יחס הלוואה-לערך משולב-הגדרת יחס יחסי CLTV

מהו יחס ההלוואה-לערך המשולב-CLTV יחס?

יחס ההלוואה לשווי (CLTV) המשולב הוא היחס בין כולם הלוואות מובטחות על נכס לפי ערך הנכס. מלווים השתמש ביחס CLTV כדי לקבוע סיכון של רוכש דירה פוטנציאלי כברירת מחדל כאשר משתמשים ביותר מהלוואה אחת.

באופן כללי, המלווים מוכנים להלוות בשיעורי CLTV של 80% ומעלה ללווים בעלי דירוג אשראי גבוה. ה- CLTV שונה מהיחס ההלוואה לשווי (LTV) פשוט בכך שה- LTV כולל בחישובו את המשכנתא הראשונה או העיקרית בלבד.

נוסחת וחישוב CLTV

​CLTV=הערך הכולל של הנכסVL1 + VL2 +... + VLn​איפה:VL = ערך ההלוואה​

לחישוב יחס ההלוואה לערך המשולב, חלק את יתרות הקרן המצרפי של כל ההלוואות לפי מחיר הרכישה של הנכס או שווי השוק ההוגן. יחס CLTV נקבע אפוא על ידי חלוקת סכום הפריטים המפורטים להלן במחיר הנמוך ממחיר המכירה של הנכס או ערך מוערך של הנכס.

• סכום ההלוואה המקורי של המשכנתא הראשונה
instagram viewer
• החלק הנמשך (יתרת הקרן המצטיינת) של מסגרת אשראי ביתית (HELOC)
• היתרה העיקרית ללא תשלום של כל הקצה הסגור מימון כפוף, כגון משכנתא שנייה או שלישית (עם הלוואה סגורה, לווה מושך את כל הכספים ביום אחד ואינו רשאי לבצע שינויים בתוכנית התשלומים או לגשת לקרן כלשהי בתשלום לאחר ההלוואה סָגוּר.)

מה מראה יחס CLTV

יחס ההלוואה לשווי (CLTV) המשולב הוא חישוב המשמש את אנשי מקצוע למשכנתאות והלוואות לקבוע את האחוז הכולל של נכס של בעל בית ששעבוד עליו שעבודים (חובות חוב). המלווים משתמשים ביחס CLTV יחד עם קומץ חישובים אחרים, כגון יחס חוב להכנסה ויחס ההלוואה הסטנדרטי (LTV) הסטנדרטי, להערכת הסיכון להארכת הלוואה ללווה.

כלכלנים רבים מייחסים תקני CLTV נינוחים ל- משבר עיקול שפקדה את ארצות הברית בסוף שנות האלפיים, בין היתר. החל משנות התשעים ובמיוחד במהלך תחילת ואמצע שנות האלפיים, רוכשי דירות נטלו לעיתים קרובות משכנתא שנייה בעת הרכישה במקום ביצוע מקדמות. המלווים להוטים לא להפסיד את העסק של לקוחות אלה למתחרים הסכימו לתנאים כאלה למרות הסיכון המוגבר.

לפני בועת הנדל"ן שהתרחבה מסוף שנות התשעים לאמצע שנות האלפיים, הנוהג הסטנדרטי היה שרוכשי דירות יבצעו מקדמות בסך 20% לפחות ממחיר הרכישה. רוב המלווים שמרו על הלקוחות בתוך הפרמטרים הללו על ידי הגבלת LTV בשיעור של 80%.

כאשר הבועה החלה להתחמם, רבות מאותן חברות נקטו צעדים כדי לאפשר ללקוחות לעקוף את ההורדה של 20%. חלק מהמלווים העלו את מכסי LTV או הפסיקו אותם לחלוטין, והציעו משכנתאות עם מקדמות של 5% או פחות, בעוד שאחרים שמרו על דרישות LTV, אך העלו את מכסי ה- CLTV, לעתים קרובות ל -100%. תמרון זה אפשר ללקוחות לקחת משכנתא שנייה למימון 20% מקדמותיהם.

