מכרו את נכס ההשכרה שלכם ברווח

שלא כמו מניות מניות, השקעה נכסים לא ניתן לפרוק תוך כמה שניות בלחיצת העכבר. הזמן שבין ההחלטה למכור לבין תאריך המכירה בפועל נמדד לרוב בשבועות או חודשים. מכירת בית משלך יכולה להיות תהליך מפחיד אם אינך יודע מאיפה להתחיל, אך מכירת בית נכס להשקעה דורש עוד יותר עבודה.

הסכום של עיר בירה וה מיסוי נושאים סביב מימוש ההון מורכבים בהתמודדות נדל"ן להשקעות. עם זאת, לא ניתן להשיג זאת בכוחות עצמך. במאמר זה נבחן את תהליך מכירת נכס להשקעה ונתמקד כיצד להגביל את המס על הרווחים.

למה למכור?

הסיבות למכירת א רכוש שכור לְהִשְׁתַנוֹת. בעלי דירות המנהלים באופן אישי את נכסיהם עשויים לעבור ולרצות להשקיע במשהו בקרבת מקום מגוריהם החדש. או שבעל בית ירצה לפדות את הוֹקָרָה של נכס להשכרה במקום לצבור כסף באמצעות שכר דירה. זה יכול אפילו להיות מקרה של נכס שמפסיד כסף, בין אם באמצעותו חֶדֶר פָּנוּי או לא מספיק שכר דירה כדי לכסות את ההוצאות. בלי קשר לסיבה, משקיעי נדל"ן המעוניינים למכור יצטרכו להתמודד עם מסים.

איש המס מגיע

ה מס רווחי הון מכירת נכסים להשכרה תלולה הרבה יותר בהשוואה למכירה פשוטה של רכוש לשימוש אישי. רווחי ההון הבסיסיים שאתה צריך לשלם על הרווח מהמכירה גדלים בכל

פְּחָת טענת נגד הנכס. המשמעות היא שאם הנכס הפסיד כסף והשתמשת בהפסד כנגד חשבון המס שלך בשנים קודמות, יהיה לך חשבון מס גדול יותר כאשר המכירה תסתיים.

דוגמא - מס רווח הון ופחת

נניח שיש לך נכס להשכרה שקנית תמורת 150,000 $ והוא נמכר ב -200,000 $. בדרך כלל, המשמעות היא שאתה משלם רווחי הון על 50,000 $. עם זאת, אם הפחתת פחת של 20,000 $ לאורך הזמן שבבעלותך הנכס, אתה חייב את ההבדל בין מחיר המכירה למחיר הרכישה שלך בניכוי פחת: $ 200,000 - ($ 150,000 - $20,000). במקום לחייב רווחי הון על 50,000 $, כעת אתה חייב רווחי הון על 70,000 $.
הערה: זה לא אמור להרתיע אותך מלתבוע הפסדי פחת. כמעט תמיד עדיף לממש הטבות מס במוקדם ולא במאוחר.

מתהפכים

ה סעיף קוד הכנסה 1031 מאפשר למשקיעי נדל"ן להימנע ממסים על הרווחים שלהם על ידי השקעה מחדש בהם נכס מסוג זה. בעזרת עורך דין או יועץ מס אתה יכול להגדיר את המכירה כך שההכנסה תועבר נאמנות חשבון עד שאתה מוכן להשתמש בהם לרכישת נכס חדש. קיימת מגבלת זמן של 45 ימים לבחירת הנכס החדש ושישה חודשים להשלמת העסקה. אם אתה מתכוון לבצע התהפכות, עליך להתחיל לחפש את הנכס החדש לפני שאתה מוכר את הנכס הישן.

הבורסה 1031 עובדת מצוין אם בכוונתך להשקיע מחדש בנכס אחר. אם אתה רק רוצה להפסיק להיות מעורב ישירות, תוכל לשכור איש מקצוע מנהל נכס במקום הנוכחי שלך או למכור אותו ולקנות נכס בניהול מקצועי. אם המטרה שלך היא אך ורק להעלות עיר בירהעם זאת, רק תצטרך לאכול את מס רווח ההון.

