הגדרת יחס הלוואה לערך (LTV) ונוסחה

מהו יחס ההלוואה לערך (LTV)?

יחס ההלוואה לשווי (LTV) הוא הערכה של סיכון ההלוואות שמוסדים פיננסיים ומלווים אחרים בוחנים לפני אישור משכנתא. בדרך כלל, הערכות הלוואה עם יחסי LTV גבוהים נחשבות להלוואות בסיכון גבוה יותר. לכן, אם המשכנתא מאושרת, להלוואה יש ריבית גבוהה יותר.

בנוסף, הלוואה עם יחס LTV גבוה עשויה לדרוש מהלווה לרכוש ביטוח משכנתא כדי לקזז את הסיכון למלווה. ביטוח מסוג זה נקרא ביטוח משכנתא פרטית (PMI).

הבנת יחס הלוואה לערך (LTV)

רוכשי דירות מעוניינים יכולים לחשב בקלות את יחס ה- LTV של בית. זו הנוסחה:

$\begin{array}{c}\mathrm{ל.}\mathrm{ט.}\mathrm{V.}\mathrm{r.}\mathrm{א.}\mathrm{t.}\mathrm{אני.}\mathrm{o.}=\frac{\mathrm{M.}\mathrm{א.}}{\mathrm{א.}\mathrm{פ.}\mathrm{V.}}\\ \text{איפה:}\\ \mathrm{M.}\mathrm{א.}=\text{סכום משכנתא.}\\ \mathrm{א.}\mathrm{פ.}\mathrm{V.}=\text{ערך נכס מוערך.}\end{array}$

\ begin {align} & ratio LTV = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {where:} \\ & MA = \ text {סכום משכנתא} \\ & APV = \ text {ערך נכס מוערך} \\ \ end {מיושר} ​לטוrאtאניo=אפוMא​איפה:Mא=סכום משכנתאאפו=ערך נכס מוערך​

יחס LTV מחושב על ידי חלוקת הסכום שאול ב- מוֹעֳרָך ערך הנכס, מבוטא באחוזים. לדוגמה, אם אתה קונה בית מוערך ב -100,000 $ עבור הערך המוערך שלו, ומרוויח $ 10,000 מקדמה, תלווה 90,000 $. התוצאה היא יחס LTV של 90% (כלומר 90,000/100,000).

קביעת יחס LTV היא מרכיב קריטי במשכנתא חיתום. ניתן להשתמש בו בתהליך של קניית בית, מימון מחדש משכנתא שוטפת להלוואה חדשה, או הלוואה כנגד צבירה הון עצמי בתוך נכס.

המלווים מעריכים את יחס ה- LTV כדי לקבוע את רמת החשיפה לסיכון שהם לוקחים על עצמם בעת חיתום משכנתא. כאשר לווים מבקשים הלוואה על סכום הנמצא בערך או מוערך בערך (ולכן יש לו יחס LTV גבוה יותר), המלווים קולטים שיש סיכוי גדול יותר להלוואה להיכנס בְּרִירַת מֶחדָל. הסיבה לכך היא שיש מעט מאוד הון עצמי שנבנה בתוך הנכס. כתוצאה מכך, במקרה של א טִרפָּה, המלווה עשוי להתקשות למכור את הבית מספיק בכדי לכסות את יתרת המשכנתא החודשית ועדיין להרוויח מהעסקה.

הגורמים העיקריים המשפיעים על יחסי LTV הם סכום המקדמה, מחיר המכירה והערך המוערך של נכס. יחס ה- LTV הנמוך ביותר מושג עם מקדמה גבוהה יותר ומחיר מכירה נמוך יותר.

כיצד LTV משמש על ידי המלווים

יחס LTV הוא רק גורם אחד בקביעת הזכאות להבטחת משכנתא, א הלוואת הון עצמי, או א מסגרת אשראי. עם זאת, הוא יכול לשחק תפקיד מהותי בריבית אותה יכול הלווה להבטיח.

רוב המלווים מציעים למבקשי משכנתא והון דירה את הריבית הנמוכה ביותר האפשרית כאשר יחס LTV שלהם עומד על 80%או מתחת לה.יחס LTV גבוה יותר אינו מונע מלווים לקבל אישור למשכנתא, אם כי הריבית על ההלוואה עלולה לעלות ככל שיחס LTV עולה. לדוגמה, לווה בעל יחס LTV של 95% עשוי להיות מאושר למשכנתא. עם זאת, הריבית שלהם עשויה להיות גבוהה באחוזים מלאים מהריבית הניתנת ללווה עם יחס LTV של 75%.

אם יחס LTV גבוה מ- 80%, ייתכן ויידרש מלווה לרכוש ביטוח משכנתא פרטית (PMI). זה יכול להוסיף בין 0.5% ל -1% לסכום ההלוואה הכולל על בסיס שנתי. לדוגמה, PMI עם שיעור של 1% על הלוואה בסך 100,000 $ יוסיף 1,000 דולר נוספים לסכום הכולל ששולם בשנה (או 83.33 $ לחודש). תשלומי PMI נדרשים עד שיחס LTV הוא 80% או נמוך יותר. יחס LTV יקטן ככל שתשלם את ההלוואה שלך וככל שערך הבית שלך יעלה עם הזמן.

באופן כללי, ככל שיחס ה- LTV נמוך יותר, הסיכוי שההלוואה תאושר יהיה גבוה יותר והריבית צפויה להיות נמוכה יותר. בנוסף, כלווה, פחות סביר שתידרש לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (PMI).

