מהי חוזה חכירה?

מהי חוזה חכירה?

חוזה שכירות קרקע הוא הסכם שבו מותר לשוכר לפתח נכס במהלך חכירה לאחר מכן הקרקע וכל השיפורים מועברים לבעל הנכס.

כיצד עובד חוזה חכירה

חוזה שכירות קרקע מצביע על כך שהשיפורים יהיו בבעלות בעל הנכס, אלא אם כן יוצא מן הכלל נוצר וקובע כי כל המסים הרלוונטיים שנגרמו במהלך תקופת החכירה ישולמו על ידי שׂוֹכֵר. מכיוון שחכירה קרקעית מאפשרת למשכיר לקחת את כל השיפורים לאחר תום תקופת החכירה, ה- בעל בית רשאי למכור את הנכס במחיר גבוה יותר. חכירות קרקע נקראות גם לעתים קרובות חכירות קרקע, שכן משכירים משכירים את הקרקע בלבד.

למרות שהם משמשים בעיקר במרחב המסחרי, חכירות קרקע שונות מאוד מהסוגים האחרים של חכירות מסחריות כמו אלה המצויים במתחמי קניות ובבנייני משרדים. חוזי שכירות אחרים בדרך כלל אינם מקצים את השוכר לקחת אחריות על היחידה. במקום זאת, שוכרים אלה מחויבים בשכר דירה על מנת להפעיל את עסקיהם. חוזה שכירות קרקע כרוך בהשכרת קרקעות לתקופה ארוכה-בדרך כלל למשך 50 עד 99 שנים-לשוכר אשר בונה בניין על הנכס.

חוזה שכירות ל -99 שנים הוא בדרך כלל תקופת החכירה הארוכה ביותר עבור חלקת נכסי נדל"ן. פעם זה היה הארוך ביותר האפשרי לפי החוק המקובל. עם זאת, חוזי שכירות ל -99 שנים ממשיכים להיות נפוצים אך אינם עוד הארוכים ביותר על פי החוק.

החכירה הקרקעית מגדירה מי הבעלים של הקרקע, ומי הבעלים של הבניין, ושיפורים בנכס. משכירים רבים משתמשים בחכירות קרקע כדרך לשמור על הבעלות על הנכס שלהם מסיבות תכנוניות, כדי להימנע מכל רווחי הון, וכדי לייצר הכנסה ו הַכנָסָה. הדיירים בדרך כלל לוקחים אחריות על כל ההוצאות. זה כולל בנייה, תיקונים, שיפוצים, שיפורים, מיסים, ביטוח וכל עלויות מימון הקשורות לנכס.

דוגמא לחכירה קרקעית

חכירות קרקע משמשות לרוב זכיינים וחנויות קופסאות גדולות, כמו גם גופים מסחריים אחרים. מטה התאגיד בדרך כלל ירכוש את הקרקע, ויאפשר לדייר/ליזם לבנות את המתקן ולהשתמש בו. יש סיכוי טוב שמקדונלד'ס, סטארבקס או דונקין סופגניות בקרבתך מחויבות בשכירות קרקעית.

ביולי 2016 רכשה חברת ההשקעות בניו יורק אליאנס ברנשטיין חוזה שכירות מקרקעי ל -99 שנים מ- BLDG Management עבור מלון ג'ורג 'וושינגטון בניו יורק בעסקה בשווי 100.4 מיליון דולר. BLDG רכשה את המלון במקור כאשר הוא עוקל בשנת 1994. למרות שהבניין שימש את בית הספר לאמנות חזותית ממנהטן כמעונות סטודנטים, BLDG הגיש תוכניות באפריל 2016 לשחזר את הנכס למלון עם מסעדה, בר וקומת קרקע חנויות. הנכס פועל כיום כמלון בוהנד, מלון בוטיק, ברובע פלטירון בניו יורק.

חלק מהיסודות של כל שכירות קרקע צריכה לכלול:

• תנאי השכירות
• זכויות המשכיר והדייר כאחד
• תנאי מימון
• השתמש בהוראות
• עמלות
• ביטוח כותרת
• בְּרִירַת מֶחדָל

כפוף לעומת שכירות קרקע בלתי כפופות

שכירות קרקע דיירים לרוב מממנים שיפורים על ידי לקיחת חובות. בחוזה שכירות קרקע כפוף, בעל הבית מסכים לעדיפות נמוכה יותר של תביעות על הנכס במקרה שהדייר יחדל מההלוואה לצורך שיפורים. במילים אחרות, משכיר שכירות קרקע כפוף בעצם מאפשר לשטר הנכס לשמש כבטוחה במקרה של חדלות דייר על כל הלוואה הקשורה לשיפור. עבור שכירות קרקע מסוג זה, המשכיר רשאי לנהל משא ומתן על תשלומי שכר דירה גבוהים יותר בתמורה לסיכון שנלקח במקרה של מחדל של הדייר. הדבר עשוי להועיל גם לבעל הבית מכיוון שבניית בניין על אדמתו מעלה את ערך רכושו.

