מהו נכס השקעות?

מהו נכס השקעות?

נכס להשקעה הוא נדל"ן נכס שנרכש מתוך כוונה להרוויח א החזר על ההשקעה או באמצעות הכנסה משכירות, מכירה חוזרת של הנכס או שניהם. הנכס עשוי להיות מוחזק על ידי משקיע בודד, קבוצת משקיעים או תאגיד.

נכס להשקעה יכול להיות מאמץ ארוך טווח או השקעה לטווח קצר. עם האחרון, המשקיעים יעסקו לעתים קרובות מתהפך, שם נדל"ן נקנה, משופץ או משופץ, ונמכר ברווח תוך פרק זמן קצר.

המונח נכס להשקעה עשוי לשמש גם לתיאור נכסים אחרים שמשקיע רוכש לשם הערכה עתידית כגון אמנות, ניירות ערך, קרקע או אספנות אחרות.

הבנת נכסי השקעה

נכסי השקעה הם נכסים שאינם משמשים למגורים ראשוניים. הם מייצרים הכנסה כלשהי - דיבידנדים, ריביות, דמי שכירות או אפילו תמלוגים - הנמצאים מחוץ לתחום העיסוק הרגיל של בעל הנכס. ולאופן השימוש בנכס להשקעה יש השפעה משמעותית על ערכו.

משקיעים עורכים לפעמים מחקרים כדי לקבוע את השימוש הטוב ביותר והרווחי ביותר בנכס. לעתים קרובות זה נקרא השימוש הגבוה והטוב ביותר של הנכס. לדוגמה, אם נכס להשקעה הוא מיועד הן לשימוש מסחרי והן למגורים, המשקיע שוקל את היתרונות והחסרונות של שניהם עד שהוא יבין מהו שיעור התשואה הפוטנציאלי הגבוה ביותר. לאחר מכן הוא מנצל את הנכס בצורה זו.

נכס להשקעה מכונה לעתים קרובות בית שני. אבל השניים לא בהכרח מתכוונים לאותו הדבר. למשל, משפחה יכולה לרכוש קוטג 'או נכס נופש אחר כדי להשתמש בעצמם, או במישהו עם בית ראשוני בעיר רשאי לרכוש נכס שני בארץ כמקום מפלט עבור סופי שבוע. במקרים אלה, הנכס השני מיועד לשימוש אישי - לא כנכס הכנסה.

סוגי נכסי השקעה

מגורים: דירות להשכרה הן דרך פופולרית למשקיעים להשלים את הכנסותיהם. משקיע הרוכש נכס למגורים ומשכיר אותו לדיירים יכול לגבות דמי שכירות חודשיים. אלה יכולים להיות בתים צמודי קרקע, בתים משותפים, דירות, דירות מגורים או סוגים אחרים של מבני מגורים.

מִסְחָרִי: נכסים מניבים לא תמיד חייבים להיות מגורים. חלק מהמשקיעים - במיוחד תאגידים - רוכשים נכסים מסחריים המשמשים במיוחד למטרות עסקיות. תחזוקה ושיפורים בנכסים אלה עשויים להיות גבוהים יותר, אך עלויות אלו יכולות להתקזז על ידי תשואות גדולות יותר. הסיבה לכך היא שהשכירות האלו לנכסים אלה מצוות לעיתים קרובות על שכר דירה גבוה יותר. בניינים אלה עשויים להיות בנייני דירות בבעלות מסחרית או מיקומי חנויות.

שימוש מעורב: ניתן להשתמש בנכס לשימוש מעורב בו זמנית הן למטרות מסחריות והן למגורים. לדוגמה, לבניין עשוי להיות חנות קמעונאית בקומה הראשית כגון חנות נוחות, בר או מסעדה, בעוד שבחלקו העליון של המבנה יש יחידות מגורים.

מימון נכסי השקעה

בעוד שללווים המבטיחים הלוואה למגורים הראשוניים שלהם יש גישה למגוון אפשרויות מימון כולל הלוואות FHA, הלוואות VA, והלוואות קונבנציונאליות, זה יכול להיות מאתגר יותר לרכוש מימון לנכס להשקעה.

מבטחים לא מספקים ביטוח משכנתא עבור נכסי השקעה, וכתוצאה מכך, הלווים צריכים להפחית לפחות 20% כדי להבטיח מימון בנקאי לנכסי השקעה.

גם הבנקים מתעקשים ציוני אשראי טובים ונמוך יחסית יחסי הלוואה לשווי לפני אישור הלווה למשכנתא של נכס להשקעה. חלק מהמלווים גם דורשים מהלווה שיהיה לו מספיק חסכון כדי לכסות לפחות ששה חודשים ההוצאות על נכס ההשקעה, ובכך להבטיח שהמשכנתא וחובות אחרות יישמרו עד היום.

השלכות מס

אם משקיע גובה שכר דירה מנכס השקעה, שירות מס הכנסה (מס הכנסה) דורש ממנו לדווח על שכר הדירה כהכנסה, אך הסוכנות מאפשרת לו גם לגרוע מהוצאות רלוונטיות מסכום זה. לדוגמה, אם בעל בית גובה שכר דירה של 100,000 $ במהלך שנה אך משלם 20,000 $ תיקונים, אחזקת דשא והוצאות נלוות, הוא מדווח על ההפרש של 80,000 $ כעצמאי הַכנָסָה.

אם אדם מוכר נכס להשקעה יותר ממחיר הרכישה המקורי, יש לו רווח הון, אותו יש לדווח למס הכנסה. החל משנת 2020, רווחי הון על נכסים המוחזקים לשנה אחת לפחות נחשבים לרווחים ארוכי טווח ומוסים במס של 15%, למעט למי שנשוי ומגיש במשותף ובעלי הכנסה החייבת במס העולה על $ 496,600 או רווקים ובעלי הכנסה העולה על $441,450. במקרים אלה השיעור הוא 20%.

לעומת זאת, אם משלם המסים מוכר את מקום מגוריו העיקרי, עליו לדווח רק על רווחי הון העולים על 250,000 $ אם הוא מגיש בנפרד ו -5,000,000 $ אם הוא נשוי ומגיש במשותף. רווח ההון בנכס השקעה הוא מחיר המכירה שלו בניכוי מחיר הרכישה שלו ללא שיפור משמעותי.

לשם המחשה, דמיינו לעצמכם שמשקיע קונה נכס ב -100 אלף דולר ומוציא 20 אלף דולר בהתקנת אינסטלציה חדשה. כמה שנים לאחר מכן, הוא מוכר את הנכס ב -200 אלף דולר. לאחר הפחתת ההשקעה הראשונית ותיקוני ההון, הרווח שלו הוא 80,000 $.