זינוק העיקול החל משנת 2008 הדגיש מדוע CLTV חשוב. בעל עור במשחק, כגון הוצאה כספית ראשונית של 100,000 $ עבור בית של $ 500,000, מספק לבעל בית תמריץ רב עוצמה להמשיך את תשלומי המשכנתא שלו. אם הבנק עוקל, הוא לא רק מאבד את ביתו, אלא גם את ערימת המזומנים ששילם כדי לסגור אותו.

דרישת הון עצמי בנכס מבודדת גם את המלווים מפני ירידה במחירי הנדל"ן. אם נכס מוערך ב -500,000 $ וסך השעבודים מסתכם בסך של 400,000 $, הנכס יכול לאבד עד 20% משוויו מבלי שכל בעלי שעבוד יקבלו תשלום קצר במכירה פומבית של עיקול.

למה חשוב CLTV

כמה רוכשי דירות בוחרים להוריד את התשלום על ידי קבלת משכנתאות מרובות על נכס, מה שמביא ליחס נמוך בין הלוואה לשווי עבור המשכנתא העיקרית. גם בגלל יחס ה- LTV הנמוך יותר, רוכשי דירות רבים נמנעים בהצלחה מביטוח משכנתא פרטית (PMI). האם עדיף להשיג משכנתא שנייה או לגבות את עלות ה- PMI משתנה לאדם.

כתוצאה מכך, מכיוון שהמשכן השני נוטל יותר סיכון, הריבית על משכנתא שנייה בדרך כלל גבוהה יותר מהריבית על משכנתא ראשונה. מומלץ כי הצרכנים ישקלו את היתרונות והחסרונות של קבלת הלוואות מרובות על נכס אחד. בדיקת נאותות תסייע להבטיח כי מה שנבחר הוא האפשרות הטובה ביותר לנסיבות הנתונות.

הלוואה לערך לעומת ערך CLTV

הלוואה לפי ערך (LTV) ו- CLTV הם שני היחסים הנפוצים ביותר המשמשים במהלך תהליך חיתום המשכנתא. רוב המלווים מטילים מקסימום על שני הערכים, שמעליהם הלווה העתידי אינו זכאי להלוואה. יחס LTV מתייחס רק ליתרת המשכנתא העיקרית. לכן, בדוגמה לעיל, יחס LTV הוא 50%, תוצאה של חלוקת יתרת המשכנתא העיקרית של 100,000 $ לפי ערך הבית של 200,000 $.

רוב המלווים מטילים מקסימום LTV של 80% מכיוון שפני מיי ופרדי מק אינם רוכשים משכנתאות עם יחסי LTV גבוהים יותר. לווים בעלי פרופילי אשראי טובים יכולים לעקוף דרישה זו אך חייבים לשלם ביטוח משכנתא פרטית (PMI) כל עוד יתרת ההלוואה העיקרית שלהם גדולה מ- 80% מערך הבית. PMI מגן על המלווה מפני הפסדים כאשר ערך הבית נופל מתחת ליתרת ההלוואה.

המלווים הראשוניים נוטים להיות נדיבים יותר בדרישות CLTV. בהתחשב בדוגמה לעיל, במקרה של עיקול, בעל המשכנתא העיקרי מקבל את כספו במלואו לפני שמחזיק המשכנתא השני מקבל דבר. אם ערך הנכס יורד ל -125,000 דולר לפני ברירת המחדל של הלווה, בעל השעבוד העיקרי יקבל את הסכום כולו חייב (100,000 $), בעוד שמחזיק השעבוד השני מקבל רק את שאר 25,000 $ למרות שהוא חייב $50,000. בעל השעבוד העיקרי נושא פחות סיכונים במקרה של ירידה בערכי הנכס ולכן יכול להרשות לעצמו להלוות ב- CLTV גבוה יותר.

דוגמה ליחס CLTV

כדוגמה, נניח שאדם רוכש בית תמורת 200,000 $. כדי להבטיח את הנכס, היא סיפקה מקדמה של $ 50,000 וקיבלה שתי משכנתאות: אחת בסך $ 100,000 (ראשי) ואחת עבור $ 50,000 (משנית). היחס המשולב להלוואה לערך (CLTV) הוא אפוא 75%: ((100,000 $ + 50,000 $) / 200,000 $).