תעריף קבוע לעומת משכנתאות בריבית מתכווננת

תעריף קבוע לעומת משכנתאות בריבית מתכווננת: סקירה כללית

משכנתאות בריבית קבועה ומשכנתאות בריבית מתכווננת (ARM) הן שני סוגי המשכנתאות העיקריים. בעוד שהשוק מציע סוגים רבים בשתי הקטגוריות הללו, הצעד הראשון בעת ​​רכישת משכנתא הוא קביעת איזה משני סוגי ההלוואות העיקריות המתאימות ביותר לצרכיך.

משכנתאות בריבית קבועה

א משכנתא בריבית קבועה גובה ריבית קבועה שנותרה ללא שינוי לאורך כל חיי ההלוואה. למרות שסכום הקרן והריבית המשולמים מדי חודש משתנה מתשלום לתשלום, התשלום הכולל נשאר זהה, מה שמקל על תקציב בעלי הדירות.

החלקי פְּחָת לוח הזמנים שלהלן מדגים את האופן בו הסכומים שהופנו כלפי קרן וריבית משתנים לאורך חיי המשכנתא. בדוגמה זו, תקופת המשכנתא היא 30 שנה, הקרן היא 100,000 $ והריבית היא 6%.

instagram viewer

תַשְׁלוּם	קֶרֶן	ריבית	איזון ראשי
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

כפי שאתה יכול לראות, התשלומים שבוצעו במהלך השנים הראשונות של המשכנתא מורכבים בעיקר מתשלומי ריבית.

היתרון העיקרי של א הלוואה בריבית קבועה הוא שהלווה מוגן מפני עליות פתאומיות ואפשריות משמעותיות בתשלומי המשכנתא החודשיים אם הריבית תעלה. משכנתאות בריבית קבועה קלות להבנה ומשתנות מעט ממלווה למלווה. החיסרון במשכנתאות בריבית קבועה הוא שכאשר הריביות גבוהות, העמידה בהלוואה קשה יותר מכיוון שהתשלומים פחות נוחים.

למרות ששיעור הריבית קבוע, הסכום הכולל של הריבית שתשלם תלוי בתקופת המשכנתא. מוסדות הלוואה מסורתיים מציעים משכנתאות בריבית קבועה למגוון תנאים, כשהנפוצות שבהן הן 30, 20 ו -15 שנים.

המשכנתא ל -30 שנה היא הבחירה הפופולרית ביותר מכיוון שהיא מציעה את התשלום החודשי הנמוך ביותר. עם זאת, הפשרה לתשלום נמוך זה היא עלות כוללת גבוהה משמעותית, מכיוון שהעשור הנוסף, או יותר, במונח מוקדש בעיקר לתשלום ריבית. התשלומים החודשיים למשכנתאות לטווח קצר גבוהים יותר, כך שהקרן תיפרע במסגרת זמן קצרה יותר. כמו כן, משכנתאות לטווח קצר מציעות ריבית נמוכה יותר, המאפשרת להחזיר סכום קרן גדול יותר בכל תשלום משכנתא. לפיכך, משכנתאות לטווח קצר יותר עולות באופן משמעותי פחות באופן כללי. (להרחבה, ראה הבנת מבנה תשלום המשכנתא.)

משכנתאות בריבית מתכווננת

הריבית עבור משכנתא בריבית מתכווננת הוא משתנה אחד. הריבית הראשונית על ARM נקבעת מתחת לשיעור השוק בהלוואה בריבית קבועה דומה, ואז הריבית עולה ככל שעובר הזמן. אם ה- ARM מוחזק מספיק זמן, הריבית תעלה על שיעור ההלוואות בריבית קבועה.

