כספים מותאמים מפעולות - הגדרת AFFO

מהן כספים מותאמים מפעולות - AFFO?

כספים מותאמים מפעולות (AFFO) מתייחסים למדד הביצועים הפיננסיים המשמש בעיקר בניתוח של נאמנויות להשקעה בנדל"ן (REITs). ה- AFFO של REIT, אם כי כפוף לשיטות חישוב שונות, הוא בדרך כלל שווה לזה של הנאמנות כספים מפעולות (FFO) עם התאמות שבוצעו להוצאות הון חוזרות המשמשות לשמירה על איכות נכסי הבסיס של REIT. החישוב לוקח את ההתאמה לדירוג GAAP של שכר דירה, עלויות ליסינג וגורמים מהותיים אחרים.

הבנת כספים מותאמים מפעולות - AFFO

ללא קשר לאופן שבו אנשי מקצוע בתעשייה בוחרים לחשב כספים מותאמים מפעולות (AFFO), זה נחשב למדד מדויק יותר של תזרים המזומנים הנותר לבעלי המניות מאשר ל- FFO פשוט. למרות ש- FFO נפוץ, הוא אינו מפחית עבור

הוצאות הון נדרש לשמור על תיק הנכסים הקיים, כך שהוא לא ממש מודד את תזרים המזומנים האמיתי. אנליסטים מקצועיים מעדיפים את AFFO מכיוון שהיא לוקחת בחשבון עלויות נוספות שנגרמות על ידי ה- REIT - וגם מקורות הכנסה נוספים, כמו העלאות שכר דירה. לפיכך, הוא מספק מספר בסיס מדויק יותר בעת הערכה ערכים נוכחיים ומנבא טוב יותר את יכולת התשלום העתידית של REIT דיבידנדים. זהו מדד non-GAAP.

חישוב כספים מותאמים מפעולות - AFFO

לפני חישוב ה- AFFO, על האנליסט לקבוע תחילה את כספי ה- REIT מפעולות (FFO). ה- FFO מודד את תזרים המזומנים מתוך רשימה מוגדרת של פעילויות. FFO משקף את ההשפעה מפעילות הליסינג והרכישה של REIT, כמו גם עלויות הריבית. FFO לוקח בחשבון את הרווח הנקי של ה- REIT כולל הפחתות ופחת, אבל זה אינו כולל את רווחי הון ממכירת נכסים. הסיבות לכך שהרווחים האלה אינם כלולים היא שהם אירועים חד פעמיים ובדרך כלל אין להם השפעה ארוכת טווח על פוטנציאל הרווחים העתידי של REIT.

הנוסחה ל- FFO היא:

FFO = הכנסה נטו + הפחתות + פחת - רווחי הון ממכירת נכסים

לאחר קביעת ה- FFO, ניתן לחשב את ה- AFFO. למרות שאין נוסחה רשמית אחת, חישובים עבור AFFO בדרך כלל יהיו בערך כמו:

AFFO = FFO + העלאות שכר דירה - הוצאות הון - סכומי אחזקה שוטפים

דוגמה לכספים מותאמים מפעולות—

חישוב AFFO

כדוגמה לחישוב AFFO, נניח את הדברים הבאים: ל- REIT היו רווח נקי של 2 מיליון דולר בתקופת הדוח האחרונה. במהלך אותה תקופה היא הרוויחה 400 אלף דולר ממכירת אחד הנכסים שלה והפסידה 100,000 דולר ממכירת נכס אחר. היא דיווחה על הפחתה של 35 אלף דולר ועל פחת של 50 אלף דולר. במהלך התקופה, העלאות דמי השכירות נטו היו 40,000 $; הוצאות ההון היו 75,000 $ ותחזוקה שוטפת הסתכמה ב- 30,000 $.

בהתחשב במידע זה ניתן לחשב את ה- FFO כך:

FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000 - ($ 400,000 - $ 100,000) = $ 1,785,000.

מכאן, ה- AFFO מחושב כך:

AFFO = FFO + 40,000 $ - $ 75,000 - $ 30,000 = $ 1,785,000 - $ 65,000 = $ 1,720,000.