כיצד שיעורי ריבית משפיעים על ערכי הנכס
לריביות יש השפעה עמוקה על ערך מניב ההכנסות נדל"ן- בדיוק כמו שהם עושים בכל כלי השקעה אחר. זה נכון במיוחד לגבי השיעורים בבורסות בין -בנקאיות שטרות האוצר (טי-שטר). מכיוון שהשפעתם על יכולתו של הפרט לרכוש נכסי מגורים (על ידי הגדלת או הפחתת עלות המשכנתא הון) הוא כה עמוק, שאנשים רבים מניחים את ההנחה הלא נכונה כי הגורם המכריע היחיד בהערכת שווי מקרקעין הוא הנוכחי שיעור משכנתא.
אבל שיעורי המשכנתא הם רק גורם אחד הקשור לריבית המשפיע על ערכי הנכס. מכיוון ששיעורי הריבית משפיעים גם על תזרימי ההון, ה היצע וביקוש להון ולמשקיעים הנדרשים שיעורי תשואה על השקעה, הריבית מניעה את מחירי הנכסים במגוון דרכים.
תיקי המפתח
- שיעורי ריבית יכולים להניע את מחירי הנכסים במגוון דרכים.
- בדומה לניתוח תזרים המזומנים המוזל שנערך על השקעות הון ואג"ח, גישת ההכנסה לוקחת בחשבון את תזרים המזומנים נטו.
- שיעורי ריבית יכולים להשפיע על עלות המימון ושיעורי המשכנתא - לשינויים בתזרימי ההון יכולה להיות גם השפעה ישירה על דינמיקת ההיצע והביקוש לנכס.
- ההשפעה הבולטת ביותר של הריביות על ערכי הנדל"ן היא בהפקת שיעורי ניכיון או היוון, מכיוון שהם שווים לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון.
יסודות הערכה
ערכי הנדל"ן מושפעים בדרך כלל מההיצע והביקוש לנכסים, כמו גם מעלות ההחלפה של פיתוח נכסים חדשים. אבל יש יותר הערכה מזה, במיוחד כשאתה שוקל כיצד הריבית, תזרימי ההון ושיעורי המימון מושפעים מהשלטון. כדי להבין את הדינמיקה הזו, חשוב שתהיה לך הבנה בסיסית של גישת הכנסה- טכניקת הערכת השווי הנפוצה ביותר למשקיעים. גישת ההכנסה-הניתנת על ידי שמאי רכוש מסחרי ועל ידי חתמים בגין השקעות מגובות נדל"ן-דומה מאוד ל תזרים מזומנים מוזל ניתוח שנערך על השקעות הון ואג"ח.
הערכת השווי מתחילה ב חיזוי הכנסה מנכסים, הלובשת בצורה של צפוי תשלומי שכירות או, במקרה של בתי מלון, התפוסה הצפויה מוכפלת בעלות הממוצעת לחדר. לאחר שחשב על כל העלויות ברמת הנכס, האנליסט מגיע לרווח התפעולי הנקי (NOI) או תזרים מזומנים שנשארה אחרי כל הוצאות התפעול.
על ידי הפחתת כל הקשור עלויות הון, הון השקעה לתחזוקת או תיקון הנכס והוצאות אחרות שאינן ספציפיות לנכס מ- NOI, בסופו של דבר אנו מקבלים את תזרים המזומנים נטו (NCF). כי בדרך כלל הנכסים אינם שומרים על מזומנים או שיש להם הצהרה מדיניות דיבידנד, NCF שווה מזומנים העומדים לרשות המשקיעים - ממש כמו מזומנים מדיבידנדים - המשמשים להערכת שווי הון או הכנסה קבועה השקעות. על ידי היוון דיבידנדים או על ידי היוון זרם המזומנים (כולל כל ערך שיורי) לתקופת השקעה נתונה, נקבע ערך הנכס.
2:05
כיצד שיעורי ריבית משפיעים על ערכי הנכס
תנועות הון
שיעורי ריבית יכולים להשפיע באופן משמעותי על עלות המימון ושיעורי המשכנתא, דבר המשפיע על עלויות רמת הנכס, ולכן, על הערכים. עם זאת, היצע וביקוש להון ולהשקעות מתחרות יש את ההשפעה הגדולה ביותר על שיעורי תשואה נדרשים (RRR) וערכי השקעה. כמו ה מועצת המנהלים הפדראלית הרחיק את המיקוד מ מדיניות מוניטרית ועוד לניהול הריבית כדרך לעורר את הכלכלה או למנוע אינפלציה, למדיניות שלה הייתה השפעה ישירה על ערך כל ההשקעות.
