הגדרת משכנתא בריבית מתכווננת (אופציה ARM)
מהי משכנתא בריבית מתכווננת (אופציה ARM)?
משכנתא בריבית מתכווננת (אופציה ARM) היא סוג של זְרוֹעַמשכנתא כאשר ללווה יש מספר אפשרויות לגבי סוג התשלום המתבצע למלווה. בנוסף לבחירה לבצע תשלומי ריבית וקרן שמסתכמים באלו שבמשכנתאות רגילות, אפשרות ARM יש גם אפשרויות תשלום חלופיות שבהן המשכן יכול לבצע תשלומים קטנים משמעותית על ידי ביצוע תשלומי ריבית בלבד או מינימום תשלומים.
אופציה ARM ידועה גם בשם תשלום גמיש ARM.
תיקי המפתח
- אופציית ARM היא וריאציה על משכנתא בריבית מתכווננת המאפשרת ללווה לבחור מתוך אפשרויות תשלום שונות בכל חודש.
- אופציות אלה הן בדרך כלל תשלום בהפחתה מלאה ל -30 שנה; תשלום למשך 15 שנים בהפחתה מלאה; תשלום בריבית בלבד, או מה שנקרא תשלום מינימלי שלא כיסה את הריבית החודשית.
- על מנת להימנע מהגדלה מהותית של סכום החוב, על הלווה לבחור בקפידה את מבנה ההחזר אותו הוא רוצה לאמץ עם אופציית ARM.
הבנת אפשרויות ARM
מאחר ורבות ARM אופציות מציעות שיעור טיזר נמוך, משכנים רבים מבלי לדעת למחזר המשכנתא הנוכחית שלהם בתקווה לבצע תשלומים נמוכים יותר. למרבה הצער, ברגע שיעורי הטיזר הקצרים האלה יפוגו, ה- שיעורי ריבית מוחזרים לאלו הדומים למשכנתאות רגילות.
יתר על כן, עבור אותם משכנים חסרי מזל שבחרו לקחת את אפשרות לתשלום מינימלי ARM, הם יגלו שהקרן שחייבת למשכנתא שלהם עלתה בפועל. זה בגלל שהערך של מינימום תשלומים לא כיסה לגמרי את ריבית המשכנתא. לאחר מכן תתווסף הריבית הלא מכוסה לקרן המשכנתא.
אופציות ARM היו פופולריות לפני משבר משכנתאות הסאב - פריים בשנים 2007-2008, כאשר מחירי הדירות עלו במהירות. למשכנתאות הייתה ריבית מבוא נמוכה מאוד, בדרך כלל אחוז אחד, מה שגרם לאנשים רבים להניח שהם יכולים להרשות לעצמם יותר בית ממה שהכנסתם יכולה להציע. אבל שיעור הטיזר היה לחודש אחד בלבד. לאחר מכן הריבית מתאפסת למדד כגון מדד עלות החסכון של בארס (COSI) בתוספת מרווח, מה שגורם לרוב ל"זעזוע תשלומים ". מאז תקנות 2014, אופציות ARM היו פחות פופולריות.
דרכי תשלום ARMs בתשלום
בתרחיש נפוץ, המלווה עשוי לתת ללווה עם אופציית ARM להחליט מדי חודש איזה סוג תשלום הוא רוצה לבצע. בחירות אלה יכולות לכלול ביצוע תשלום מינימלי, תשלום ריבית בלבד, תשלום הפחתה מלאה על משכנתא ל -15 שנה, או תשלום מופחת על משכנתא ל -30 שנה.
ה הלשכה להגנה פיננסית לצרכנים (CFPB) ביטל ביעילות אופציות ARM בשנת 2014 באמצעות תקנים חדשים למשכנתאות מוסמכות (QM).
בעוד שהאפשרויות הקיימות עם אופציית ARM מאפשרות גמישות רבה יותר בתשלומים, הלווה יכול בקלות להיות אוכף עם חוב ארוך טווח יותר ממה שהתחיל. בדומה למשכנתאות אחרות בעלות ריבית מתכווננת, קיימת האפשרות ששיעורי הריבית ישתנו באופן דרסטי ומהיר בהתבסס על השוק.
אופציה ARM עשויה לפנות למשקי בית שבהם ההכנסה יכולה להשתנות, כגון עם מקצועות הפועלים על עמלה, חוזה או כעצמאים. אם הם לא רואים שעבודה רבה עוברת בדרכם, בוחרים לשלם את המינימום על משכנתא. למרות שזה עשוי לאפשר להם להחזיק יותר כסף ביד, הסכום המינימלי יכול לעלות מדי שנה. יתר על כן, התשלום המינימלי עשוי להיעצר מחדש במרווחים של חמש או עשר שנים לתשלום הפחתה מלא.
ליקויים אלה עלולים להתעלם מהלווים, מה שעשוי להשאיר אותם לא מוכנים לעליית העלויות האפשריות ולהגדלת יתרת הקרן. אם הלווה ממשיך לבצע את התשלום המינימלי בלבד והיתרה שלא שולמה תעלה על הערך המקורי של המשכנתא, למשל 110% או יותר, אז המשכנתא עלולה להתאפס אוטומטית.
אופציות ARM צוינו כתורמות למשבר הדיור שהתפתח לאחר שהלווים חיפשו מימון כזה לבתים שהם לא יכלו להרשות לעצמם לשלם. במקרים אלה, הלווים שילמו רק את הסכום המינימלי המגיע מדי חודש עם אופציית ARM, ואז בסופו של דבר מצאו את עצמם לא מסוגלים לשלם עבור בתיהם או שהמשכנתא גדלה בעוד שווי המכירה של הבית נפל.