בעל הבית נגד REITs: יתרונות וחסרונות

משקיעים המחפשים חשיפה לנדל"ן יכולים לחפש נכסי השקעה לרכוש ולהשכיר, או שהם יכולים לקנות מניות של נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT). הפיכת בעל הבית מציעה מינוף גדול יותר וסיכוי טוב יותר לממש תשואות גדולות, אך היא מגיעה עם שורה ארוכה של בעיות, כגון גביית שכר דירה והתייחסות לבעיות תחזוקה. רווחי REIT מספקים דרך פשוטה בהרבה להשקיע בנדל"ן ולהרוויח הכנסה עקבית באמצעות דיבידנדים, אך הם מעניקים פחות שליטה, והצד שלהם נוטה להיות נמוך מזה של נכסים להשכרה.

בעלי בית

להיות בעל בית מציע מספר יתרונות. אולי היתרון הגדול ביותר הוא מינוף. משקיעים עם אשראי טוב יכולים לרכוש נכס להשכרה עם ירידה של עד 20%, ולממן את השאר. לכן, הוצאות המזומנים של המשקיע על נכס בסך 100,000 דולר הם 20,000 $ בלבד. אם ערך הנכס יגדל ב -20% בשנה הראשונה, סכום שלא נדיר בשוק הנדל"ן הלוהט, אז המשקיע נהנה מתשואה של 100%.

למרות שתשלומי המשכנתא חייבים להתבצע על הסכום הממומן, חכם משקיע נדל"ן מרוויח מספיק כסף בהכנסות משכירות כדי לכסות את המשכנתא, כשכסף נותר כרווח. זה מאפשר למשקיע להרוויח כסף הן מהערכת הנכס והן מתשלומי דמי השכירות מדיירים.

בעל חסרונות

להיות בעל בית זו השקעה הרבה יותר מעשית מאשר בעלות על מניות ב- REIT. אנשים רבים שנכנסו לעסקי רכישת נכסים להשכרה למדו במהירות שהזמן הנדרש לניהול כל הנכסים שלהם הופך לעבודה נוספת במשרה מלאה. אדם השוקל לרכוש נכסים להשכרה צריך להתכונן להתחייבות עצומה בזמן, או להיות מוכן לשלם לאיש מקצוע מנהל נכס לטפל בפרטים הנוגעים בדבר, כגון פרסום משרות פנויות, גביית שכר דירה והתמודדות עם דיירים עבריינים.

ואז ישנן אינספור ההוצאות הכרוכות בבעלות על נכסים. בהתאם לאופן כתיבת הסכם השכירות, בעל בית יכול להיות אחראי כלכלית לכל דבר, החל מברז דולף ועד למקרר מקולקל. זה יכול לאכול מהרווח של המשקיע במהירות. יתר על כן, התמודדות עם שיחות טלפון קשות בלילה בכל פעם ששירותים של דייר לא שוטפים כראוי עלולה לפגוע באיכות החיים.

יתרונות REIT

אולי היתרון הגדול ביותר של רכישת מניות REIT במקום נכסים להשכרה הוא הפשטות. השקעת REIT מאפשרת שיתוף בהערכת הערך ובהכנסות השכירות מבלי להיות מעורבת בטרחה של רכישה, ניהול ומכירה של נכסים בפועל. גיוון הוא יתרון נוסף. בניית פורטפוליו מגוון של נכסי השכרה משלך דורשת תקציב כבד והרבה זמן ומומחיות. השקעה ב- REIT הנכונה מציעה גיוון הנעשה עבורך ברכישה פשוטה אחת. יתר על כן, למרות שנכסי השכרה הם השקעות משתלמות, הם עלולים להיות מאוד לא נזילים, במיוחד כאשר שוק הנדל"ן הופך רך. מניות REIT, לעומת זאת, ניתנות למימוש במזומן בשיחת טלפון אחת של חמש דקות.

חסרונות REIT

ל- REIT חסר יתרון המינוף שמציע מימון נכסים להשכרה. מכיוון ש- REIT נדרש על פי חוק לחלק 90% מהרווחים שלה למשקיעים, זה משאיר רק 10% לצמיחת החברה על ידי השקעה בנכסים נוספים. כתוצאה מכך, מחירי מניות REIT ממשיכים לצמוח מהר כמו למשל חברות הטכנולוגיה של עמק הסיליקון, שממעטות משלמות דיבידנדים ובדרך כלל משקיעות כל שקל מרווחיהן לצמיחה וחדשנות.

REIT השקעות מציעה פחות שליטה מאשר להיות בעל בית. כאשר משקיע קונה נכסים להשכרה, המשקיע יכול לראות, לגעת ולהריח כל נכס לפני שהוא מחזיק בו. המשקיע יכול לחקור את שוק ההשכרות המקומי ולבחון נתונים על התנהלות נכסים דומים לאחרונה. רכישת מניות REIT פירושה הוויתור על שליטה זו למישהו אחר. זה יכול להיות אידיאלי למשקיעים שלא רוצים לקבל החלטות כאלה, אך מי שמעדיף גישה מעשית עשוי להיות טוב יותר כבעלים.