אמנם אין זה חוק שמלווים דורשים יחס LTV של 80% על מנת שהלווים ימנעו את העלות הנוספת של PMI, אך הנוהג של כמעט כל המלווים. לפעמים יוצאים מן הכלל דרישה זו עבור לווים בעלי הכנסה גבוהה, חוב נמוך יותר או בעלי תיק השקעות גדול.

דוגמה ל- LTV

לדוגמה, נניח שאתה קונה בית ששווה עבור $ 100,000. עם זאת, הבעלים מוכן למכור אותו תמורת 90,000 דולר. אם אתה מקיים 10,000 $ מקדמה, ההלוואה שלך היא בסך 80,000 $, מה שמביא ליחס LTV של 80% (כלומר 80,000/100,000). אם היית מגדיל את סכום המקדמה שלך ל -15,000 $, הלוואת המשכנתא שלך היא כעת 75,000 $. זה יגרום ליחס ה- LTV שלך ל- 75% (כלומר 75,000/100,000).

וריאציות על כללי יחסי הלוואה לערך

לסוגי הלוואות שונים עשויים להיות כללים שונים בכל הנוגע לדרישות יחס LTV.

הלוואות FHA

הלוואות FHA הן משכנתאות המיועדות ללווים בעלי הכנסה נמוכה עד בינונית. הם מונפקים על ידי מלווה שאושר על ידי FHA ומבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA). הלוואות FHA דורשות מקדמה מינימלית וציוני אשראי נמוכים יותר מהלוואות קונבנציונאליות רבות. הלוואות FHA מאפשרות יחס LTV ראשוני של עד 96.5%, אך הן דורשות א פרמיית ביטוח משכנתא (MIP) שנמשכת כל עוד יש לך את ההלוואה הזו (לא משנה כמה נמוך יחס LTV בסופו של דבר).אנשים רבים מחליטים למחזר את הלוואות ה- FHA שלהם ברגע שיחס LTV שלהם מגיע ל -80% על מנת לבטל את דרישת ה- MIP.

הלוואות VA ו- USDA

הלוואות VA ו- USDA - הזמינות לצבא הנוכחי והעבר או לאזורים הכפריים - אינן דורשות ביטוח משכנתא פרטית למרות שיחס LTV יכול להגיע עד 100%. עם זאת, הן להלוואות VA והן ל- USDA יש עמלות נוספות.

פאני מיי ופרדי מק

תוכניות המשכנתא האפשריות של לווים בעלי הכנסה נמוכה מאפשרות יחס LTV של 97%. עם זאת, הם דורשים ביטוח משכנתא עד שהיחס יורד ל -80%.

עבור הלוואות FHA, VA ו- USDA, קיימות אפשרויות ייעול למיחזור. דרישות הערכה אלה מוותרות כך שיחס LTV בבית לא ישפיע על ההלוואה. ללווים עם יחס LTV מעל 100% - המכונה גם "מתחת למים" או "הפוך" - של פאני מיי קיימות גם אופציות למימון מחדש של הלוואת ערך לערך ומחזור הקלה משופרת של פרדי מק אפשרויות.

LTV לעומת LTV משולב (CLTV)

בעוד שיחס LTV בוחן את ההשפעה של הלוואת משכנתא יחידה בעת רכישת נכס, הלוואה לפי ערך יחס (CLTV) הוא היחס בין הלוואות מובטחות לנכס לערך הנכס. זה כולל לא רק את המשכנתא העיקרית המשמשת ב- LTV אלא גם כל משכנתא שנייה, הלוואות הון עצמי או מסגרת אשראי או שעבודים אחרים. המלווים משתמשים ביחס CLTV כדי לקבוע סיכון של קונה דירה פוטנציאלי למחדל כאשר יש יותר מהלוואה אחת משמש - למשל, אם יהיו להם שתי משכנתאות או יותר, או משכנתא בתוספת הלוואה להון הבית או מסגרת אשראי (HELOC). באופן כללי, המלווים מוכנים להלוות בשיעורי CLTV של 80% ומעלה ולווים עם דירוג אשראי גבוה. המלווים הראשיים נוטים להיות נדיבים יותר בדרישות CLTV מכיוון שמדובר באמצעי יסודי יותר.

בואו נסתכל קצת יותר על ההבדל. יחס LTV מתייחס רק ליתרת המשכנתא העיקרית על בית. לכן, אם יתרת המשכנתא העיקרית היא 100,000 $ ושווי הבית 200,000 $, LTV = 50%.

שקול, עם זאת, את הדוגמה אם יש לה גם משכנתא שנייה בסך 30,000 $ ו- HELOC של 20,000 $. ההלוואה המשולבת לפי הערכה הופכת כעת ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; יחס הרבה יותר גבוה.

שיקולים משולבים אלה חשובים במיוחד אם בעל המשכנתא יגיע למחדל ויאויב לעיקול.

החסרונות של הלוואת ערך (LTV)

החיסרון העיקרי של המידע שמספק LTV הוא שהוא כולל רק את המשכנתא העיקרית שבעל הבית חייב ואינו כולל בחישוביה התחייבויות אחרות של הלווה, כגון משכנתא שנייה או הון עצמי לְהַלווֹת. לכן, ה- CLTV הוא מדד כולל יותר ליכולת הלווה לפרוע הלוואת דירה.