ל- ARM יש פרק זמן קבוע שבמהלכו הריבית ההתחלתית נשארת קבועה, ולאחר מכן מסתדרת הריבית בתדירות שנקבעה מראש. תקופת הריבית הקבועה יכולה להשתנות באופן משמעותי-בין חודש לחודש עד 10 שנים; תקופות הסתגלות קצרות יותר בדרך כלל נושאות ריבית ראשונית נמוכה יותר. לאחר הקדנציה הראשונית ההלוואה מתאפסת, כלומר יש ריבית חדשה המבוססת על שיעורי השוק הנוכחיים. זהו השיעור עד לאיפוס הבא, שעשוי להיות בשנה שלאחר מכן.

טרמינולוגיה של ARM

רכבי ARM מסובכים משמעותית מהלוואות בריבית קבועה, כך שבחינת היתרונות והחסרונות דורשת הבנה של כמה מינוחים בסיסיים. להלן כמה מושגים שהלווים צריכים לדעת לפני בחירת ARM:

• תדירות התאמה: הכוונה היא לפרק הזמן שבין התאמות ריבית (למשל חודשי, שנתי וכו ').
• מדדי התאמה: התאמות הריבית קשורות ל אמת מידה. לפעמים זוהי הריבית על סוג נכס, כגון תעודות הפקדה או שטרות אוצר. זה יכול להיות גם אינדקס ספציפי, כגון שיעור מימון מאובטח ללילה (SOFR),מדד עלות הכספים או השער הבין -בנקאי הלונדוני (LIBOR). 
• שולים: כאשר אתה חותם על ההלוואה שלך, אתה מסכים לשלם שיעור שאחוז מסוים גבוה ממדד ההתאמה. לדוגמה, התעריף המתכוונן שלך עשוי להיות שיעור שטר החוב לשנה בתוספת 2%. אותם 2% נוספים נקראים השוליים.
• כובעים: הכוונה היא למגבלת הסכום שהריבית יכולה להגדיל כל תקופת הסתגלות. כמה ARM מציעים גם מכסים על התשלום החודשי הכולל.הלוואות אלה, הידועות גם בשם הלוואות הפחתה שליליות, לשמור על תשלומים נמוכים; עם זאת, תשלומים אלה עשויים לכסות רק חלק מהריבית המגיעה. ריבית ללא תשלום הופכת לחלק מהקרן. לאחר שנים של תשלום המשכנתא, הקרן שלך חייבת להיות גדולה מהסכום שהלוואית בהתחלה.
• תִקרָה: זוהי הגבוהה ביותר שאפשר להגיע אליה בריבית המתכווננת במהלך תקופת ההלוואה.

היתרון הגדול ביותר של ARM הוא שהיא זולה בהרבה ממשכנתא בריבית קבועה, לפחות בשלוש, חמש או שבע השנים הראשונות. רכבי נשק גם אטרקטיביים מכיוון שהתשלומים הראשוניים הנמוכים שלהם מאפשרים לרוב ללווה לקבל הלוואה גדולה יותר, ובמסגרת סביבת ירידת ריבית, אפשר ללווה ליהנות מריבית נמוכה יותר (ותשלומים נמוכים יותר) ללא צורך במימון מחדש המשכנתא.

לווה שבוחר ב- ARM עשוי לחסוך כמה מאות דולרים בחודש עד שבע שנים, ולאחר מכן עלויותיהם צפויות לעלות. השער החדש יתבסס על שיעורי שוק, ולא על השער הראשוני מתחת לשוק. אם יש לך מזל גדול, הוא עשוי להיות נמוך יותר בהתאם לשיעורי השוק בזמן איפוס התעריפים.

עם זאת, ה- ARM יכול להוות כמה חסרונות משמעותיים. עם ARM, התשלום החודשי שלך עשוי להשתנות לעתים קרובות במהלך תקופת ההלוואה. ואם אתה לוקח הלוואה גדולה, אתה עלול להיות בבעיה כאשר הריבית תעלה: חלק מסכמי ה- ARM מובנים כך שהריבית יכולה כמעט להכפיל את עצמה תוך שנים ספורות. (להרחבה, ראה משכנתא בריבית מתכווננת: מה קורה כאשר הריבית עולה.)

