כיצד למחזר את הנכס להשקעה שלך

בארצות הברית, השקעה בנדל"ן היא דרך פופולרית לבנות עושר. אנשים רבים רוכשים בתים ומשכירים אותם, ומרוויחים הכנסה מדמי השכירות. למעשה, משקיעים בודדים מחזיקים כיום בכמעט 17 מיליון נכסים להשכרה.

רוב המשקיעים רוכשים נכסים להשכרה עם הלוואות לבית. אם בבעלותך נכס להשקעה, ייתכן שתהיה לך ריבית גבוהה, בהתאם למועד לקיחת ההלוואה ולציון האשראי שלך באותו זמן. אם אתה רוצה לנצל את התעריפים הנמוכים של היום, אתה יכול למחזר את המשכנתא שלך. עם זאת, תהליך מימון מחדש של נכס להשקעה שונה מעט ממימון מחדש של בית המגורים הראשי שלך, והוא מצריך תיעוד נוסף. הנה מה שאתה צריך לדעת.

סיבות למחזר את הנכס להשקעה שלך

ישנם מספר תרחישים בהם הגיוני למחזר נכס להשקעה:

1. אתה יכול להוריד את הריבית על המשכנתא שלך

תלוי מתי לקחתם את הלוואת הבית עבור הנכס להשקעה שלכם, הייתם יכולים להגיע לריבית גבוהה יחסית. לדוגמה, התעריפים בשנת 2018 התקרבו ל-5% עבור משכנתאות בריבית קבועה ל-30 שנה. אם המשכנתא שלך ישנה מזה, אז אתה יכול לשלם שיעור גבוה עוד יותר.

זה בניגוד מוחלט לתעריפים הנוכחיים. נכון לאמצע אוגוסט 2021, הריבית הממוצעת להלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה היא 2.87% בלבד, והריבית הממוצעת להלוואה בריבית קבועה ל-15 שנים היא 2.15%.

אם יש לך אשראי טוב ותמחזר את המשכנתא שלך, אז אתה יכול להיות זכאי לתעריף נמוך יותר ממה שיש לך עכשיו ולחסוך אלפי דולרים לאורך חיי ההלוואה שלך.

2. אתה יכול לשנות את תנאי ההלוואה שלך

כאשר אתה ממחזר משכנתא, אתה יכול לבחור תנאי הלוואה חדשים. לדוגמה, אתה יכול לבחור בתקופת החזר ארוכה יותר, כדי לקבל תשלום חודשי נמוך יותר, או קצר יותר, כדי לשלם את הנכס מהר יותר. לחלופין, אתה יכול לעבור ממשכנתא בריבית מתכווננת לריבית קבועה. זה לבד יכול להפוך את המימון מחדש לשווה את המאמץ.

3. אתה יכול לקבל מזומן לשימוש לשיפוצים או למטרות אחרות

אם הנכס להשקעה שווה יותר ממה שאתה חייב לו, אז אתה יכול לנצל את ההון העצמי הזה כדי לשלם לתיקונים ושיפוצים, לרכישת נכס אחר להשקעה, או לכל מטרה אחרת באמצעות א הלוואה למימון מחדש במזומן.

עם מימון מחדש במזומן, אתה לווה כנגד ההון העצמי שבנית בנכס, ולוקח הלוואה חדשה עבור יותר מהיתרה הנוכחית שלך. לאחר מכן מקבלים את ההפרש בין המשכנתא החדשה לישנה בסכום חד פעמי.

כיצד למחזר משכנתאות לנדל"ן להשקעה

מימון מחדש של נכסים להשקעה הוא תהליך אינטנסיבי יותר ממימון מחדש של בית מגורים ראשוני. כדי למחזר את הבית, תצטרך לבצע את השלבים הבאים:

1. בנה הון עצמי

אתה חייב לבנות קצת הון עצמי בנכס לפני שתוכל להיות זכאי למימון מחדש. בהתאם למלווה, ייתכן שתצטרך א יחס הלוואה לערך (LTV). לא יותר מ-75%. המשמעות היא שתצטרך להחזיק לפחות 25% הון עצמי בנכס כדי למחזר את ההלוואה.

לדוגמה, נניח שאתה הבעלים של נכס בשווי 250,000$ ועדיין חייב 185,000$ על המשכנתא, מה שנותן לכם 65,000$ הון עצמי. ה-LTV שלך הוא 74%, ויש לך 26% מהון עצמי - הנופלים במסגרת הדרישות למימון מחדש.

2. איסוף תיעוד

תצטרך קצת יותר תיעוד כדי למחזר נכס להשקעה מאשר עם בית בבעלותו. סביר להניח שתצטרך להמציא את המסמכים הבאים:

• טפסי W-2 או תלושי שכר אחרונים.
• דוחות המס האישיים והעסקיים שלך משתי שנות המס האחרונות.
• מידע על הכנסות מהשכרה, כולל שירות מס הכנסה לוח ה': הכנסה והפסד משלימים טופס.
• הסכמי שכירות שוטפים עבור הנכס.

3. בדוק את יחס החוב שלך להכנסה (DTI).

המלווים בדרך כלל דורשים שתהיה לך א יחס חוב להכנסה (DTI). של 45% או פחות כדי למחזר נכס להשקעה. אם ה-DTI שלך חורג מהסף הזה, אז אתה יכול לשפר אותו על ידי פירעון של חלק מהחובות הקיימים לפני הגשת הבקשה.

4. קבל הערכה

כחלק מתהליך המימון מחדש, מלווה המשכנתא ידרוש הערכת נכס מקצועית כדי להעריך את השווי הנוכחי של הבית ואת פוטנציאל ההכנסה מדמי שכירות. ההערכה תקבע גם האם לבית יש מספיק הון עצמי למימון מחדש.

5. שמור עבור עלויות סגירה

בדיוק כפי שהייתם צריכים לשלם עלויות סגירה כאשר רכשתם את הנכס, תצטרכו לשלם אותן גם כאשר אתם ממחזרים. עלויות הסגירה הממוצעות למימון מחדש הן $5,000, אך הן יכולות להשתנות בהתאם לגודל ההלוואה ומיקום הנכס.

בשורה התחתונה

מימון מחדש של נכס להשקעה יכול להיות מועיל אם תקבל ריבית נמוכה יותר ו/או תנאים טובים יותר על ההלוואה. התעריפים והתנאים יכולים להשתנות, ולכן זה עוזר לקבל הצעות מחיר ממספר מלווים. אם אינך בטוח מאיפה להתחיל, Investopedia העריכה לאחרונה 82 מלווים לאומיים כדי לזהות את שמונה מלווי המשכנתאות הטובים ביותר לשנת 2021.