Jak działa hipoteka balonowa?

Co to jest hipoteka balonowa?

Hipoteka balonowa to pożyczka na nieruchomość, która ma początkowy okres niskich lub żadnych miesięcznych spłat, pod koniec którego pożyczkobiorca jest zobowiązany do spłaty całego salda w formie ryczałtu. Ewentualne miesięczne płatności mogą być wyłącznie oprocentowane, a oferowane oprocentowanie jest często stosunkowo niskie.

Chociaż mają one krótkoterminowe korzyści, hipoteki balonowe mogą być ryzykowne zarówno dla właścicieli domów, jak i pożyczkodawców.

Zrozumienie hipoteki balonowej

Balony hipoteczne dla nabywców domów mogą mieć różne warunki i terminy zapadalności oraz mogą mieć stałe lub zmienne oprocentowanie. Niektóre pożyczki krótkoterminowe mogą wymagać od pożyczkobiorcy główny oraz spłaty odsetek w terminie zapadalności pożyczki bez amortyzacja przez cały okres spłaty pożyczki. W innych część płatności idzie w kierunku kapitału, nieco go zmniejszając; ale jednak większość przypada na koniec.

Kredyty hipoteczne balonowe mogą również pobierać tylko odsetki, co pozwala kredytobiorcom na dokonywanie niskich miesięcznych płatności przed spłatą ryczałtu w terminie. Kredyty hipoteczne balonowe mogą być wydawane na okres nawet dwóch lat, chociaż bardziej powszechne są okresy od pięciu do siedmiu lat.

W jednym wariancie hipoteki balonowej. zwany płatność balonem kredyt hipoteczny, kredytobiorca płaci ustaloną stopę procentową przez określoną liczbę lat. Następnie pożyczka zostaje zresetowana, a spłata balonu zostaje przekształcona w nowy lub kontynuowany amortyzowany kredyt hipoteczny według obowiązujących stóp rynkowych na koniec tego okresu. Płatności balonowe są zwykle co najmniej dwa razy wyższe niż poprzednie płatności pożyczki – a często znacznie więcej.

Dlaczego warto uzyskać kredyt hipoteczny na balon?

Osoby, które spodziewają się pozostać w domu tylko przez krótki czas, mogą zdecydować się na kredyt hipoteczny balonowy. Pochodzi z niskimi miesięcznymi ratami i znacznie niższym całkowitym kosztem, ponieważ jest spłacany w ciągu kilku lat, a nie w ciągu 20 lub 30 lat, jak konwencjonalny kredyt hipoteczny.

Inni mogą chcieć pozostać w swoich domach i refinansowanie przed terminem płatności za balon. Mogą liczyć do tego czasu na wyższe dochody i są pewni, że będą w stanie obsłużyć większą miesięczną opłatę. Lub mogą przewidzieć spadek stóp procentowych.

Innym typem nabywcy domu, który może uznać za atrakcyjną hipotekę balonową, jest profesjonalista, którego głównym dochodem jest premia na koniec roku. Jeśli ta premia jest pewna, pozwala kupującemu wejść do domu wcześniej.

Pożyczki balonowe dla biznesu

Hipoteka balonowa jest często wykorzystywana przez firmy z branży budowlanej jako sposób na uzyskanie krótkoterminowego finansowania projektów budowlanych bez oferowania zabezpieczenie. W tym przypadku są to zazwyczaj pożyczki krótkoterminowe, które mają wyższe oprocentowanie niż konwencjonalne zabezpieczone pożyczki biznesowe.

Firma budowlana może zaciągnąć kredyt na rok lub 18 miesięcy, a następnie refinansować go hipoteką o niższym oprocentowaniu, wykorzystując jako zabezpieczenie nowo wybudowany obiekt.

Przykłady Harmonogramu Płatności Balonowej

Powiedzmy, że bierzesz kredyt hipoteczny na siedmioletni balon w wysokości 150 000 $. Płacisz tylko odsetki w wysokości 531,25 USD każdego miesiąca. Przez cały okres trwania pożyczki te płatności nie ulegną zmianie – ale nie zmieni się też saldo należne z tytułu kredytu hipotecznego. Pod koniec kadencji byłbyś winien 150 000 dolarów.

Albo powiedzmy, że zaciągasz pożyczkę balonową w wysokości 300 000 dolarów, na dłuższy okres 17 lat, w której co miesiąc spłacasz zarówno odsetki, jak i kapitał. Harmonogram płatności wyglądałby tak.