כפי ש שערי חליפין בין -בנקאיים ירידה, ה עלות הכספים מצטמצם, וכספים זורמים לתוך המערכת. לעומת זאת, כאשר התעריפים עולים, זמינות הכספים יורדת. באשר לנדל"ן, השינויים בשיעורי ההלוואות בין הבנקים מוסיפים או מקטינים את כמות ההון הזמין להשקעה. סכום ההון ועלות ההון משפיעים על הביקוש כמו גם ההיצע - כלומר הכסף הזמין לרכישת ופיתוח נדל"ן. לדוגמה, כאשר זמינות ההון צפופה, ספקי ההון נוטים להלוות פחות באחוזים ערך פנימי, או לא עד לערימת ההון. המשמעות היא שהלוואות נעשות ביחס הלוואות לשווי נמוך יותר, ובכך מפחיתות את תזרימי המזומנים ממונפים ושווי הנכסים.
לשינויים אלה בתזרימי ההון יכולה להיות השפעה ישירה גם על דינמיקת ההיצע והביקוש לנכס. עלות ההון וזמינות ההון משפיעים על ההיצע על ידי מתן הון נוסף לפיתוח רכוש ומשפיעים גם על אוכלוסיית הרוכשים הפוטנציאליים המחפשים עסקאות. שני גורמים אלה פועלים יחד לקביעת ערכי הנכס.
עלות ההון וזמינות ההון משפיעים על ההיצע על ידי מתן הון נוסף לפיתוח רכוש.
תעריפי הנחה
ההשפעה הבולטת ביותר של שיעורי הריבית על ערכי הנדל"ן ניכרת בגזירת שיעורי ההיוון או ההיוון. ה שיעור היוון ניתן לראותו כשיעור דיבידנד הנדרש למשקיע, בעוד א אחוז הנחה שווה לדרישות התשואה הכוללות של המשקיע. K בדרך כלל מציין RRR (שיעור התשואה הנדרש), ואילו שיעור ההיוון שווה (K-g), כאשר g הוא הגידול הצפוי בהכנסה או הגידול בשווי ההון.
כל אחת מהשיעורים הללו מושפעת מהריביות הקיימות מכיוון שהן שוות לשיעור ללא סיכון פלוס א פרמיית סיכון. עבור רוב המשקיעים, הריבית ללא סיכון היא השער משרד האוצר האמריקאי. מובטחת על ידי אשראי ממשל פדרלי, הם נחשבים ללא סיכון מכיוון שההסתברות למחדל כה נמוכה. מכיוון שהשקעות בסיכון גבוה יותר חייבות להשיג תשואה גבוהה בהרבה כדי לפצות על הסיכון הנוסף, בעת קביעת שיעורי ניכיון ושיעורי היוון, המשקיעים מוסיפים פרמיית סיכון לשיעור ללא סיכון כדי לקבוע ה תשואות מותאמות סיכון הכרחי על כל השקעה שנחשבת.
כי שיעור ההיוון (K) שווה לשיעור ללא סיכון בתוספת סיכון פּרֶמיָה, שיעור ההיוון שווה לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון, בניכוי הצמיחה הצפויה (ז) בהכנסה. למרות שפרמיות הסיכון משתנות כתוצאה מהיצע וביקוש וגורמי סיכון אחרים בשוק, שיעורי ההיוון ישתנו עקב שינויים בריביות המרכיבים אותם. כאשר התשואות הנדרשות על השקעות מתחרות או חלופיות עולות, ערכי הנדל"ן יורדים; לעומת זאת כאשר הריבית יורדת, מחירי הנדל"ן עולים.
בשורה התחתונה
חשוב להתמקד בשיעורי המשכנתא מכיוון שיש להם השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן. אם אתה בעל בית פוטנציאלי או משקיע נדל"ן, דרך קלה לחקור את הריביות הנוכחיות היא להשתמש במחשבון משכנתא.
עם זאת, חשוב לציין כי שינוי הריבית להשפיע על היבטים רבים של נדל"ן. מעבר למחיר הבית החדש שלך, הריביות משפיעות גם על זמינות ההון ועל הביקוש להשקעה. תזרימי הון אלה משפיעים על ההיצע והביקוש לרכוש וכתוצאה מכך הם משפיעים על מחירי הנכסים.
כמו כן, הריביות משפיעות גם על התשואות על השקעות חלופיות והמחירים משתנים כדי להישאר בקנה אחד עם סיכון מובנה בהשקעות נדל"ן. שינויים אלה בשיעורי התשואה הנדרשים לנדל"ן משתנים גם הם במהלך תקופות היציבות בשוקי האשראי. ככל שהמשקיעים צופים גידול הִשׁתַנוּת בשיעורים עתידיים או בעלייה בסיכון, פרמיות הסיכון מתרחבות, מה שמפעיל לחץ כלפי מטה כלפי מטה על מחירי הנכסים.