ואכן, משכנתאות בריבית מתכווננת יצאו לטובת מתכננים פיננסיים רבים לאחר התמוטטות משכנתא תת -פריים לשנת 2008, שהובילה עידן של עיקולים ומכירות קצרות. הלווים התמודדו עם הלם מדבקות כאשר כווני ה- ARM שלהם התאימו ותשלומיהם זינקו. למרבה המזל, מאז נקבעו תקנות וחקיקה ממשלתית להגברת הפיקוח שהפך בועת דיור למשבר פיננסי עולמי. ה הלשכה להגנה פיננסית לצרכנים (CFPB) מנע שיטות משכנתא טורפות שפוגעות בצרכן. המלווים מלווים ללווים אשר עשויים לפרוע את הלוואותיהם.

איזו הלוואה מתאימה לך?

בעת בחירת משכנתא, עליך לשקול מגוון רחב של גורמים אישיים ולאזן אותם עם המציאות הכלכלית של שוק משתנה. הכספים האישיים של אנשים פרטיים חווים פעמים רבות תקופות של התקדמות וירידה, ריביות עולות ויורדות, ועוצמתה של המשק הולכת ומתעצמת. כדי להכניס את בחירת ההלוואה שלך להקשר של גורמים אלה, שקול את השאלות הבאות:

• כמה גובה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך כיום?
• האם עדיין תוכל להרשות לעצמך ARM אם הריבית תעלה?
• כמה זמן אתה מתכוון לגור בנכס?
• לאיזה כיוון הולכות הריבית, והאם אתה צופה כי המגמה תימשך?

אם אתה שוקל ARM, עליך להריץ את המספרים כדי לקבוע את התרחיש הגרוע ביותר. אם עדיין תוכל להרשות לעצמך אם המשכנתא תתאפס לתקרה המרבית בעתיד, ARM תחסוך לך כסף מדי חודש. באופן אידיאלי, עליך להשתמש בחיסכון בהשוואה למשכנתא בריבית קבועה כדי לבצע תשלומי קרן נוספים בכל חודש, כך שסך ההלוואה יהיה קטן יותר כאשר האיפוס מתרחש, ולהוזיל את העלויות עוד יותר.

אם הריביות גבוהות וצפויות לרדת, ARM יבטיח שתזכה לנצל את הירידה, מכיוון שאינך נעול בשיעור מסוים. אם הריבית מטפסת או חשובה לך תשלום יציב וצפוי, משכנתא בריבית קבועה עשויה להיות הדרך.

מועמדים ל- ARM

בעל הבית לטווח קצר

ARM עשויה להיות בחירה מצוינת אם תשלומים נמוכים בטווח הקרוב הם הדרישה העיקרית שלך, או אם אינך מתכנן לגור בנכס מספיק זמן כדי שהתעריפים יעלו. כפי שצוין קודם לכן, תקופת הריבית הקבועה של ARM משתנה, בדרך כלל בין שנה לשבע שנים, ולכן ARM אולי לא הגיוני לאנשים שמתכננים לשמור על ביתם יותר מ- זֶה. עם זאת, אם אתה יודע שאתה עומד לזוז תוך תקופה קצרה, או שאתה לא מתכוון להחזיק את הבית לעשרות שנים, אז ARM יהיה הגיוני מאוד.

נניח שסביבת הריבית פירושה שאתה יכול להוציא ARM לחמש שנים עם ריבית של 3.5%. משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה, בהשוואה, תעניק לך ריבית של 4.25%. אם אתה מתכנן לעבור לפני שחזור ה- ARM לחמש שנים, אתה תחסוך הרבה כסף על ריבית. אם, לעומת זאת, בסופו של דבר אתה מחליט להישאר בבית יותר זמן, במיוחד אם מדובר בתעריפים גבוה יותר כאשר ההלוואה שלך תתאים, אז המשכנתא תעלה יותר מההלוואה בריבית קבועה יש. אם, עם זאת, אתה רוכש בית במטרה לשדרג לבית גדול יותר לאחר שתקים משפחה - או שאתה חושב שתעבור דירה לעבודה - יתכן ש- ARM יתאים לך.