Płatności na pożyczkę balonową o wartości 300 000 USD
Miesiąc	Zapłata	Zainteresowanie	Główny	Balansować
1	$2,028.57	$1,062.50	$966.07	$299,033.93
2	$2,028.57	$1,059.08	$969.49	$298,064.44
3	$2,028.57	$1,055.64	$972.92	$297,091.52
4	$2,028.57	$1,052.20	$976.37	$296,115.15
5	$2,028.57	$1,048.74	$979.83	$295,135.33
6	$2,028.57	$1,045.27	$983.30	$294,152.03
7	$2,028.57	$1,041.79	$986.78	$293,165.25
8	$2,028.57	$1,038.29	$990.27	$292,174.98
9	$2,028.57	$1,034.79	$993.78	$291,181.20
10	$2,028.57	$1,031.27	$997.30	$290,183.90
11	$2,028.57	$1,027.73	$1,000.83	$289,183.07
12	$2,028.57	$1,024.19	$1,004.38	$288,178.69
183	$2,028.57	$190.12	$1,838.45	$51,841.83
184	$2,028.57	$183.61	$1,844.96	$49,996.87
185	$2,028.57	$177.07	$1,851.49	$48,145.38
186	$2,028.57	$170.51	$1,858.05	$46,287.32
187	$2,028.57	$163.93	$1,864.63	$44,422.69
188	$2,028.57	$157.33	$1,871.24	$42,551.45
189	$2,028.57	$150.70	$1,877.86	$40,673.59
190	$2,028.57	$144.05	$1,884.51	$38,789.08
191	$2,028.57	$137.38	$1,891.19	$36,897.89
192	$2,028.57	$130.68	$1,897.89	$35,000.00

Pod koniec kadencji spłata balonu wynosi 35 000 dolarów — cała pozostała kwota kredytu hipotecznego.

Ryzyko związane z hipotekami balonowymi

Kredyt hipoteczny balonowy może być ryzykowną propozycją.

Przede wszystkim właściciel domu ma niewiele lub nie ma go wcale kapitał w domu i liczy na jego sprzedaż lub refinansowanie co najmniej do wysokości raty balonowej. Na powolnym lub słabnącym rynku nieruchomości może to nie być możliwe. Nawet jeśli tak jest, nie jest to świetna alternatywa dla właściciela domu, który zamierzał sprzedać dom i przejść dalej.

Jeśli rynek nieruchomości się załamie, kredytobiorca może być w poważnych tarapatach. W najgorszym przypadku pożyczkodawca może, ale nie musi, zgodzić się na przedłużenie terminu spłaty balonu lub w inny sposób zmienić warunki pożyczki.

Refinansowanie kredytu też może być trudne. Ponieważ kredytobiorca zgromadził mniej kapitału własnego w domu niż miałby w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego, kredytodawcy mogą wydawać się mniej wiarygodni.

Kredyt hipoteczny balonowy wiąże się również z ryzykiem dla pożyczkodawców. Ponieważ końcowa płatność jest tak duża, szanse są większe, że pożyczkobiorca nie będzie w stanie jej spłacić, a pożyczkodawca będzie musiał przejąć nieruchomość. Ponadto, ponieważ miesięczne płatności są niższe, pożyczkodawcy nie otrzymują tak znacznego strumienia gotówki z pożyczki.

Jak spłacić pożyczkę balonową?

Kredytobiorcy na ogół mają trzy opcje, jeśli chodzi o spłatę kredytu hipotecznego balonowego.

Rozwiąż to. Najprostszą rzeczą – jeśli Cię na to stać – jest po prostu spłata pozostałego kapitału w całości. Najlepiej byłoby, gdybyś myślał o tym z wyprzedzeniem, biorąc pożyczkę: oszczędzanie i inwestowanie z myślą o tych krótkoterminowych ramach czasowych. A może wiedziałeś, że do tego momentu Twoje dochody drastycznie wzrosną lub że otrzymasz nieoczekiwaną sumę (podział planu emerytalnego, wypłata z funduszu powierniczego itp.).

Refinansuj to. Spłać ten kredyt hipoteczny, zaciągając kolejny kredyt hipoteczny – prawdopodobnie bardziej konwencjonalny hipoteka o stałym oprocentowaniu która amortyzuje się w czasie jej trwania. Ta strategia działa, jeśli zgromadziłeś przyzwoitą ilość kapitału własnego w domu, masz stały dochód i/lub inne aktywa oraz masz dobrą historię kredytową. Pamiętaj, że Twoje miesięczne płatności będą większe.

Sprzedaj dom. Wykorzystaj wpływy na spłatę długu. Wiele osób, które zdecydowały się na kredyty hipoteczne balonowe, planowało pozostać w tym domu tylko przez kilka lat – mniej więcej w okresie spłaty kredytu – w każdym razie. Domowe płetwy, ludzie, którzy kupują, remontują i sprzedają rezydencje, również uważają hipoteki balonowe za swoje ulubione narzędzie finansowe.