הגדרת איגרת חוב בהכנסות מגובות משכנתא

מהו איגרת הכנסה בגיבוי משכנתא?

איגרת הכנסה בגיבוי משכנתא היא החוב אבטחה, המונפק בדרך כלל על ידי עירייה, המשמש למימון תעריפים נמוכים משכנתאות. תשלומי הקופון של האג"ח מגיעים מתשלומי הריבית על המשכנתאות המשמשות את האג"ח למימון.

הבנת איגרת הכנסה מגובה משכנתא

איגרות חוב בהכנסות בגין משכנתא מונפקות לצורך קבלת מימון למשכנתאות בריבית נמוכה. תשלומי המשכנתא שנאספים מההלוואות הממומנות מספקות את הערבות קוּפּוֹן תשלומים. בעיקרו של דבר, הישות המנפיקה את ההלוואה מוציאה את מימון המשכנתא למיקור חוץ מחזיקי איגרות חוב, שמשלמים קופון על בסיס ריבית המשכנתא. עיריות בדרך כלל מנפיקות סוגים אלה של איגרות חוב באמצעות סוכנויות מימון דיור (HFA).

איגרות חוב בהכנסות מגובות משכנתא דומות ל ניירות ערך בגיבוי משכנתא. עם זאת, איגרות חוב בהכנסות מגובות משכנתא מונפקות על ידי עיריות, ואילו ניירות ערך בגיבוי משכנתא מונפקים על ידי גופים פרטיים או מפעל בחסות הממשלה (GSE).

לעיריות, אגרות חוב בהכנסות בגין משכנתא הן אטרקטיביות מכיוון שהן מספקות הטבות סוציאליות בתוך הקהילה. על ידי גיבוי ההנפקה באמצעות משכנתאות בריבית נמוכה, העיריות יכולות לסייע בפעם הראשונה עם הכנסה נמוכה רוכשי דירות שאולי לא יוכלו לעמוד בתשלומים החודשיים הקשורים לתקן משכנתא.

אגרות הכנסה

אגרות חוב הכנסות בדרך כלל מתייחסים לקבוצת משנה של איגרות חוב עירוניות לאן הכספים שאולים הולכים לקראת פרויקט או השקעה מניבים הכנסה. ההכנסות שנוצרות מההשקעה, בתורן, משמשות להחזר מחזיקי אגרות חוב.

מכיוון שההחזרים שלהם נקשרים לזרם הכנסה ספציפי, אגרות חוב ההכנסות נושאות סיכון גדול יותר מזה איגרות חוב כלליות, שהעיריות מחזירות באמצעות מגוון מקורות, כולל הכנסות ממסים. בתיאוריה, כי סיכון נוסף בדרך כלל צריך לספק למשקיעים תשואה טובה יותר מאגרת חוב הכנסה לעומת איגרת חוב כללית.

במקרה של אגרות חוב בהכנסות מגובות משכנתא, הידועות גם בשם אגרות דיור, תשלומי הקופונים שמשקיעים מקבלים פטורים בדרך כלל ממסים.טיפול זה בעל יתרונות מס מאפשר לאגרות החוב להישאר אטרקטיביות, למרות החזרת ריבית נמוכה יותר בהתאם למשכנתאות המגבות אותן.

הכנסות האג"ח יכולות גם הן לממן סוגים אחרים של פיתוח נדל"ן, כגון דיור להשכרה במחירים סבירים. במקרים אלה, היזם משלם תשלומי ריבית במימון דמי השכירות שנגבים על הנכס.

בניית איגרת הכנסה מגובה משכנתא

אגרות חוב בהכנסות מגובות משכנתא נוצרות לעתים קרובות באמצעות שיתוף פעולה בין פרדי מק אוֹ ג'יני מיי ו- HFA. המלווים המקוריים של המשכנתאות מאגדים אותם בניירות ערך המגובים על ידי פרדי מק או ג'יני מיי. ניירות הערך נמכרים לאחר מכן לסוכנויות מימון הדיור. חשוב לציין כי המשכנתאות הבודדות אינן נמכרות, רק ניירות הערך.

ניירות ערך אלה מונפקים לאחר מכן על ידי ממשלות מדינה או מקומיות בשיתוף עם סוכנויות מימון דיור.

השקעה באג"ח מגובה משכנתא

כמו כל איגרת חוב הכנסה, המשקיעים חייבים לדאוג שהם יקבלו פיצוי הולם על הסיכון שהם לוקחים. הפוטנציאל ל בְּרִירַת מֶחדָל על הלוואות משכנתא נותר סיכון בכל איגרות חוב המגובות בנדל"ן, גם כאשר ההלוואות יורדות מתחת לשיעור השוק.

האיכות של חיתום חשוב בעת השקעה באג"ח הכנסה מגובה משכנתא. באופן דומה, ה מֶשֶׁך של הערבות עשוי להשתנות. רובם מכסים לטווח קצר, מפחיתים עוד יותר את סיכון ברירת המחדל הכרוכים בהנפקה נתונה, ושומרים על ריבית נמוכה יחסית.

יתרונות המס שמספקות אגרות דיור יכולים גם הם לקזז את הסיכונים הכרוכים בכך. מבחינת משקיע, ערך הריבית הפטורה ממס נובע מסכום החיסכון בפועל של המס בהשוואה להשקעה דומה. לכן, שווי הריבית הפטורה ממס עולה לצד משקיע שיעור מס שולי.