הגדרת רכיב משותף מוגבל

מהו אלמנט משותף מוגבל?

המונח אלמנט משותף מוגבל מתייחס להיבט של א קוֹנדוֹמִינִיוֹן יחידה או מתחם הנחשב לנחלת הקהילה או איגוד בעלי בתים (HOA) ולא של הדייר. ניתן למצוא אלמנטים משותפים מוגבלים בתוך או מחוץ ליחידות דירות בודדות. למרות שהם נחשבים נפוצים, השימוש בהם מוגבל לדייר היחידה. דוגמאות לכך כוללות מרפסות, שטח חיצוני (משותף) כגון פטיו ומרפסות וחניונים ומוסכים.

הבנת רכיבים משותפים מוגבלים

אלמנטים משותפים מוגבלים מוגדרים כל היבטים של מתחם דירות משותף המהווים חלק מיחידה, אך אינם נחשבים לנכס הבלעדי של הבעלים או הדייר. אלמנטים משותפים מוגבלים עשויים לכלול דברים המחוברים ישירות לבתים משותפים בודדים כגון דלתות חיצוניות, חלונות ומרפסות. הם עשויים לכלול גם שירותים אשר נותנים שירות לכל תושב הקהילה באופן שווה, כגון שבילים, מוסכים, מעליות, בתי מועדונים, בריכות שחייה וגלשות סירות. בעיקרו של דבר, למרות שתכונות אלה עשויות לשמש בעלים ודיירים בודדים, בסופו של דבר הם בבעלות הקהילה כולה.

מסמכי הצהרה ניתנים לבעלי היחידות כאשר הם לרכוש דירה. הם מפרטים את ההיבטים והמתקנים הנחשבים לאלמנטים משותפים מוגבלים, וכן מתווים אילו חלקים בנכס שייכים לבעל הבית המשותף. ההצהרה מתווה גם את האחריות של בעל היחידה בנוגע לתחזוקה, תיקון והחלפה של אלמנטים משותפים מוגבלים.

תחזוקה של אלמנטים משותפים מוגבלים בדרך כלל נשארת באחריות ה- HOA אלא אם צוין אחרת בהצהרה. חלק גדול מזה משולם באמצעות גביית החודשי דמי בית משותף מבעלי יחידות. במקרים בהם ההצהרה אינה מפורטת, ההנחה היא כי האחריות לשמור על מרכיבים אלה נשארת בידי ההתאחדות הקהילתית. כמו בכל מקרים כאלה, חשוב לקבל ייעוץ של רשות משפטית כאשר יש ספק.

שיקולים מיוחדים

חוקים ותקנות המנהלים בתים משותפים וקהילות מתוכננות באופן דומה - כולל דרכי הסדרת היסודות המשותפים - משתנים ממדינה למדינה. למרות שמדינות רבות אימצו חקיקה דומה, ישנן כמה תחומי שיפוט שאינם מאפשרים יישום חקיקה כזו.

חוק המשותף האחיד (UCA) הוקם בשנת 1980 כדי ליצור ולנהל את עמותות המשותפות. 14 מדינות העבירו את החוק לחוק, כולל אלבמה, אריזונה, קנטקי, מיין, מינסוטה, מיזורי, נברסקה, ניו מקסיקו, פנסילבניה, רוד איילנד, טקסס, וירג'יניה, וושינגטון ומערב וירג'יניה.

חוק הבעלות על אחידות אינטרסים משותפים (UCIOA) נוצר בשנת 1982 כמכלול של תקנות חובקות מדינה לניהול בתים משותפים, קהילות מתוכננות ו נדל"ןקואופרטיבים. חמש מדינות חוקקו תקנות אלה בשנת 1982, כולל אלסקה, קולורדו, מינסוטה, נבדה ומערב וירג'יניה. שינויים ב- UCIOA אומצו על ידי קונטיקט, דלאוור, ורמונט וושינגטון בשנים שלאחר מכן.

פנסילבניה העבירה את חוק הקהילה האחידה המתוכננת (UPCA), המסדירה יצירה וניהול של קהילות מתוכננות. וירג'יניה העבירה את חוק Uniform Real Estate Cooperative (MRECA) כשותפה ל- UCA במטרה לשלוט ביצירה, במימון וניהול של קואופרטיבים בתחום הנדל"ן.

אלמנטים משותפים מוגבלים לעומת רכיבים משותפים

למרות שהם עשויים לשמש אנשים המתגוררים במתחם, מתקנים שאינם נמצאים ביחידות בודדות נקראים אלמנטים משותפים. אלמנטים אלה נותרים באחריות הבלעדית של הדירה תַאֲגִיד או HOA, בין אם זה לתקן, לתחזק או להחליף אותם בשלמותם. דוגמאות לאלמנטים נפוצים כוללים צינורות, מערכות חשמל, מערכות חימום ומיזוג אוויר, שבילים, מערכות אבטחה, תאורה במסדרונות משותפים, לובי, אזורי אשפה ומיחזור, וכן אחרים.