השקעה ברכוש מחוץ למדינה

לעתים נדירות קל או פשוט לקנות נכס ולהחזיק בו. כאשר הנכס המדובר נמצא במיקום מרוחק האתגרים מתרבים. עם זאת, השקעה בנכס מחוץ למדינה עשויה להיראות מושכת אם אתה גר באזור שבו נדל"ן יקר. זה עשוי להיות אטרקטיבי גם אם אתה כבר הבעלים של הבית שלך אבל רוצה לְנַמֵר ההשקעות שלך. אולי פשוט תרצה להחזיק א בית נופש. או שמניעיך עשויים לשלב את כל הסיבות הללו ועוד.

בלי קשר, להלן הנושאים שיש לקחת בחשבון לפני שאתה מציע הצעה.

סיבות לקנות

אם אתה גר במקום שהמחירים בשמיים, כמו סן פרנסיסקו או ניו יורק, השקעות נדל"ן מקומיות או אפילו בעלות על דירות מקומיות עשויות להיות חסרות עניין. אתה רוצה להסתכל על אזורים שבהם השוק יסודות הם תקינים אך עלויות הנכס נמוכות משמעותית.

מצד שני, אם אתה גר באזור עם מחירי נדל"ן מדוכאים או יורדים, ייתכן שתעדיף לשכור בית ולהשקיע בנדל"ן במקומות אחרים.

ROI הוא המפתח

בכל מקרה, אתה עשוי לגלות כי החזר השקעה (ROI)

טוב יותר במקומות אחרים מאשר בבית. זוהי סיבה גדולה מדוע רבים קונים מחוץ לאזור בו הם גרים. מחיר הרכישה, הוֹקָרָה תעריפים, משכנתא הוצאות, מסים, תקנות דיור, תנאי שוק השכירות וגורמים נוספים עשויים להיות נוחים יותר במדינה אחרת ויתרמו להשקעה פוטנציאלית של נכס.

אתגרים שיש לקחת בחשבון

לא תהיה לך אותה ידיעה אינטימית ויומיומית של שוק רחוק שיש לך לגבי השוק בו אתה חי. אין לך הבנה מעמיקה של השכונות הטובות ביותר—או הגרוע ביותר. יהיה עליך להסתמך על מחקר, מפה לאוזן, על יצר הבטן ועל דעותיהם של כל אנשי מקצוע שאתה שוכר.

הבנת החוקים והתקנות הנוגעים לבעלות על נכסים ולארנונה באזור היעד שלך היא אתגר נוסף. גם אם אתה קורא כל שורה של הקודים והפקודות המקומיות, מה שכתוב על הנייר ומה שקורה בעולם האמיתי לא תמיד תואם. שוחח עם בעלי הנכסים באזור כדי לקבל הבנה אמיתית של האתגרים המקומיים.

רשתות מחוץ למדינה

תזדקק לאנשי קשר טובים באזור כדי להפוך את תוכנית ההשקעה שלך למוצלחת. זה לא אומר רק סוכן נדל"ן. ייתכן שתצטרך א מנהל נכס, עובד תחזוקה וקבלן לפני זמן רב.

הסוד להצלחת משקיעים מחוץ למדינה הוא למצוא ולשכור אחלה ניהול נכסים חֶברָה. זה יהיה תפקידם למלא משרות פנויות, לגבות שכר דירה, לבצע תיקונים ולטפל במקרי חירום.

אם אתה גר באזור, תוכל לבחור בכך נהל את הנכס בעצמך. אם אתה גר רחוק, ניהול נכסים מקצועי הוא הוצאה נוספת שאתה פשוט חייב להוציא כדי להגן על ההשקעה שלך.

הבונה ומנהל הנכסים המנוסים ראסטי מידור מציין, "לא משנה כמה טובה תמצא עסקת נדל"ן, היא רק טובה כמו היכולת שלה לנהל היטב".

הסיבוכים

אפילו כשחברת ניהול נכסים נמצאת במשכורת שלך, עדיין תצטרך לערוך ביקור מדי פעם בנכס שלך כדי לוודא שמה שמנהלים ודיירים אומרים לך תואם את המציאות. זוהי עלות נוספת וכסף שצריך לקחת בחשבון.

כמו כן, בעת רכישת נכס להשכרה, במיוחד נכס להשכרה מחוץ למדינה, סביר להניח שתתקל גבוה יותר ביטוח דירות תעריפים, גבוהים יותר ריבית משכנתא תעריפים, ומעלה מקדמה דרישות. המלווים רואים את ההשכרה כמסוכנת יותר מאשר המשכנתא של הבעלים.

אתה גם תסבך את מצב המס שלך על ידי החזקת נכסי שכירות והכנסת הכנסה ביותר ממדינה אחת. ייתכן שיהיה עליך לשכור מס הכנסה מקצועי שישאיר אותך בחסדיהם הטובים של רשויות המס.

