הגדרת משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)

מהי משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)?

משכנתא בריבית מתכווננת (ARM) היא סוג של משכנתא שבה הריבית החלה על יתרת החוב משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. עם משכנתא בריבית מתכווננת, הריבית הראשונית נקבעת לתקופה מסוימת. לאחר מכן, הריבית מתאפסת מעת לעת, במרווחים שנתיים או אפילו חודשיים. ARMs נקראים גם משכנתאות בריבית משתנה או משכנתאות צפות. שיעור הריבית עבור ARM מתאפס על בסיס מדד או מדד, בתוספת מרווח נוסף הנקרא שולי ARM.

הבנת משכנתא בריבית מתכווננת (ARM)

בדרך כלל ARM מתבטא כשני מספרים. ברוב המקרים, המספר הראשון מציין את משך הזמן בו החלה הריבית הקבועה על ההלוואה.

לדוגמה, 2/28 ARM כולל תעריף קבוע למשך שנתיים ואחריו שיעור צף למשך 28 השנים הנותרות. לעומת זאת, ARM 5/1 מתגאה בתעריף קבוע למשך חמש שנים, ואחריו בשינוי משתנה המתאים כל שנה (כפי שמצוין במספר הראשון). באופן דומה, 5/5 ARM מתחיל בתעריף קבוע לחמש שנים ולאחר מכן מתכוונן כל חמש שנים.

אינדקסים לעומת שוליים

בתום התקופה בריבית קבועה, ריבית ARM עולה או יורדת בהתבסס על מדד בתוספת מרווח קבוע. ברוב המקרים המשכנתאות קשורות לאחד משלושה מדדים: תשואת הפדיון על שטרות האוצר לשנה, מדד עלות הכספים של המחוז ה -11, או הריבית הניתנת בלונדון (LIBOR).

למרות שקצב המדד יכול להשתנות, המרווח נשאר אותו דבר. לדוגמה, אם המדד הוא 5%והמרווח הוא 2%, הריבית על המשכנתא מתאימה ל -7%. עם זאת, אם המדד עומד על 2% בלבד בפעם הבאה שהריבית תתאים, הריבית יורדת ל -4%, בהתבסס על מרווח ההלוואה של 2%.

ARM לעומת משכנתא בריבית קבועה

שלא כמו משכנתאות בריבית מתכווננת, מסורתיות או משכנתאות בריבית קבועה לשאת בריבית זהה לכל החיים של ההלוואה, שעשויה להיות 10, 20, 30 או יותר שנים. בדרך כלל יש להם ריביות גבוהות יותר בהתחלה מאשר ARM, מה שיכול להפוך את ARM לאטרקטיבי יותר ובמחיר סביר יותר, לפחות בטווח הקצר. עם זאת, הלוואות בריבית קבועה מספקות את ההבטחה כי שיעור הלווה לעולם לא יגיע עד לנקודה שבה תשלומי ההלוואה עלולים להיות בלתי ניתנים לניהול.

עם משכנתא בריבית קבועה, התשלומים החודשיים נשארים זהים, למרות שהסכומים שישלמו ריבית או קרן ישתנו עם הזמן, על פי נתוני ההלוואה לוח הפחתות.

אם הריבית באופן כללי יורדת, בעלי בתים עם משכנתאות בריבית קבועה יכולים למחזר, לשלם את ההלוואה הישנה שלהם באחת בשיעור חדש, נמוך יותר.

האם משכנתא בריבית מתכווננת מתאימה לך?

ARM יכול להיות בחירה כלכלית חכמה אם אתה מתכנן לשמור על ההלוואה לתקופה מוגבלת ותוכל להתמודד עם כל עליית ריבית בינתיים.

במקרים רבים, ARM מגיעים עם תקרות תעריפים המגבילות כמה התעריף יכול לעלות בכל זמן נתון או בסך הכל. תקרות ריבית תקופתיות מגבילות עד כמה הריבית יכולה להשתנות משנה לשנה, בעוד מכסי שיעור חיים הציבו מגבלות עד כמה הריבית יכולה לעלות לאורך כל חיי ההלוואה.

שים לב שלחלק מה- ARM יש תקרות תשלום המגבילות עד כמה התשלום החודשי למשכנתא יכול לעלות, במונחים דולריים. זה יכול להוביל לבעיה שנקראת הפחתה שלילית אם התשלומים החודשיים שלך אינם מספיקים לכיסוי הריבית שהמלווה שלך משתנה. עם הפחתה שלילית, הסכום שאתה חייב יכול להמשיך לגדול, גם כאשר אתה מבצע את התשלומים החודשיים הנדרשים.