כיצד למצוא את שיעורי המשכנתא הטובים ביותר

מחפשים את שיעורי המשכנתא הטובים ביותר? מקום מצוין להתחיל בו הוא מחשבון משכנתאהמאפשרת לך להעריך את תשלום הבית החודשי שלך ולקבל תחושה טובה יותר של כמה בית אתה יכול להרשות לעצמך.חמוש בידע זה תוכל לצמצם את חיפוש הבית ולמצוא את המשכנתא הנכונה - ואת התעריפים הטובים ביותר.

רכישת דירה עשויה להיות ההחלטה הפיננסית הגדולה והחשובה בחייך, וסביר להניח שתזדקק למשכנתא למימון הרכישה.

שלב ראשון מועיל הוא להשתמש במחשבון משכנתא, המעריך את תשלום הבית החודשי שלך, כולל קרן, ריבית, מסים וביטוח - המכונה ביחד "PITI."האומדן מאפשר לך לנסות תרחישים שונים כדי לקבוע טווח מחירים ריאלי לחיפוש הבית שלך.

השתמש במחשבון משכנתא כדי לקבל את המחירים הטובים ביותר

כדי להשתמש במחשבון משכנתא, תזין כמה פרטים אודות ההלוואה, כולל:

• מחיר דירה. מחיר הרכישה של הבית.
• מקדמה. הכסף שאתה משלם מראש כדי לקנות בית.
• תקופת ההלוואה. פרק הזמן שיש לך להחזיר את ההלוואה.
• הלוואת אפריל (ריבית). המחיר ללוות את הכסף.
• מס רכוש. המס השנתי שאתה משלם כבעל נכס, הנגבה על ידי העיר, המחוז או העירייה שלך.
• ביטוח דירות. העלות השנתית שלך ל לבטח את הבית ואת החפצים האישיים שלך נגד גניבה, שריפה, אסונות טבע, תביעות אחריות אישית וסכנות מכוסות אחרות.
• דמי HOA: הסכום החודשי שאתה משלם ל התאחדות בעלי בתים לסייע בכיסוי עלויות אחזקה ושיפור הנכסים בעמותה.

קל לשנות משתנה אחד או יותר (ומומלץ לעשות זאת) כדי לראות כיצד זה ישפיע על תשלום המשכנתא החודשי, ריבית המשכנתא ועלות ההלוואה הכוללת.

לדוגמה, אם תבחר תקופת הלוואה קצרה יותר, התשלומים שלך יהיו גבוהים יותר, אך תשלם פחות ריבית לאורך כל חיי ההלוואה. וכמובן, אם יש לך ריבית גבוהה יותר, התשלום החודשי שלך יהיה גבוה יותר - וכך גם הריבית הכוללת.

סוגי משכנתאות

תלוי בגורמים כגון ניקוד האשראי שלך, היסטוריית התעסוקה ו יחס חוב להכנסה, המלווה שלך עשוי להציע משכנתא בריבית פרטית, משכנתא תת-פריים או משהו באמצע, הנקראת משכנתא "Alt-A". להלן מבט מקרוב על כל אחת מהן:

פריים משכנתאות

לווים ראשוניים נחשבים פחות מסוכנים על ידי המלווים. על פי Experian, ללווים אלה יש בדרך כלל ציוני אשראי של לפחות 670, אך החתך המדויק משתנה בהתאם למלווה.

מועמדים למשכנתאות פריים גם צריכים לשלם מקדמה ניכרת - בדרך כלל 10% עד 20% - הרעיון הוא שאם יש לך עור במשחק אתה פחות סביר שתהיה ברירת מחדל. מכיוון שלווים עם דירוג אשראי טוב יותר ויחס חוב להכנסה נוטים להיות בסיכון נמוך יותר, הם כן הציעה את הריביות הנמוכות ביותר, שיכולות לחסוך עשרות אלפי דולרים לאורך חייו לְהַלווֹת.

משכנתאות פריים עומדות בתקני האיכות שנקבעו על ידי פאני מיי (איגוד המשכנתאות הפדרלי הלאומי) ופרדי מק (התאגיד המשכנתא הפדרלי למשכנתאות לבית). אלה שני המפעלים בחסות הממשלה המספקים שוק משני למשכנתאות לבית על ידי רכישת הלוואות ממלווים ממוצא.

משכנתאות משנה

משכנתאות תת -פרמיות מוצעים ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך יותר וציוני אשראי FICO הנמצאים בטווח של 580-669, אם כי החתך המדויק תלוי במלווה.בגלל הסיכון המוגבר למלווים, הלוואות אלו נושאות ריביות גבוהות יותר.

