האם משכנתאות הפוכה טורפות?
א משכנתא הפוכה מאפשר לבעלי בתים בני 62 לפחות ושילמו לפחות 50% מיתרת המשכנתא הראשונה ללוות כנגד הון עצמי של הבית.
בניגוד לדרכים אחרות לנצל הון עצמי, כמו א מימון מחדש של מזומנים, הלוואת הון דירה, או קו האשראי של בית הון (HELOC), אינך צריך להיות זכאי למשכנתא הפוכה על ידי הכנסה מסוימת או ציון אשראי מסוים, ואתה לא צריך לשלם תשלומים חודשיים על ההלוואה. במקום זאת, אתה מחזיר את ההלוואה כשאתה עובר לצמיתות, בין אם אתה פונה לבית אחר או למוסד רפואי או שנפטרת.
עם זאת, משכנתא הפוכה אינה מוצר פיננסי מתאים לכל בעל בית מבוגר, והאופן שבו חלק מהלווים או פקידי הלוואות משווקים משכנתאות הפוכה יכולה להיות דורסנית. הלוואות דורסניות מיטיבה עם המלווה על חשבון בעל הבית על ידי ניצול הנאיביות של הלווה. כאשר הלוואות טורפות מכוונות לאנשים מבוגרים, זה יכול להפוך לסוג של התעללות כלכלית בקשישים.
טייק אווי מפתח
- המורכבות המובנית של משכנתאות הפוכה מקשה לאנשים להבין אותן, אפילו לאנשים שעובדים בענפי המשכנתאות והתכנון הפיננסי.
- אמנם לא כל מלווי המשכנתאות ההפוכות ופקידי ההלוואות מתנהגים בצורה לא אתית, אבל אלו שעושים זאת מנצלים את המוצר של המוצר מורכבות - בשילוב עם תקציבים מצומצמים של כמה בעלי בתים מבוגרים וחדות נפשית יורדת - כדי למכור להם מוצר שאינו ברשותם האינטרס המובהק.
- למלווי משכנתא הפוכה אין חובת נאמנות כלפי לקוחותיהם ועשויים לספק הדרכה שאינה לטובת בעל הבית.
האם משכנתאות הפוכה טורפות?
משכנתאות הפוכות אינן דורסניות מטבען. הם סוג לגיטימי של הלוואות דירות המציעות פתרון ייחודי לבעלי בתים מבוגרים המחפשים מקור נוסף למזומן.
הם גם לא בהכרח כלי למוצא אחרון. הם יכולים לעזור לבעלי בתים מבוגרים לגוון את מקורות ההכנסה שלהם ולהפחית את הסיכון שייגמר להם הכסף.
עם זאת, קציני הלוואות, עורכי דין, קבלנים ואנשי מקצוע בתחום ההשקעות השתמשו בהלוואות אלה כדי להונות בעלי בתים מבוגרים, לפי ה-FBI.
מודעות המציגות סלבריטאים וסמינרים בכנסיות ובמרכזי קשישים יכולות להיות דרכים לגיטימיות להגיע לשוק היעד של המוצר הזה, אבל יכולות גם להיות טקטיקות לפתות בעלי בתים מבוגרים ללוות כנגד ההון העצמי הביתי שלהם באמצעות מוצר הלוואה שהכללים וההשלכות שלו עשויים שלא במלואם מבין.
ארצות הברית היום פרסם סדרת מאמרי תחקיר ב-2019 המתארים שיטות דורסניות בתעשיית המשכנתאות ההפוכה. כלי החדשות מצא כי משכנתאות הפוכה הונפקו בשיעורים לא פרופורציונליים בשכונות עם הכנסה נמוכה יותר, בעיקר שחורות. הם גם מצאו כי עיקולים על משכנתאות הפוכות אלו תורמים להרס השכונות ולדכא את ערכי הבתים הסמוכים.
עיקול יכול להיות התוצאה הטבעית של פטירת הלווה האחרון שנותר בחיים מבלי להותיר יורשים שיכולים להרשות לעצמם לשלם את ההלוואה. זה יכול לקרות גם כאשר בעל בית אינו עומד בתשלומי ארנונה או ביטוח בעלים או עוזב דירה. אנשים מבוגרים היו בסבירות גבוהה יותר לאבד את הבתים שלהם במשכנתא הפוכה בגלל שני סוגי ברירת המחדל הללו לפני שה-FHA יישם כללים חדשים כדי להגן טוב יותר על בעלי בתים ב-2013.
ה ארצות הברית היום הסדרה אולי הגזימה בכמה סכנות של המשכנתאות ההפוכות של היום, אבל היא גם הביאה לאור כיצד יחידים, משפחות ו קהילות שלמות נפגעו מהלוואות אלו וכיצד חלק מחברי תעשיית המשכנתאות ההפוכה פעלו ללא יושרה.
תמריצים להלוואת משכנתא הפוכה טורפנית
לפקידי הלוואות משכנתא אין בהכרח חובה חוקית לפעול למען טובת לקוחותיהם. ייתכן שיש להם תמריצים - עמלות גבוהות יותר, קידום מהיר יותר - לפעול לטובתם ולטובת המעסיק שלהם. וייתכן שיש להם ניסיון מועט בענף המשכנתאות, שלא לדבר על ניסיון במשכנתא הפוכה, לפני שמלווה שוכר אותם ומכשיר אותם לעבוד בתחום.
