הגדרת שיעור היוון מסוף

מהו שיעור היוון המסוף?

שיעור ההיוון הטרמינלי, המכונה גם שער היציאה, הוא השיעור המשמש להערכת שווי מכירה חוזר של נכס בסוף תקופת החזקה. הצפוי הכנסה תפעולית נטו (NOI) לשנה מחולק בשיעור מכסה הטרמינל (מבוטא באחוזים) כדי לקבל את ערך הטרמינל.

שיעורי ההיוון של הטרמינל נאמדים על סמך נתוני עסקאות דומים או על פי ההערכה שהם מתאימים למיקום ולמאפיינים של נכס מסוים.

הבנת שיעור היוון המסוף

הכניסה שיעור מכסה הוא ה- NOI הצפוי בשנה הראשונה חלקי ההשקעה הראשונית או מחיר הרכישה. לעומת זאת, שיעור היוון הטרמינל הוא ה- NOI הצפוי של השנה האחרונה (שנת יציאה) מחולק במחיר המכירה. אם שיעור זה נמוך משיעור המכסה הנכנס, זה בדרך כלל אומר שהשקעת הנכס הייתה רווחית.

רוב אנשי המקצוע להשקעות נדל"ן מסכימים כי חשוב להתאים את שיעור ההיוון הטרמינאלי לזה הנוכחי שיעור השוק, זכור כי זה עשוי להיות מבחן בטוח יותר לפיתוח לדחוף מעט את קצב מכסת הטרמינל. גיליון אלקטרוני דינאמי יכול להיות שימושי לבדיקת מאמץ של פרויקט הפיתוח כדי לקבוע את שיעור ההיוון הטרמינאלי הגבוה ביותר שעדיין יספק מספיק

הפוך למשקיעים.

הֲבָנָה משקיעי נדל"ן חפש שווקים וסוגי נכסים שעבורם שיעורי שווי השוק צפויים לרדת מכיוון ששיעור היוון מסוף נמוך יותר, לעומת שיעור המכסה הנכנס, יביא רווחי הון, בהנחה שה- NOI לא יקטן במהלך תקופת ההחזקה. חלק מהנתונים שיש להתייחס אליהם כוללים מדדי היצע וביקוש עבור כל קטגוריית חלל, כמו גם לגבי השירותים וההוצאות הנחשבים קשורים לכל תחום פעילות.

דוגמה לשיעור היוון המסוף

משקיע קונה נכס בתפוסה מלאה תמורת 100 מיליון דולר. NOI בשנה הראשונה מוערך בכ -5.0 מיליון דולר. שיעור הכניסה לכניסה הוא אפוא 5.0%.

שבע שנים מאוחר יותר, המשקיע סבור כי שיעור ההיוון הטרמינלי הוא כ -4.0%. בשנה שעברה NOI, שלקחה בחשבון הסלמה בשכר הדירה בדרך, צפויה להסתכם בכ -5.5 מיליון דולר (שוב, בהנחה של תפוסה מלאה).

שווי המכר מחדש מוערך ב -137.5 מיליון דולר (5.5 מיליון דולר ב- NOI חלקי שווי המסוף או היציאה, המסוף של 4.0%).