем, или да оставите вашия RV на алеята оттогава CC & Rs обикновено включват уговорки за външния вид на вашия дом и превозните средства, които можете да паркирате извън него.

Статистически погледнато, американците имат един на всеки пет шанса да живеят в дом, който е част от HOA, според анализ на данни от приложен микроикономист Уайът Г. Кларк.Откакто е направена оценката на Кларк (през 2017 г.), имотите с HOAs са се увеличили допълнително.

Добър вариант ли е животът в планирано развитие? И ако е така, кои от тях имат HOA, които биха ви подхождали най -добре? Отговорите на тези въпроси зависят не само от вашите финанси, но и от ентусиазма ви за споделени удобства, толерантността към правила и разпоредби и комфорт със самоуправлението-тъй като повечето HOAs се контролират от доброволци, които живеят в развитие.

1. Таксите варират в широки граници

Проучване на Trulia, което използва записи на American Community Survey, установява, че месечните такси за HOA са средно 331 долара на месец през 2015 г. Средните стойности варират от минимум 218 долара на месец в Уорън, Мичиган, до максимум 571 долара в Ню Йорк. Trulia установи, че вноските като цяло са по -високи в по -старите сгради и комплекси с повече единици като цяло.

Броят и размерът на удобствата на застрояването също влияят върху цените, според Нейт Мартинес, агент по недвижими имоти в RE/MAX Professionals в Глендейл, Аризона. Например, развитие, което се охранява от порта и има клуб и къща за голф, вероятно ще събира по -високи такси от тази, която предлага минимална сигурност и само скромна обща зона.

Таксите могат да се различават дори в рамките на едно развитие, поради вариации в квадратурата, местоположението и ориентацията, като всичко това може да повлияе на това колко поддръжка ще изисква имота.

Повечето множество услуги за изброяване (MLS) включват такси HOA в списъка на имотите. Това трябва да гарантира, че можете да получите достъп до информацията чрез REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com и други сайтове за обяви, според Martinez.

Трябва също така да разберете колко често таксите са нараствали с течение на времето и с колко. Ако можете, вземете отпечатана история на вноските на HOA по години за последните 10 години. Мартинес казва, че таксите за HOA обикновено се увеличават не повече от годишно. Според опита на Мартинес увеличението на HOA обикновено се нанася три до пет години предварително, като се използват прогнози за бъдещите разходи за комунални услуги, труд, поддръжка и др.

Разгледайте тези прогнози, ако са налични. Тъй като те са само приблизителни, Мартинес предлага да проверите и сумата, с която се разрешава да се увеличават таксите всяка година съгласно подзаконовите актове на HOA. В нов комплекс това изследване може да помогне да се определи дали първоначалните такси за HOA са били привлекателно, дори изкуствено, занижени, за да привлекат собствениците на жилища и могат да се увеличат значително с течение на времето, за да покрият разликата между приходите и разходи.

Като алтернатива може да се случи и обратното - тоест таксите HOA за ново развитие всъщност могат леко да спаднат с течение на времето, тъй като към развитието се добавят още жилища и повече собственици са на разположение да споделят фиксираните от HOA разходи.

2. Това, което получавате, също варира

Когато купувате дом в управлявана общност, всъщност купувате пакет от законови задължения и права в допълнение към физическото жилищно пространство, казва Джон Манинг, управляващ брокер в RE/MAX на Market in Сиатъл. Точните права, услуги и удобства, за които HOA отговаря, могат да варират толкова широко, колкото и таксите, които се начисляват. „Общността от затворен тип може да има поддръжка на порта като единствено споразумение между собствениците на жилища, или може да има HOA със законно правомощие да управлява много повече“, казва той.

Вижте какво е включено (и не е включено), което ще повлияе на финансите на вашето домакинство. Ще трябва ли да плащате например за извозване на боклук? Включени ли са комунални услуги? Кои? Какво ще кажете за кабелна и/или интернет услуга?

