Как се изчисляват лихвите по ипотечните кредити?

Купуването на жилище с ипотека е най -голямата финансова транзакция повечето от нас ще влязат. Обикновено банка или ипотечен кредитор ще финансира 80% от цената на жилището и вие се съгласявате да го върнете - с лихва - за определен период. Като сравнявате кредиторите, ипотечни лихвии опциите за заем е полезно да разберете как работят ипотеките и кой вид може да е най -подходящ за вас.

Как се изчисляват ипотечните плащания

При повечето ипотеки всеки месец изплащате част от сумата, която сте заели (главницата) плюс лихви. Вашият кредитор ще използва амортизационна формула, за да създаде график на плащанията, който разделя всяко плащане на главница и лихва.

Ако плащате според заема амортизационен график, заемът ще бъде изплатен изцяло до края на определения му срок, например 30 години. Ако ипотеката е заем с фиксирана лихва, всяко плащане ще бъде еднаква сума в долари. Ако ипотеката е заем с регулируема лихва, плащането ще се променя периодично с промяната на лихвения процент по кредита.

Срокът или продължителността на заема ви също определя колко ще плащате всеки месец. Колкото по -дълъг е срокът, толкова по -ниски ще бъдат месечните Ви плащания. Компромисът е, че колкото по -дълго отнемате да изплатите ипотеката си, толкова по -високи ще бъдат общите разходи за покупка на вашия дом, защото ще плащате лихви за по -дълъг период.

Фиксирана ставка срещу Ипотеки с регулируема лихва

Банките и кредиторите предлагат предимно два основни вида заеми:

• Фиксирана лихва: Лихвеният процент не се променя.
• Регулируема ставка: Лихвеният процент ще се променя при определени условия (наричан още променлив лихвен или хибриден заем).

Ето как работят двата типа.

Ипотеки с фиксиран лихвен процент

При този вид ипотека лихвеният процент се заключва за целия живот на заема и не се променя. Месечното плащане също остава същото за срока на заема. Кредитите често имат срок на погасяване от 30 години, въпреки че по -кратки срокове, от 10, 15 или 20 години, също са широко достъпни. По -късите заеми имат по -големи месечни плащания, но по -ниски общи разходи за лихви.

Пример: Ипотека с фиксиран лихвен процент от 200 000 долара за 30 години (360 месечни плащания) при годишен лихвен процент от 4,5% ще има месечно плащане от приблизително 1,013 долара. (Данъци върху недвижимите имоти, частна ипотечна застраховка, и застраховката на собствениците на жилища са допълнителни и не са включени в тази цифра.) Годишният лихвен процент от 4,5% се изразява в месечен лихвен процент от 0,375% (4,5%, разделен на 12). Така всеки месец ще плащате 0,375% лихва върху неизплатеното си салдо по кредита.

Когато направите първото си плащане в размер на 1,013 долара, банката ще приложи 750 долара за лихвата по заема и 263 долара за главницата. Второто месечно плащане, тъй като главницата е малко по -малка, ще натрупа малко по -малко лихви, така че малко повече от главницата ще бъде изплатена. Чрез плащане 359 почти всички месечни плащания ще бъдат приложени към главницата.

Ипотеки с регулируема лихва (ARMs)

Тъй като лихвеният процент по ипотека с регулируема лихва не е постоянно фиксиран, месечното плащане ще се променя през целия живот на заема. Повечето ARM имат ограничения или тавани за това колко лихвеният процент може да се колебае, колко често може да се променя и колко високо може да се покачи. Когато лихвата се повиши или намали, заемодателят преизчислява месечното Ви плащане, което след това ще остане стабилно до следващото коригиране на лихвения процент.

Както при ипотеката с фиксирана лихва, когато заемодателят получава вашето месечно плащане, той ще приложи част към лихвите, а друга част към главницата.

Кредиторите често предлагат по -ниски лихви за първите няколко години на ARM, понякога наричани а тийзър процент, но процентите могат да се променят след това - толкова често, колкото веднъж годишно. Първоначалният лихвен процент по ARM има тенденция да бъде значително по-нисък от този по ипотека с фиксирана лихва. Поради тази причина ARM могат да бъдат привлекателни, ако планирате да останете в дома си само за няколко години.

Ако обмисляте ARM, разберете как се определя нейният лихвен процент; много от тях са обвързани с определен индекс, като например лихвения процент по едногодишните съкровищни ​​бонове на САЩ, плюс определен допълнителен процент или марж. Попитайте също колко често лихвеният процент ще се коригира. Например ARM от пет до една година има фиксирана ставка за пет години. След това лихвеният процент ще се коригира всяка година за останалата част от периода на заема.

Пример: 200 000 долара ипотека с пет до едно години с регулируема лихва за 30 години (360 месечни плащания) може да започне с годишен лихвен процент от 4% за пет години, след което се позволява да се променя с до 0,25% на всеки година. Сумата на плащането за месеци 1 до 60 ще бъде 955 долара на месец. Ако след това се повиши с 0,25%, плащането за месеци 61 до 72 ще бъде 980 долара, а плащането за месеци 73 до 84 ще бъде 1 005 долара. (Отново данъци и застраховки, които не са включени в тези цифри.)

Кредити само за лихви

Много по -рядък трети вариант - обикновено запазен за богати купувачи на жилища или тези с нередовни доходи - е ипотека само за лихви. Както подсказва името, този вид заем ви дава възможност да плащате само лихви през първите няколко години, което води до по -ниски месечни плащания. Може да е разумен избор, ако очаквате да притежавате жилището за относително кратко време и възнамерявате да продадете преди да започнат по -големите месечни плащания. Въпреки това няма да изградите никакъв капитал в дома си и ако стойността на дома ви намалее, може да се окажете в дълг повече, отколкото си струва.

Jumbo ипотечни заеми

Jumbo ипотека обикновено е за суми над съответстващ лимит на заема, в момента $ 548 250 за всички щати с изключение на Хавай и Аляска, където е по -висока. Ограничението също е по-високо в някои федерално определени висококачествени жилищни пазари, като Ню Йорк и Сан Франциско. Настоящият максимален лимит в съответствие с кредита е 822 375 долара.

Jumbo заемите могат да бъдат фиксирани или регулируеми. Лихвите по тях са малко по -високи от тези по по -малки кредити от същия тип.

Предлагат се и джъмбо кредити само за лихви, макар и обикновено за много богати. Те са структурирани подобно на ARM и периодът само за лихви продължава до 10 години. След това лихвата се коригира ежегодно и плащанията отиват за изплащане на главницата. В този момент плащанията могат да се увеличат значително.

Не забравяйте данъци, застраховки и други разходи

Ако купувате жилище, ще трябва да помислите и за някои други елементи, които могат значително да добавят към месечното ви ипотечно плащане, дори ако успеете да получите голям лихвен процент по самия заем. Например вашият заемодател може да поиска да платите данъците и застраховката си върху недвижими имоти като част от ипотечното си плащане. Парите ще отидат в ескроу сметка, и вашият заемодател ще плаща сметките, когато те дойдат. Тези разходи не са фиксирани и могат да се увеличат с течение на времето. Вашият кредитор ще посочи всички допълнителни разходи като част от вашия ипотечен договор и ще ги преизчислява периодично.