לעומת זאת, חוזה שכירות קרקע בלתי מותנה מאפשר לבעל הדירה לשמור על עדיפות עליונה של תביעות על הנכס במקרה שהדייר ישלם את ההלוואה לשיפור. מכיוון שהמלווה לא יכול לקחת בעלות על הקרקע אם ההלוואה לא תשלם, אנשי מקצוע בהלוואות עשויים להסס להאריך משכנתא לצורך שיפורים. למרות שהמשכיר שומר על הבעלות על הנכס, הוא בדרך כלל חייב לגבות מהשוכר סכום דמי שכירות נמוך יותר.

יתרונות וחסרונות של חוזה שכירות קרקע

שכירות קרקע יכולה להועיל הן לשוכר והן למשכיר.

הטבות דיירים

חוזה השכירות הקרקע מאפשר לשוכר לבנות על נכס במיקום מעולה שהם לא יכלו לרכוש בעצמם. מסיבה זו, חנויות רשת גדולות כמו Whole Foods ו- Starbucks מנצלות לעתים קרובות חוזי שכירות קרקעיים בתוכניות ההרחבה הארגוניות שלהן.

חוזה שכירות קרקע גם אינו מחייב את הדייר בעל מקדמה לאבטחת הקרקע, כפי שתרצה רכישת הנכס. לכן, פחות הון מעורב ברכישת חוזה שכירות קרקע, שמשחרר מזומנים למטרות אחרות ומשפר את התשואה על ניצול הקרקע.

כל דמי השכירות המשולמים על חוזה שכירות קרקע עשויים להיות בניכוי בגין מס הכנסה ממלכתי ופדרלי, כלומר הפחתה בנטל המס הכולל של הדייר.

הטבות בעל הבית

בעל הקרקע מרוויח זרם הכנסה קבוע מהדייר תוך שמירה על הבעלות על הנכס. חוזה שכירות קרקע מכיל בדרך כלל סעיף הסלמה המבטיח הגדלת שכר דירה וזכויות פינוי המספקות הגנה במקרה של מחדל בשכר דירה או בהוצאות אחרות.

יש גם חיסכון במס למשכיר שמשתמש בחכירות קרקע. אם ימכרו נכס לדייר על הסף, הם יממשו רווח במכירה. על ידי ביצוע שכירות מסוג זה הם נמנעים מלדווח על רווחים כלשהם. אך עשויות להיות השלכות מס מסוימות על דמי השכירות שהם מקבלים.

בהתאם להוראות שהוכנסו בחוזה השכירות הקרקע, משכיר יכול אולי גם לשמור על שליטה מסוימת בנכס כולל השימוש בו וכיצד הוא מפותח. המשמעות היא שבעל הבית יכול לאשר או לשלול כל שינוי במקרקעין.

חסרונות הדייר

מכיוון שבעלים יכולים לדרוש אישור לפני ביצוע שינויים כלשהם, השוכר עלול להיתקל במחסומים בשימוש או בפיתוח הנכס. כתוצאה מכך, עשויות להיות יותר מגבלות ופחות גמישות לדייר.

העלויות הכרוכות בתהליך חכירת הקרקע עשויות להיות גבוהות יותר מאשר אם השוכר היה רוכש נכס על הסף. שכר דירה, מסים, שיפורים, היתרים, כמו גם כל זמן המתנה לאישור המשכיר, עלולים לעלות ביוקר.

חסרונות של בעל הבית

משכירים שאינם מכניסים את ההוראות והסעיפים המתאימים בחוזי השכירות שלהם עלולים לאבד שליטה על דיירים שנכסיהם עוברים פיתוח. זו הסיבה מדוע תמיד חשוב ששני הצדדים יבדקו את חוזי השכירות שלהם לפני החתימה.

תלוי היכן ממוקם הנכס, שימוש בחכירה קרקעית עשוי להיות בעל השלכות מס גבוהות יותר על בעל הבית. למרות שהם לא יכולים לממש רווח ממכירה, שכר דירה נחשב כהכנסה. אז שכר דירה חייב במס בשיעור רגיל, מה שעשוי להגביר את נטל המס.