Имайте предвид, че ще плащате за бонуси, като развлекателни съоръжения, независимо дали ги използвате или не. Разберете часовете за удобства, като басейни и тенис кортове, за да определите дали те ще работят с вашия график. Ако смятате, че искате да споделите тези съоръжения с приятели или семейство, проверете правилата и таксите, които се отнасят до използването на гостите.

Подредете таксите - и техните включвания и изключения - спрямо тези на други разработки в областта, особено тези, които вече са в списъка ви за кратък списък. „Ако искате да знаете за диапазоните на HOA за вашия регион, най -добрият ресурс би бил чрез професионален брокер на недвижими имоти който е запознат с асоциациите на собствениците на жилища “, казва брокерът Манинг.

3. Може да се прилагат допълнителни такси

СЗД може да възприеме един от няколкото подхода към финансовото управление. Тези избори засягат особено начина, по който се финансират неочаквани разходи и подобни капиталови инвестиции като замяна на ОВК система.

Според Джон Манинг, управляващ брокер в RE/MAX на пазара в Сиатъл, „Някои асоциации предпочитат голям паричен резерв, за да изпълнят задълженията за поддръжка, правни или управленски задължения, когато възникнат. Други имат по -ниски такси и разчитат на специални оценки - средства, събирани извън таксите на HOA - за ремонти и поддръжка. "Тези такси са подобни на данъчни оценки понякога се налага от местните власти.

Ето как работи маршрутът за оценка: Когато дойдат големи разходи, като например подмяна на покрив или асансьор нагоре - и резервите на HOA нямат средства да го платят - асоциацията може да начисли на всеки собственик специално Оценяване. Тези такси могат да достигнат хиляди долари.

Според Manning размерът на резервен фонд ще зависи не само от подхода на HOA, но и от възрастта, състоянието и удобствата на сградата. Развитията често изготвят многогодишни планове за ремонти и капиталови инвестиции, включително техните годишни разходи и очакваното салдо в резервния фонд към момента, в който ще бъдат необходими разходите.

Поискайте да видите тези документи, като обърнете специално внимание на това доколко необходимите разходи съответстват на остатъка от резервния фонд. Професионалната помощ може да бъде ценна, когато преглеждате тези електронни таблици. Неговата компания, казва Манинг, е да „накара клиентите да обсъдят финансовите отчети с CPA [който е] експерт в анализирането на финансите на [развитието]. "

HOA трябва да може да предостави такъв списък. Попитайте също дали се планират някакви специални оценки в бъдеще. Имайте предвид, че икономиите от мащаба могат да означават специални оценки за определено капиталов разход може да бъде по -малък в HOAs, който има много членове, и по -висок в по -малки HOAs, където подобен разход ще има по -малко собственици, които да го финансират.

4. Такси и вашето одобрение за ипотека

Когато обмисляте покупка на имот в планирано развитие, вие, разбира се, ще вземете предвид влиянието на таксите за HOA върху общите ви финанси. Същото ще направят и бъдещите ипотечни кредитори.

Както правят с данъците върху имотите (които, между другото, не са включени най -много в таксите на HOA развитие), банките ще вземат предвид месечните ви такси за HOA, когато решават колко голяма ипотека ще бъдете може да си позволи. В резултат на това може да се борите с досадни компромиси, докато решавате между имотите. По -високите такси за HOA могат да ви оставят с по -малка одобрена сума, която да похарчите за къщата си, в сравнение с избора на алтернативен имот с ниски или никакви такси.

Интересното е, че наличието на такси не намалява непременно стойността на имот; ако има нещо, има доказателства за обратния ефект. Изследването на микроикономиста Кларк установи, че след изравняване на размера и местоположението на дома, имоти, които са били част от HOA, са продадени средно с около 4% повече от тези, които не са били в асоциация.Той откри, че премията е най -висока, когато къщата и застрояването са нови; намалява с възрастта.

Вашият бъдещ заемодател може да предостави цифрата за ипотечно плащане и вече трябва да имате номера на данъка върху имота и HOA-таксите. Ако тепърва започвате да търсите дома си - и все още нямате отношения с кредитори - използвайте онлайн ипотечен калкулатор, за да преценете вероятното ипотечно плащане за главницата, която търсите, и въведете друга подходяща информация, включително планираната от вас предплащане.