בעל הכנסה בהכנסה

לאנשים שיש להם הכנסה יציבה אך לא מצפים להגדלתה באופן דרמטי, משכנתא בריבית קבועה הגיונית יותר. עם זאת, אם אתה מצפה לראות עלייה בהכנסות שלך, שימוש ב- ARM יכול לחסוך ממך לשלם ריבית רבה לאורך זמן.

נניח שאתה מחפש את הבית הראשון שלך ורק סיימת לימודי רפואה או משפטים או שהרווחת MBA. הסיכויים גבוהים שאתה הולך להרוויח יותר בשנים הקרובות ותוכל להרשות לעצמך את התשלומים המוגדלים כאשר ההלוואה שלך תתאים לשיעור גבוה יותר. במקרה זה, ARM יעבוד עבורך. בתרחיש אחר, אם אתה מצפה להתחיל לקבל כסף מנאמנות בגיל מסוים, תוכל לקבל ARM המתאפס באותה שנה.

סוג Pay-It-Off

לקיחת משכנתא בריבית מתכווננת מאוד אטרקטיבית עבור לווים למשכנתאות שיש להם, או שיהיה להם, את הכסף לפרוע את ההלוואה לפני שהריבית החדשה תכנס. זה אמנם לא כולל את הרוב המכריע של האמריקאים, אך ישנם מצבים בהם ניתן יהיה לסלק זאת.

קח לווה שקונה בית אחד ומוכר בית במקביל. אותו אדם עשוי להיאלץ לרכוש את הבית החדש כשהישן בחוזה וכתוצאה מכך יוציא ARM לשנה או שנתיים. ברגע שללווה יש את ההכנסות מהמכירה, הם יכולים להסתובב כדי לשלם את ARM עם ההכנסות ממכירת הבית.

מצב נוסף בו ARM יהיה הגיוני הוא אם תוכל להרשות לעצמך להאיץ את התשלומים מדי חודש בכדי לשלם אותו לפני שהוא מתאפס. שימוש באסטרטגיה זו יכול להיות מסוכן מכיוון שהחיים בלתי צפויים. למרות שאתה יכול להרשות לעצמך לבצע תשלומים מואצים כעת, אם אתה חולה, מאבד את מקום העבודה או שהדוד עומד, ייתכן שזו כבר לא אופציה.

בשורה התחתונה

ללא קשר לסוג ההלוואה שתבחר, בחירה קפדנית תעזור לך להימנע מטעויות יקרות. דבר אחד בטוח: אל תלך עם ה- ARM כי אתה חושב שהתשלום החודשי הנמוך הוא הדרך היחידה להרשות לעצמך את בית החלומות הזה. אתה עשוי לקבל שיעור דומה בזמן האיפוס, אבל זה הימור רציני. זה יותר נכון לחפש בית עם תג מחיר קטן יותר במקום.

לקריאה נוספת

• בדוק את שיעורי המשכנתא הנוכחיים
• כיצד עובדות שיעורי ריבית על משכנתא
• הבנת מבנה תשלום המשכנתא
• נקודות משכנתא: מה הטעם?
• משכנתא בריבית קבועה או משתנה: מה עדיף כרגע?
• מציאת שיעורי המשכנתא הטובים ביותר
• יש לכם שיעור משכנתא טוב? נעל אותו!
• הגורמים החשובים ביותר המשפיעים על שיעורי המשכנתא
• חיזוי שיעורי משכנתא: לקנות, למכור או להחזיר?
• משכנתא בריבית מתכווננת: מה קורה כאשר הריבית עולה
• כיצד משפיעות הריבית על שוק הדיור
• האם מחיר הדירה או הריבית חשובים יותר?
• קניות תמורת שיעורי משכנתא