אם תחליט לבצע החלפת 1031 מסוג זה, התהליך יכול להיות מורכב למדי. לכן יתכן שכדאי לעבוד עם מכובד ושירות מלא חברת חילופי 1031. בהתחשב בהיקפן, חברות אלה בדרך כלל פחות יקרות מתשלום עו"ד לפי שעה. חברה שיש לה רקורד מוצלח בהתמודדות עם עסקאות אלה יכולה לסייע לך להימנע מטעויות יקרות ולוודא שהחלפת 1031 שלך תואמת את תקנות המס.

התאגדות כמגן

הִתגַשְׁמוּת הופך פופולרי יותר ויותר בקרב משקיעי נדל"ן. על ידי שילוב, המשקיעים יכולים להקטין את ההשקעה שלהם אחריות עושה את תַאֲגִיד לשמש כמגן בינך לבין הפוטנציאל שדייר עלול לתבוע אותך. הבית שלך ו כספים אישיים לא ניתן לטעון בכל סוג של תביעה משפטית או הליכים משפטיים כאשר אתה משלב. לתאגידים יש גם כללי מס שונים שהם די נוחים, במיוחד עם רווחי ההון ממכירת נכס.

עבור סוג מסוים של משקיע נדל"ן, ההתאגדות הינה הגיונית. אם אתה מעסיק אנשים כדי למצוא ולנהל מגוון רחב של נכסים מניבים ולהפוך משמעותי רווחים במקרה זה, ההתאגדות תפחית את חשבון המס שלך, ואז תראה את הרווחים דרך מבנה המניות של התאגיד שלך. עבור רוב משקיעי הנדל"ן, ישנן דרכים טובות יותר להשיג את היתרונות של ההתאגדות מבלי לסבך את אופן מימוש ההכנסה.

ההתאגדות יכולה ליצור מחסום בינך לבין רווחים מהנכס שלך כך שאם אתה תלוי בהכנסה זו בשום צורה, ייתכן שלא תוכל לגשת אליה בקלות כמו שאתה רוצה - במיוחד עם רווחים גדולים כמו מכירת נכס. זה קל יחסית לשלב, דורש רק קצת ייעוץ מקצועי וניירת, אבל מקבל את הנכסים שלך מחוץ לתאגיד (למשל, למכור אותם ולפרוש) הוא מורכב יותר מכיוון שאתה צועד בתור מְכוּוָן העלמת מס/הונאה אלא אם כן אתה מוכר את התאגיד במקום הנכסים המרכיבים אותו. זה כמובן הרבה יותר קשה ממכירת בית.

לעומת זאת, אם כן בניהול אישי שניים או שלושה נכסים ויש להם אפילו אחד או שניים נוספים שמנוהלים בצורה מקצועית, ייתכן שלא תרוויח מהתאגדות. אם ההכנסות מהשכירות שלך אינן עולות על ההוצאות שלך על כל נכס בהפרש גדול, עדיף להחזיק אותן כפי שהן ולהשתמש בפחת ו הורדות היכן שאתה יכול או לשנות את הנדל"ן שלך אחזקות לעסק קטן.

בנוסף ל שימוש בעסקים קטנים כחלופה להתאגדות, מדינות מסוימות מאפשרות למשקיעי נדל"ן לפתוח בנפרד חברה בערבון מוגבל עבור כל נכס שבבעלותם. למרות שזה לא בהכרח מפחית את המיסים, הוא מגן על הכספים שלך, כמו גם על כל נכס, מפני כל התדיינות משפטית שעשויה להיגרם נגד אחד הנכסים שלך.

בשורה התחתונה

מכירת נכס להשכרה יכולה להיות מאתגרת, וזה קשה עוד יותר אם אתה מקווה להימנע מחשבון מס גדול על ההכנסות. אם אתה מוכר כדי להשקיע בנכס אחר, תוכל פשוט לבצע התהפכות של 1031 ולדחות את חשבון המס.אם אתה מוכר כי אתה צריך את ההון, תצטרך לשלם כמה מסים.

התרחיש הטוב ביותר, כמו במניות, הוא לדחות את מכירת נכס להשקעה, במיוחד השכרה ששוברת או משתפרת, אלא אם כן אתה מקזז. נקודות זכות או הפסדים כדי לקחת חלק מהעקיצה ממס רווחי ההון. בדרך זו, יהיה לך סיכוי להפחית את חשבון המס הכולל שלך ולהכניס יותר מההכנסות.