Отново всеки кредитор, с когото разговаряте, може да осигури това. Като алтернатива, много онлайн калкулатори за ипотечни кредити, включително този, който свързвахме по -горе, също ви позволяват да поискате котировки от ипотечни кредитори за лихви и максимални одобрени суми.

5. Заветите се броят

Тъй като правилата и разпоредбите на която и да е конкретна HOA може да са уникални, не разчитайте на информация втора ръка или на предишен опит при други разработки, за да научите какви са правилата и заветите на HOA. И помислете добре дали ще можете да живеете с тях.

Ако не можете да намерите CC & Rs онлайн, на уебсайта на HOA, помолете вашия агент по недвижими имоти да ги придобие за вас или да ги получи, като се свържете директно с HOA. Не забравяйте да проверите дали документът е актуален, преди да продължите твърде далеч в процеса на закупуване.

Може да откриете, че сте ограничени по повече начини, отколкото бихте предположили. В допълнение към определянето на цвета на вратите и други подобни, CC & R могат да ограничат каква може да расте тревата ви, независимо дали можете да засадите или премахнете дървета, на какви видове превозни средства можете да паркирате на улицата или във вашата алея (забраните за паркиране на RV не са необичайни например), колко високи могат да бъдат оградите и кои видове покрития можете да използвате върху прозорци с изглед към улицата.

Ако екологично чистият живот е личен приоритет, проверете зелените разпоредби на HOA, като започнете с това, което може да бъде засадено около дома ви и как може да се поддържа тази растителност.

Например някои HOA не позволяват xeriscaping, екологично чиста форма на озеленяване за сух климат и могат да ограничат размера и състава на всяка градина, която засаждате. Правилата могат също така да диктуват използването на конкретни торове, пестициди или пръскащи системи за поддържане на двора и да забранят подобни купчини компост и слънчеви панели.

Проверете за език, който може да ви попречи или дори да усложни отдаването под наем на вашия имот. Това, което се счита за обичайно, може да зависи от юрисдикцията. „В района на Сиатъл е обичайно да се откриват забрани за краткосрочни [ваканционни] наеми. HOAs имат интерес да ограничат процента на заетите от собственици, тъй като ипотечните кредитори може да не са склонни да дават заеми на сгради, които имат висока наемна заетост “, казва Манинг.

6. Управление на конфликти

Както във всяка общност, разногласия възникват в рамките на планирано развитие, понякога по отношение на някои жители, които огъват или нарушават правилата. Преди да купите, проучете как се определят и прилагат правилата и какви санкции се налагат срещу нарушителите на правила.

Санкциите могат да бъдат строги. В някои HOAs резултатите могат да включват налагане на глоба или съдене или поставяне на HOA на място a запор във вашия дом. Обърнете специално внимание дали HOA може възбрана върху вашия имот за неплащане на такси за HOA или неплащане на глоби, произтичащи от нарушения на CC&R.

Попитайте за процеса на разрешаване на всякакви конфликти, както и за това как HOA управлява допълнения или изменения на правилата.

Поискайте списък или друго отчитане на конфликти и нарушения на правилата, които асоциацията трябваше да разреши. Ако тази информация не описва подробно съдебните дела, попитайте за тях. Не забравяйте да проверите за минали, настоящи или висящи съдебни дела, в които участва HOA. Също така прегледайте резултата от всички подобни случаи.

7. Репутацията на HOA

Тъй като асоциацията по същество служи като хипер-местно правителство за общността, струва си да се проучи кой я ръководи и колко добре функционират тези хора заедно.

Много често се случва HOA да се наблюдават от жители на общността, които заемат позициите си като доброволци и са избрани от членовете на асоциацията. Някои асоциации обаче се управляват изцяло професионално. Ако частна компания управлява HOA, проучете репутацията й, преди да купите. Ако HOA има някои служители или компании, на които възлага задачи, попитайте за тези субекти и работата, която вършат.