לדוגמה, הסמכה מרכזית להיות מתאמן בקצין הלוואות במלווה המשכנתאות ההפוכות בהיקף הגבוה ביותר במדינה, AAG, היא ניסיון של ארבע שנים לפחות במכירות. עדיפות לניסיון בתעשייה אך לא חובה. מערכי מיומנויות מועדפים כוללים ניסיון בהסדרת חובות וניסיון בהלוואות סאב-פריים. השכר מורכב משכר בסיס בתוספת בונוסים ועמלות. על ידי סגירת ארבע מכירות בחודש בלבד, מתאמן בקצין הלוואות יכול להרוויח 90,000 דולר בשנה עם מלוא ההטבות, לפי פרסום המשרה.
$38,000
מה יכול להרוויח קצין הלוואות משכנתא הפוכה בשנה על ידי הוספת סגירה אחת בלבד בכל חודש.
כל מלווי המשכנתאות ההפוכות עומדים להרוויח כמה אלפי דולרים מכל הלוואה שהם סוגרים. על א FHA משכנתא הפוכה, הנקראת גם א משכנתא להמרת הון עצמי (HECM), עמלה זו מוגבלת ל-$6,000. על לא-FHA, משכנתא הפוכה קניינית, עמלת המלווה עשויה להיות גבוהה משמעותית (בין השאר מכיוון שמגבלות ההלוואה גבוהות יותר).
אטרקטיבי גם למלווים: ביטוח משכנתא FHA מגן על מלווי HECM מפני הפסד כסף על משכנתאות הפוכות. אם יתרת ההלוואה של הלווה גבוהה משווי הבית כאשר הלווה עוזב דירה לצמיתות או נפטר, לא בעל הבית, עזבונם ולא יורשיהם אחראים ל הֶבדֵל; הקרן הפדרלית לביטוח משכנתאות הופכת את המלווה לשלם. לווי משכנתא הפוכה תורמים לקרן זו עם ה ביטוח משכנתא מראש (UFMI) הם נגרמים כאשר הם לוקחים את ההלוואה והחודשי דמי ביטוח משכנתא (MIP) הם מקבלים כל חודש שיש להם את ההלוואה.
בעיה נוספת הן למלווים והן ללווים היא שקשה להבין משכנתאות הפוכה, אפילו עבור אנשים רבים שעובדים בענף השירותים הפיננסיים. בעלי הבתים שמוציאים אותם עשויים שלא להבין למה הם נרשמים. כמה אנשי מקצוע פיננסיים עשויים להרגיש שבעלי בתים הם מבוגרים שמסוגלים להחליט בעצמם. אבל לרוב המבוגרים אין רמה גבוהה של תחכום פיננסי.
בעלי בתים לא יכולים לקבל החלטות מושכלות אם הם לא מבינים את המוצר אליו הם נרשמים ולהסתמך על הצעה למכירות מפקיד הלוואות שאולי לא מבין עד הסוף את המוצר ואת הסיכונים שבו עצמם. יתר על כן, אנשים רבים מאבדים את החדות הנפשית שלהם כשהם מזדקנים, וחלק מבעלי בתים מבוגרים יותר בודדים מבודדים, בוטחים יתר על המידה או נאבקים לומר לא - מאפיינים שעלולים להפוך אותם לפגיעים לכספים טרפה.
מהם כמה פתרונות אפשריים להלוואת משכנתא הפוכה טורפת?
- לדרוש מפקידי הלוואות להיות נאמנים.
- החזק את החברות האחראיות להתנהגות לא אתית של פקידי ההלוואות שלהן עם עונשים חמורים המהווים תמריץ אמיתי להתנהגות רעה ועונש אמיתי על הפרת הכללים.
- הגדל את הזמינות של פגישות ייעוץ אישיות של HECM כדי למנוע פגישות ייעוץ נמוכות עקב חיבורי טלפון או וידאו לקויים.
- לנהל מסעות הסברה לציבור כדי להגביר את המודעות לסיכוני משכנתא הפוכים ולהונאות.
כיצד יכולים לווי משכנתא הפוכה להימנע מעיקול?
- חי בבית בתור שלך מעון ראשי (דבר שאתה חייב לאשר בכתב כל שנה).
- שמור על הבית במצב טוב, בקנה אחד עם תקני הנכס המינימלי של FHA.
- התעדכן לגבי ארנונה וביטוח דירה.
- אם ההלוואה שלך מחייבת אותך לשאת ביטוח הצפה, עליך גם לעמוד בקצב הפרמיות הללו.
- אם הבית שלך נמצא בעמותה, עליך להישאר מעודכן איגוד בעלי בתים (HOA) עמלות.
האם אוכל לשנות את דעתי לאחר שחתמתי?
בדרך כלל אתה יכול לבטל משכנתא הפוכה על ידי הודעה בכתב למלווה תוך שלושה ימי עסקים מרגע החתימה על ניירת ההלוואה שלך.
בשורה התחתונה
משכנתאות הפוכות כשלעצמן אינן דורסניות, אבל הדרך שבה חלק מהאנשים העובדים בתעשייה פרסמו ומכרו אותן היא. הנשורת הייתה אובדן עושר דורי בקהילות מסוימות, במיוחד קהילות שחורות; ילדים בוגרים הרוסים שלא היה להם מושג שהוריהם משכנו לאחור את ביתם; ובעלי בתים ו בני זוג שנותרו בחיים מאבדים את היכולת לחיות בביתם על חוזי הלוואה שהם לא הבינו.