ישנם מספר סוגים של מבני משכנתא תת -פריים. הנפוצה ביותר היא המשכנתא בריבית מתכווננת (ARM), שגובה תחילה "שיעור טיזר" קבוע, ואז עוברת לשיעור משתנה, בתוספת מרווח, לשארית ההלוואה.

דוגמה ל- ARM היא הלוואה 2/28, שהיא משכנתא ל -30 שנה שיש לה ריבית קבועה בשנתיים הראשונות לפני ההתאמה. הלוואות אלה מתחילות לרוב בריבית סבירה, אך ברגע שהן עוברות לשיעור המשתנה הגבוה יותר תשלומי המשכנתא גדלים באופן משמעותי.

משכנתאות Alt-A

משכנתאות Alt-A (כלומר משכנתאות אלטרנטיביות מנייר A) נופלות איפשהו בין קטגוריות הפריים והסאב-פריים. אחד המאפיינים המגדירים של משכנתא Alt-A היא שבדרך כלל מדובר בהלוואה נמוכה או לא דוקטורטית, כלומר המלווה אינו דורש תיעוד רב (אם בכלל) כדי להוכיח הכנסה, נכסים או הוצאות.

זה פותח פתח לשיטות משכנתא במרמה, מכיוון שגם המלווים וגם הלווים יכולים להגזים במספרים על מנת להבטיח משכנתא גדולה יותר (כלומר יותר כסף עבור המלווה ועוד בית עבור לוֹוֶה).

למעשה, לאחר משבר משכנתאות הסאב - פריים בשנים 2007-2008, הם נודעו בשם "הלוואות שקריות" מכיוון שלווים ומלווים הצליחו להגזים בהכנסה ו/או בנכסים כדי להעניק ללווה משכנתא גדולה יותר.

בעוד שללווים מסוג Alt-A בדרך כלל יש ציוני אשראי של לפחות 700-הרבה מעל לחתך ההלוואות תת-פרמיות-הלוואות אלה נוטות לאפשר מקדמות נמוכות יחסית, גבוהות יותר יחסי הלוואה לשווי, וגמישות רבה יותר בכל הנוגע ליחס החוב להכנסה של הלווה.

ויתורים אלה מאפשרים ללווים מסוימים לרכוש יותר בית ממה שהם יכולים להרשות לעצמם, ובכך להגדיל את הסיכוי למחדל. עם זאת, הלוואות דוקטורט ונטול דוקטור יכולות להיות מועילות אם יש לך הכנסה טובה אך אינך יכול לבסס זאת כיוון שאתה מרוויח אותה באופן ספורדי (למשל, אם אתה עצמאי).

מכיוון ש- Alt-As נתפסים כמסוכנים במקצת (נופלים איפשהו בין פריים לסאב-פריים), הריבית נוטה להיות גבוהה יותר מאלה של משכנתאות עיקריות אך נמוכות מסאב -פריים.

קבלת עסקת המשכנתא הטובה ביותר האפשרית

ברור שככל שהריבית גבוהה יותר, אתה משלם יותר מדי חודש, ובסופו של דבר אתה משלם יותר עבור הבית שלך. לשם השוואה, בואו נסתכל על משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה תמורת 200 אלף דולר.

בשיעור הפריים - נניח, 4.6% בדוגמה זו - התשלום החודשי שלך יהיה 1,025 $. במשך כל תקופת ההלוואה, היית משלם 169,103 $ בריבית, כך שתחזיר בסך הכל 369,103 $.

כעת נניח שאתה מקבל את אותה משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה תמורת 200 אלף דולר, אך הפעם מוצע לך שיעור תת-פריים של 6%. התשלום החודשי שלך יהיה 1,199 $ ותשלם סך של 231,676 $ בריבית, ומחזיר את הסכום הכולל שאתה משלם ל -431,676 $. שינוי קטן לכאורה בריבית יעלה לך 62,573 $.

מלווים ומתווכי משכנתאות עשויים להיות תחרותיים, אך בדרך כלל הם אינם מחויבים להציע לך את העסקה הטובה ביותר שיש. זה שווה את המאמץ לעשות קניות. לוקח את הזמן למצוא ריבית טובה יותר יכול לחסוך לך עשרות אלפי דולרים במהלך הלוואה.