Говорете, ако можете, с някои от настоящите собственици на сградата - за предпочитане тези, които не са в борда на HOA и живеят в сградата от няколко години. Колко колегиално функционира борда? Различават ли се мненията обикновено цивилизовано и конструктивно? Бъдете нащрек за признаци на честа, дори вечна драма. Както при някои други ръководни органи, HOA могат да бъдат възпрепятствани от егоизма, играта на власт и дребна политика.

Планирайте време за разговор с президента на HOA, за да усетите дали искате този човек да взема решения от ваше име за развитието. Попитайте президента също за интереса на жителите към службата в борда: Има ли висока мотивация за това или относително безразличие? Този разговор може също да ви мотивира (или не) да работите сами в борда един ден, ход, който би изисквал да бъдете избран и да се откажете от малко свободно време за новите си отговорности.

8. Съответствие с HOA

Не разчитайте на това, че ще бъдете алармирани правилно за всички продължителни проблеми между асоциацията и настоящия собственик на къща, която ви интересува. Ако не попитате за тези проблеми своевременно, това може да доведе до това да ги наследите, когато влезете във владение на имота.

Някои потенциални проблеми може да са очевидни, като например мъртво или обрасло озеленяване или лющеща се боя. Обратно, собственикът направи ли външни подобрения или други промени в имота, без да получи одобрение от HOA? Ако тези промени не са в съответствие с правилата, какво може да се случи с вас, ако притежавате имота? Възможно е да успеете да принудите собственика да отстрани проблемите като част от договора за продажба или да предоставите парични средства при приключване.

9. Застрахователни отговорности

Както при собствеността върху собствеността, застрахователните разпоредби в рамките на планирано развитие също могат да бъдат разделени, като HOA покрива някои опасности или зони и собственикът на жилище, отговорен за другите.

Те често са задължени от държавното законодателство. Във Флорида, например, етажната сграда HOA трябва да застрахова цялото общо имущество, което включва всяка част от сградата до недовършен гипсокартон. Междувременно собственикът на жилището е отговорен за застраховането на цялото лично имущество в тяхната единица, включително уреди, подови настилки, шкафове, прозорци и други подобни.

Проверете закона за състоянието, в което ще живеете, за точното разделение на изискванията. Потвърдете HOA за имота, който смятате, че спазва тези изисквания.

Застраховка при катастрофа е особено важно, ако обмисляте покупка на апартамент или градска къща в район, предразположен към големи природни бедствия, като наводнения, земетресения, виелици, горски пожари, торнадо или урагани. „В северозападната част на Тихия океан застраховката от земетресения е много често срещана [в планираните разработки], макар и да не се изисква“, казва Манинг.

Проверете дали HOA предоставя допълнително покритие като предимство за притежаване в рамките на разработката. „[A] Прогнозният HOA може да направи сградата на апартамент по-привлекателна“ по този начин, казва Манинг. Те биха могли да добавят „земетресение и други видове застраховки за опасност, [които] ще бъдат отразени в таксите на HOA на собственика на жилището“. Трябва, разбира се, потвърждава дали такова допълнително покритие се простира и до областите, които са правна отговорност на собственика на жилището, или само до тези по HOA обхват.

Долния ред

Да живееш в планирано развитие - и да се ръководиш отчасти от правилата на HOA - може да бъде смесена благословия. Той предлага перспектива за размяна на известен контрол върху вашия дом за намалените отговорности по поддържането му и в полза на ползването на споделени удобства и сигурност. Той обаче може да търгува и с разнообразния вид на типичен квартал за по -еднакъв вид, макар и човек с по -малък шанс да украси вкуса на съседа или небрежните навици за поддръжка да се превърнат в проблем за Вие.

Колко добре приемате тези компромиси ще допринесе за това колко щастливи ще бъдете в етажна собственост или друго „планирано“ У дома." Ако решите да продължите с покупка, не забравяйте да ангажирате професионалисти, включително агент по недвижими имоти, който е запознат с планираното развитие и HOAs, тъй като има редица необичайни аспекти в сравнение с закупуването на еднофамилен дом.