כיצד אתה משתמש ב- DCF להערכת שווי נדל"ן?

ניתוח באמצעות תזרים מזומנים מוזל (DCF) הוא מדד המשמש מאוד להערכת השקעות נדל"ן. אמנם, קביעת ה אחוז הנחה- חלק מכריע בניתוח DCF - כולל מספר משתנים שעשויים להיות קשים לחיזוי מדויק. למרות הקשיים, DCF נשאר אחד הכלים הטובים ביותר לקביעת ערך על השקעות נדל"ן, כגון נאמנויות השקעה בנדל"ן (REITs).

מהו תזרים מזומנים מוזל?

ניתוח תזרים מזומנים מוזל הוא א הַעֲרָכָה שיטה המבקשת לקבוע את הרווחיות, או אפילו את הכדאיות שלה, של השקעה על ידי בחינת הכנסתה העתידית הצפויה או תזרים המזומנים החזוי מההשקעה, ולאחר מכן היוון תזרים המזומנים כדי להגיע לשווי שוטף מוערך של הַשׁקָעָה. הערך הנוכחי המשוער הזה מכונה בדרך כלל ערך נוכחי נטו, או NPV.

במילים אחרות, ניתוח DCF מנסה להבין את שווי החברה או הנכס כיום, על בסיס תחזיות של כמה כסף היא תייצר בעתיד. שיעור היוון משמש להפקת ה- NPV של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים. להערכת השקעות נדל"ן, שיעור ההיוון הוא בדרך כלל השנתי הרצוי או הצפוי של הנדל"ן

שיעור התשואה. תלוי כמה רחוק לעתיד אתה הולך, הנוסחה ל- DCF היא:

חישוב תזרים מזומנים מוזל לנדל"ן

עבור השקעות נדל"ן, יש לכלול את הגורמים הבאים בחישוב:

• עלות ראשונית - או מחיר הרכישה אוֹ מקדמה שנעשו על הנכס.
• עלויות מימון - גובה הריבית עלויות על כל מימון ראשוני או צפוי.
• תקופת החזקה - עבור השקעות נדל"ן, תקופת החזקה מחושב בדרך כלל לתקופה של בין חמש ל -15 שנים, אם כי זה משתנה בין משקיעים לבין השקעות ספציפיות.
• עלויות נוספות משנה לשנה-אלה כוללות עלויות תחזוקה ותיקון צפויות; מס רכוש; וכל עלויות אחרות מלבד עלויות מימון.
• תזרימי מזומנים צפויים-תחזית משנה לשנה של כל הכנסה משכר דירה המתקבל מהבעלות על הנכס.
• רווח מכירה - סכום הרווח הצפוי שהבעלים מצפה לממש עם מכירת הנכס בסוף תקופת ההחזקה הצפויה.

יש לאמוד מספר משתנים בחישוב DCF; אלה יכולים להיות קשים להצביע במדויק, ולכלול דברים כגון עלויות תיקון ותחזוקה, עלויות צפויות להשכרה והעלאת ערך הנכס. פריטים אלה מוערכים בדרך כלל באמצעות סקר של נכסים דומים באזור. תוך קביעת נתונים מדויקים לתחזית עלויות עתידיות ו תזרימי מזומנים יכול להיות מאתגר, לאחר שנקבעו תחזיות אלה ושיעור ההיוון, חישוב ערך ההווה נטו פשוט למדי וחישובים ממוחשבים זמינים באופן חופשי.

דוגמה לשימוש ב- DCF בהשקעות נדל"ן

משקיע יכול להגדיר את שיעור ההיוון DCF שלו לתשואה שהם מצפים מהשקעה חלופית בסיכון דומה. לדוגמה, נניח שאתה יכול להשקיע 500,000 $ בבית חדש שאתה מצפה שתוכל למכור בעוד עשור תמורת 750,000 $. לחלופין, תוכל להשקיע אותה ב -500,000 דולר קרן השקעות בנדל"ן (REIT) שצפוי להחזיר 10% בשנה במשך 10 השנים הבאות.

כדי לשמור על דברים פשוטים, נניח שאתה לא כולל את עלויות ההחלפה של שכר דירה או השפעות מס בין שתי ההשקעות; נמשיך עם תזרים מזומנים יחיד - מחיר הבית בעוד 10 שנים. אז כל מה שאתה צריך לניתוח DCF הוא שיעור ההיוון (10%) ותזרים המזומנים העתידי (750,000 $) ממכירת הבית העתידית.

בדוגמה זו, ניתוח DCF מראה כי תזרימי המזומנים העתידיים של הבית שווים כיום רק 289,157.47 דולר. אז אתה לא צריך להשקיע בזה; ה- REIT, שיחזיר 500 אלף דולר בעשור הקרוב, מציעה תמורה טובה יותר. ברגע שנכללים השפעות מס, שכר דירה וגורמים אחרים, אתה עשוי לגלות שה- DCF קצת יותר קרוב לערך הנוכחי של הבית.