טיפים למציאת שיעורי המשכנתא הטובים ביותר

זה לא הזמן לתת למישהו אחר לעשות את הקניות עבורך. כפי שראינו כרגע, התנאים שאתה מקבל יכולים לעשות הבדל ניכר במה שאתה משלם כדי ללוות את אותו סכום כסף.

כיצד נמנעים מלשלם יותר ממה שאתה צריך עבור המשכנתא שלך? אין ספק, השווה את ההצעות שאתה מקבל על ידי הפעלת אותן באמצעות מחשבון המשכנתאות המקוון שלך כדי לראות מה יהיו התשלומים והריבית שלך. וכמו שאתה עושה - או אפילו לפני שאתה עושה - בצע את השלבים שלהלן.

1. שפר את ציון האשראי שלך

אם אתה מחפש בית כרגע, המצב הכספי שלך עשוי להיות קשה. אז נסה לחשוב קדימה; אולי אפילו לדחות את ציד בתים עד שתוכל לנקות את הבית הפיננסי שלך.

באופן כללי, ככל שהאשראי שלך טוב יותר, כך המלווים בריבית יציעו לך טוב יותר. אז תעשה מה שאתה יכול לשפר את דירוג האשראי שלך על ידי תשלום יתרות כרטיס אשראי וחובות אישיים אחרים, ככל שתוכל.

אפילו הפרש של 20 נקודות בניקוד שלך יכול להעלות או להוריד את השיעור שלך יותר מ -0.25%. על בית של 250,000 $, רבע נקודה עשויה להיות תוספת של 12,000 $ או יותר ששולמו בריבית לאורך תקופת ההלוואה-33 דולר נוספים לחודש.

2. שמור לתשלום מקדמה

ככל שתוכל להפחית יותר, כך התשלום שלך למשכנתא יהיה נמוך יותר ותשלם פחות ריבית לאורך זמן. מקדמה גבוהה יותר יכולה אפילו להיות ריבית נמוכה יותר. מגיע עם מקדמה של 30% (לעומת 20%המקובלים), למשל, יכולים להוריד את התעריף שלך ביותר מ- 0.5%.

3. אסוף מידע על ההכנסה והתעסוקה שלך

המלווים בדרך כלל רוצים לראות שנתיים רצופות של הכנסה ותעסוקה קבועים כדי להבטיח שתוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלכם ולהחזיר את ההלוואה לאורך זמן. אם אתה שכיר, המלווים מבקשים טפסי W2 והחזרי מס פדרליים בשנתיים האחרונות כדי לאמת את ההכנסה שלך. המלווים גם פונים למעסיק שלך כדי לוודא כמה זמן אתה עובד שם. אם הרווחים שלך ירדו או שהיו לך פערים בתעסוקה בשנתיים האחרונות, המלווים כן ספקנים לגבי היכולת שלך להרשות לעצמך משכנתא ואולי תתקשה לקבל משכנתא אישור מראש.

באופן דומה, לווים עצמאיים צריכים לדלג דרך חישוקים נוספים כדי לקבל משכנתא. אם אתה עצמאי, צפה לשלם ריביות גבוהות יותר ממה שאתה רואה ברשת; שיעורים אלה מיועדים ללווים הנחשבים לאשריים יותר בשל הכנסותיהם היציבות, הניתנות לאימות וציוני האשראי המעולים שלהן. למלווים יש בדרך כלל כללים מחמירים יותר לאימות הכנסה מעצמם. לא רק שתצטרך לספק החזרי מס פדרליים לשנתיים, תצטרך גם לשלוח חתום הצהרת רואה חשבון, דף רווח והפסד ומסמכים אחרים להראות מספיק עסקים הַכנָסָה.

4. דע את יחס החוב להכנסה שלך

למלווים אכפת כמה חוב יש לך ביחס להכנסה החודשית ברוטו. כדי לחשב את יחס החוב להכנסה שלך, או DTI, המלווים בוחנים את היסטוריית התעסוקה וההכנסה שלך. לחישוב זה יש חלק מרכזי בקביעת שיעור המשכנתא שלך. אם תוכל להציג הוכחת ההכנסה שלך להלוואת תיעוד מלא, תקבל תעריפים ותנאים תחרותיים יותר מאשר סוגי הלוואות אחרות ללווים עצמאים, כגון הלוואה ללא תיעוד או הכנסה מוצהרת/נכס מוצהר לְהַלווֹת.

