Captive Real Estate Investment Trust

Co to jest Captive Real Estate Investment Trust?

Zaufanie do inwestowania w nieruchomości to po prostu fundusz powierniczy ds. inwestycji w nieruchomości (REIT) z kontrolą własności jednej firmy. Firma, która jest właścicielem nieruchomości związanych z jej działalnością, może uznać za korzystne połączenie nieruchomości w REIT w celu uzyskania specjalnych ulg podatkowych. Ta strategia łagodzenia podatków może być stosowana przez sprzedawców detalicznych i banki posiadające wiele sklepów lub oddziałów.

Zrozumienie Captive Real Estate Investment Trusts

Można utworzyć Captive Real Estate Investment Trust, aby skorzystać z ulg podatkowych oferowanych przez Real Estate Investment Trust (REIT). Firmy mogą zdecydować się na rozwój lub przejęcie kontroli nad REIT w celu uzyskania statusu zamkniętego. Status kontrolujący lub captive definiuje się jako ponad 50% udziałów z prawem głosu w REIT.

Firmy, które budują własny REIT w celu zarządzania własnymi nieruchomościami, zazwyczaj określają je jako wynajem lub REIT hipoteczne. REIT hipoteczny (mREIT) zapewniają kapitał hipoteczny na obietnicę wzajemnego dochodu, który często jest podstawą REIT przychód. Spółki mogą również korzystać z funduszy powierniczych zajmujących się inwestowaniem w nieruchomości, przenosząc nieruchomości do REIT, a następnie wynajmując nieruchomości od tych REIT.

Fundusze Inwestycyjne w Nieruchomości

Captive REIT to REIT z kontrolą własności jednej firmy. Poza tym REIT-y w niewoli to po prostu REIT-y. Podmiot może zostać zakwalifikowany do REIT, jeżeli spełnia określone wymogi Urzędu Skarbowego oraz Tytułu 26 Kodeksu Skarbowego. REIT mogą być trustami, stowarzyszeniami lub korporacjami – ale niezależnie od tego, wszystkie muszą wybrać opodatkowanie jako korporacje.

Kodeks Podatkowy umożliwia wszystkim REIT-om dystrybucję całego ich dochodu do swoich akcjonariusze. To sprawia, że ​​REIT są podobne do spółek osobowych w ramach kodeksu podatkowego, ponieważ spółki osobowe generalnie nie mają dochodu i rozdzielają cały swój dochód za pośrednictwem K-1.

REIT-y muszą spełniać kilka wymagań, aby kwalifikować się do podziału dochodu odliczenia podatkowe które ogólnie charakteryzują REIT. W szczególności firma musi spełniać następujące wymagania, aby kwalifikować się jako REIT:

• Podlega opodatkowaniu jako korporacja
• Płać co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w formie dywidendy dla akcjonariuszy każdego roku
• Uzyskaj co najmniej 75% dochodu brutto z czynszów, odsetek od kredytów hipotecznych finansujących nieruchomości lub sprzedaży nieruchomości
• Zainwestuj co najmniej 75% łącznych aktywów w nieruchomości, gotówkę lub amerykańskie obligacje skarbowe
• Mieć co najmniej 100 udziałowców (spółki kontrolujące mogą wskazać kierownictwo jako udziałowców, aby spełnić ten wymóg)

Jeżeli podmiot spełnia wymogi REIT, musi wypłacać akcjonariuszom co najmniej 90% swojego dochodu, a zatem może odliczyć dystrybucję dochodu. Wszelkie saldo pozostałe po wymaganej wypłacie jest opodatkowane odpowiednią stawką podatku od osób prawnych.

Rachunkowość zależna

Niezależne REIT są uważane za spółki zależne, a zatem ich własność musi być w jakiś sposób uwzględniona w finansach spółki macierzystej. Ogólnie rzecz biorąc, istnieją trzy sposoby rozliczania spółek zależnych i własności zależnej w firmie macierzystej sprawozdania finansowe. Spółki mogą sporządzać skonsolidowane sprawozdania finansowe lub rozliczać własność metodą praw własności lub metodą kosztową.

Pod Ogólnie przyjęte zasady rachunkowości (GAAP), firmy mają możliwość tworzenia skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które integrują wszystkie aspekty finansowe spółki zależnej, jeśli spółka dominująca posiada więcej niż 50% udziałów prawa. Zazwyczaj włączenie przez spółkę dominującą wewnętrznego REIT do skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie jest korzystne ani nie ma zastosowania. Dzieje się tak ze względu na korzyści podatkowe, które niewoli REIT otrzymuje sam, które często są powodem jego tworzenia. W związku z tym własność REIT na własne potrzeby jest zazwyczaj rozliczana w finansach spółki dominującej za pomocą metody praw własności lub metody kosztowej.

Niezależne korzyści podatkowe REIT

Istnieje kilka korzyści podatkowych związanych z wewnętrznymi podatkami REIT. Opodatkowanie federalne REIT jest omówione w tytule 26 Kodeksu Podatkowego, ale stany mogą mieć również własne zasady podatkowe dla REIT, które mogą zwiększać lub zmniejszać korzyści podatkowe.

Ogólnie rzecz biorąc, spółka-matka REIT-u zależnego może odliczyć koszty czynszu lub spłaty kredytu hipotecznego, które płaci swojemu REIT-owi zależnemu, co zmniejsza jej dochód do opodatkowania. Niekoniecznie jest to ogromna korzyść, ponieważ i tak zwykle odliczyłoby te wydatki. Mimo to może stworzyć przydatne korzyści w przetwarzaniu płatności itp. Jedną z największych zalet jest to, że spółka dominująca otrzymuje część wypłaty dywidendy od wewnętrznego REIT, która potencjalnie może być opodatkowana niższą stawką.

Niewoli REIT korzysta ze wszystkich korzyści podatkowych statusu REIT. Może odliczyć 90% lub więcej swojego dochodu, który przekazuje akcjonariuszom. Płaci również federalną stawkę podatku dochodowego od osób prawnych od wszelkich pozostałych dochodów.

Przepisy dotyczące niewoli REIT

Ponieważ zależne spółki zależne REIT mogą potencjalnie przynieść kilka korzyści, istnieją pewne przepisy federalne i stanowe, które ich dotyczą. Ogólnie rzecz biorąc, większość przepisów definiuje niewolników jako własność kontrolującą 50%. Przepisy federalne wymagają, aby wszelkie zabiegi były uczciwe i zgodne z wycenami nieruchomości i negocjacjami na warunkach rynkowych.

Niektóre stany mają swoje własne specjalne wymagania. W niektórych przypadkach istnieją ograniczenia, które mogą wyeliminować unikanie podatku taktyka kompleksowo. Ogólnie rzecz biorąc, specjaliści księgowi i podatkowi powinni zapewnić, że wewnętrzne REIT i wewnętrzne księgowanie REIT są zgodne ze wszystkimi przepisami federalnymi i stanowymi.