כמה רחוק ללכת

לאחר ששקלת את כל הגורמים הללו, אתה עשוי לגלות כי היותו בעל-דייר או רכישה נכס להשקעה הצעה קרוב לבית היא הצעה הרבה יותר פשוטה ופחות יקרה.

למעשה, תחשוב על זה. אפילו סן פרנסיסקו וניו יורק נמצאות במרחק של שעתיים של נדל"ן פחות יקר, ואפילו במקומות שבהם המחירים מדוכאים יש שכונות מוצקות למדי בקרבת מקום.

לפני שאתה קונה מחוץ למדינה

אם אתה עדיין מתכוון לקנות מחוץ למדינה, הקפד לשים לב לאזהרות נוספות אלה. אל תקנה מראה בלתי נראה. מידע מקוון על נכס יכול להיות מיושן או לא שלם. סוכן נדל"ן מקומי או בעל נכס עשוי לשקר כדי לסגור מכירה.

אם אתה מבלי משים הופך לבעלים של נכס מטרד שמפר חוקי בריאות ובטיחות, אתה יכול להיות על הפרק קוד שלוקח זמן ויקר לתקן אותו. אם נכס היה פנוי מספיק זמן, הוא יכול לפתח בעיות תחזוקה אותן ניתן לפתור רק באמצעות דחפור, וייתכן שתחזיק בחשבון של חשבון ההריסה.

קבל בדיקה

הקפד לראות את הנכס באופן אישי ושכור איש מקצוע לביצוע בדיקה.

מציאת דיירים איכותיים חשובה במיוחד עבור בעלי דירות נפקדים. לא תהיה שם כדי לעקוב מקרוב אחר התנהגות הדיירים שלך או יחסם לנכס, או ללחוץ עליהם לשלם אם שכר הדירה הוא המגיע לאחור. בנוסף לשכור חברת ניהול נכסים מהשורה הראשונה, אתה רוצה שיהיו לך דיירים שלא יגרמו לך או לחברת הניהול שלך לכאבי ראש.

קבל אישור מראש

בזמן שאתה מבקר, קח את הזמן להיפגש עם מלווים שונים ולחקור את סוגי המשכנתאות השונים וריביות הזמינות באופן מקומי. הכי טוב להשיג מאושר מראש למשכנתא, מכיוון שזה יקצר את הזמן שיידרש לסגור את העסקה לאחר שמצאת את ביתך מחוץ למדינה.

לבסוף, אם מעולם לא הייתה בבעלותך נכס, רכישת הנכס הראשון שלך מחוץ למדינה היא מסוכנת במיוחד. לא משנה כמה ספרים תקראו על בעלות על נכס, אין תחליף לניסיון.

איך לגרום לזה לעבוד

אם אתה מתכוון לקנות מחוץ למדינה, שקול לקנות באזור שאתה מכיר, אולי עיר הקולג 'שלך או עיר הולדתך. זה עוזר להכיר קצת את האזור.

כבונוס, אם אתה קונה באזור שאתה מבקר בו בכל מקרה, נסיעות הפנאי שלך יכולות להפוך לפחות חלקיות ניכוי במס, כיוון שתוסיף רכיב עסקי לטיולים אלה כדי לבדוק את תכונה.

עשה ואל תעשה

קנה באזור עם כמה קווי דמיון לאזור שבו אתה גר, כגון אקלים, דמוגרפיה או גיל רכוש, כך שיהיה לך מושג עם מה אתה מתמודד. אם חיית כל חייך בפרבר של קליפורניה משנות השישים, אל תקנה ויקטוריאני בבוסטון.

אל תקנו נכס בסיכון גבוה. קנה בשכונה בעיקר בבעלות על מנת למשוך דיירים שהם בסיכון כלכלי נמוך יותר, אומר ריאן ל. הינריכר, שותף מייסד של חברת מכירות דירות להשקעות Investor Nation. לנכס באיכות גבוהה יהיה בדרך כלל פחות תחזוקה ותחזוקה, הוא מציין. "נכסים אלה גם מושכרים מהר יותר, מכיוון שבדרך כלל יש להם פריסות מודרניות ומספר נאות של חדרי שינה וחדרי אמבטיה."

לבסוף, כפי שהוזכר קודם לכן, חשוב לבנות רשת מקצועית נהדרת שתעזור לך ולבקר מדי פעם בנכס שלך בעצמך.

חלופות מחוץ למדינה

ישנן דרכים אחרות להשקיע בנדל"ן במקומות אחרים. אפשרות אחת היא א נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) או א קרן נסחרת (REIT). הדבר דומה להשקעה במניה ואתה יכול לבחור REIT עם פרופיל סיכון/תשואה שמתאים למה שאתה מחפש.

כמו שבעל מניות לא צריך לקבל החלטות בנוגע לניהול החברה, כשבעלותך מניות ב- REIT לא יהיה לך שום כאב ראש הקשור בבעלות על נכסים בפועל.