לחישוב המלווים של הלווים ב- DTI מעריכים שתי נוסחאות: "יחס קצה" ו"יחס אחורי ". יחס החזית (גם נקרא יחס הדיור) משלב את כל עלויות הדיור החודשיות (תשלום משכנתא, ביטוח בעל בתים, ארנונה, דמי HOA, וכו.). סכום זה מחולק אז בהכנסה החודשית ברוטו. יחס הקצה (או סך החוב) משלב את כל התשלומים החודשיים ואת החובות המסתובבים (חשבו על כרטיסי אשראי, רכב הלוואות והלוואות לסטודנטים), כמו גם את תשלום המשכנתא המוצע, ומחלק את הסכום בחודש החודשי ברוטו שלך הַכנָסָה.

בהערכת היחסים הללו, המלווים מניחים שככל שיחס ה- DTI שלך גבוה יותר, כך סביר להניח שתקבל ברירת מחדל בהלוואה שלך. באופן כללי, המלווים רוצים לראות יחס חזיתי שלא יעלה על 28% ויחס אחורי מקסימלי של 36%. חלק ממוצרי ההלוואה מאפשרים ללווים לקבל יחס DTI גבוה יותר. הלוואות FHA, למשל, מאפשרות יחס גב עד 43%.

5. השתמש במחשבון משכנתא

מחשבון משכנתא מעריך כיצד ייראו התשלומים החודשיים שלך על סמך תשומות שאתה מספק. נסה תרחישים שונים כדי למצוא את המשכנתא האופטימלית שלך, עם תשלומים חודשיים שאתה יכול להרשות לעצמך בנוחות - ועלויות הריבית הכוללות שאתה יכול לחיות איתן. לדוגמה, אתה עשוי לגלות שתוכל להניף תשלומים גבוהים יותר עם משכנתא ל -15 שנה אם תבצע מקדמה גדולה יותר.

6. שקול שיעורי ריבית ועלויות סגירה

הריבית חשובה, אבל יש עוד מה להשוות. האם יש עונש תשלום מראש אם תחליט לבצע מימון מחדש בשלב כלשהו? מה סך הכל עלויות סגירה? עלויות הסגירה מסתכמות בדרך כלל ב -2% עד 5% ממחיר הבית. אם הבית שלך עולה $ 150,000, צפה לשלם $ 3,000 עד $ 7,500 בעלויות. זהו טווח גדול, ולכן ראוי שתראה מה בדרך כלל מלווה גובה. ה הערכת הלוואה גיליון שאתה מקבל מהמלווה ייתן לך את המספרים האמיתיים לבדוק לפני שאתה חותם על הקו המקווקו.

7. שקול ביטוח משכנתא פרטית

למרות שהם אכן נמנים עם העלות הכוללת של המשכנתא שלך, עלויות הסגירה הן מכה חד פעמית. אבל יש עוד ביס שממשיך לנשוך. אם התשלום שלך נמוך מ -20%, אתה נחשב לסיכון גבוה יותר, וייתכן שתידרש לשאת ביטוח משכנתא פרטיתאו PMI.

זה הופך אותך להימור בטוח יותר עבור המלווה. הבעיה היא שאתה זה שמשלם על זה - בסכום של 0.5% עד 1% מההלוואה כולה מדי שנה. זה יכול להוסיף אלפי דולרים למה שעולה לשאת את ההלוואה. אם אכן תצטרך לשלם עבור PMI, וודא שהוא מפסיק ברגע שהרווחת מספיק הון בביתך כדי להיות זכאי.

8. קבל החלטה

נניח שאתה מקבל את עסקת המשכנתא המדהימה ביותר. מזל טוב, אבל תתקדמו במהירות. הריבית - ואולי תנאים אחרים - נעולים לפרק זמן מוגדר. אתה צריך לסגור בתוך תקופת נעילה או להסתכן בהפסד העסקה. אל תתמהמה.

בשורה התחתונה

רוב העבודה כרוכה ב לקבל את שיעור המשכנתא הנמוך ביותר קורה הרבה לפני שאתה מוכן להגיש מועמדות. דירוג אשראי מהותי ותשלום מקדמה ניכר הם הדרכים הטובות ביותר להוריד את התעריף שלך.

אך אל תסמכו על הבנק, המתווך או על מתווך המשכנתאות שלכם באופן עיוור שיעניקו לכם את התנאים הטובים ביותר. יכול להיות שיש להם תמריץ כלכלי לכוון אותך לכיוון מסוים. עשה קניות משלך, חישוב משכנתא והשוואה. כמו כן, זכור כי רק בגלל שאתה זכאי למשכנתא X, אין דבר שאומר שאתה צריך ללוות כל כך הרבה.