Tajniki i tajniki transakcji na rynku nieruchomości finansowanych przez sprzedających

Jeśli chodzi o finansowanie nieruchomości mieszkaniowych, większość transakcji przebiega według znanego procesu. Sprzedający znajduje chętnego nabywcę z wymaganym dochodem, historią zatrudnienia i oceną kredytową, aby kwalifikować się do kredyt hipoteczny, a instytucja pożyczkowa przeznacza pieniądze na sfinansowanie transakcji.

Ale co, jeśli tradycyjne finansowanie jest niedostępne, a kupujący i sprzedający nadal chcą prowadzić sprzedaż prywatnie? Wchodzą w to, co jest znane jako finansowanie sprzedawcy. Jak wskazuje termin, osoba sprzedająca dom finansuje zakup.

Jak działa finansowanie sprzedawcy?

Bank nie jest zaangażowany w sprzedaż finansowaną przez sprzedawcę; kupujący i sprzedający sami dokonują ustaleń. Sporządzają weksel określające stopę procentową, harmonogram płatności od kupującego do sprzedającego oraz konsekwencje niewywiązania się przez kupującego z tych zobowiązań. W przeciwieństwie do sprzedaży obejmującej kredyt hipoteczny, nie ma przeniesienia główny od kupującego do sprzedającego, ale jedynie zgoda na spłatę tej sumy w czasie.

Z udziałem tylko dwóch głównych graczy, finansowanie właściciela może być szybsza i tańsza niż sprzedaż domu w zwykły sposób. Nie czekaj na urzędnika ds. kredytów bankowych, gwarant, dział prawny, a kupujący często mogą dostać się do domu za mniejsze pieniądze.

Zalety finansowania sprzedającego

Ten alternatywa dla tradycyjnego finansowania może być przydatny w pewnych sytuacjach lub w miejscach, gdzie trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny. W tak trudnych warunkach finansowanie sprzedającego zapewnia kupującym dostęp do alternatywnej formy kredytu.

Sprzedawcy z kolei mogą zwykle sprzedawać szybciej i bez konieczności dokonywania kosztownych napraw, których zwykle wymagają kredytodawcy. Ponadto, ponieważ sprzedający finansuje sprzedaż, nieruchomość może mieć wyższą cenę sprzedaży.

Niższe koszty zamknięcia

Koszty zamknięcia są rzeczywiście niższe w przypadku sprzedaży finansowanej przez sprzedawcę. Bez udziału banku transakcja pozwala uniknąć kosztów kredyty hipoteczne lub punkty dyskontowe, a także opłaty początkowe i szereg innych opłat, które kredytodawcy rutynowo pobierają podczas procesu finansowania. Istnieje również większa elastyczność, przynajmniej pozornie, w zakresie warunków kredytu, od wymaganej zaliczki i oprocentowania po czas trwania umowy.

Finansowanie sprzedającego zwykle trwa tylko przez dość krótki okres, na przykład pięć lat, z płatność balonem termin płatności pod koniec tego okresu. Teoria — a przynajmniej nadzieja — jest taka, że ​​kupujący w końcu… refinansowanie że płatność u tradycyjnego pożyczkodawcy, uzbrojonego w ulepszone zdolność kredytowa i zgromadziwszy trochę kapitału własnego w domu.

Finansowanie sprzedającego dla kupujących

Pomimo wszystkich potencjalnych plusów finansowania sprzedającego, transakcje, które z niego korzystają, wiążą się z ryzykiem i realiami dla obu stron. Oto, co kupujący powinni rozważyć przed sfinalizowaniem transakcji finansowanej przez sprzedawcę.

Nie oczekuj lepszych warunków niż z kredytem hipotecznym

W miarę dopracowywania warunków transakcji finansowanej przez sprzedawcę elastyczność często spotyka się z rzeczywistością. Sprzedający analizuje swoje potrzeby finansowe i ryzyko, w tym możliwość niewywiązania się przez kupującego ze spłaty pożyczki, z perspektywą potencjalnie kosztownego i niechlujnego procesu eksmisji.

Rezultat może być otrzeźwiający dla kupującego. Możliwe jest na przykład, że zapewnisz sobie korzystniejsze oprocentowanie niż oferują banki, ale bardziej prawdopodobne jest, że zapłacisz więcej, być może kilka dodatkowych punktów procentowych powyżej dominujących wskaźnik.

Być może będziesz musiał sprzedać się sprzedającemu

Mądrze jest być przejrzystym i jasnym w kwestii powodów, dla których nie kwalifikowałeś się do otrzymania tradycyjnego kredytu hipotecznego. Niektóre z tych informacji mogą i tak pojawić się, gdy sprzedawca sprawdzi Twoją historię kredytową i inne dane, w tym zatrudnienie, aktywa, roszczenia finansowe i referencje.

Ale upewnij się również, że wskazujesz wszelkie ograniczenia dotyczące Twojej zdolności do zaciągania pożyczek, które mogą nie pojawić się podczas analizy due diligence sprzedającego. Potencjalny nabywca, który ma solidny kredyt i pokaźną zaliczkę, mógł niedawno rozpocząć nowy biznes, a zatem nie być w stanie zakwalifikować się do kredytu przez okres do dwóch lat.

Przygotuj się do zaproponowania finansowania sprzedawcy

Właściciele domów, którzy oferują finansowanie sprzedającemu, często otwarcie ogłaszają ten fakt w nadziei na przyciągnięcie kupujących, którzy nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego. Jeśli jednak nie widzisz wzmianki o finansowaniu sprzedawcy, nie zaszkodzi zapytać. Jednak zamiast pytać, czy finansowanie właścicielskie jest opcją, możesz przedstawić konkretną propozycję. Możesz na przykład powiedzieć: „Moja oferta to pełna cena z 20% spadkiem, finansowanie sprzedawcy za 350 000 USD przy 6%, amortyzowane przez 30 lat z pięcioletnim pożyczka balonowa. Jeśli nie będę refinansować w ciągu dwóch do trzech lat, zwiększę stawkę do 7% w czwartym i piątym roku”.

Potwierdź, że sprzedający może sfinansować sprzedaż

Finansowanie sprzedającego jest najprostsze, gdy sprzedający jest właścicielem nieruchomości; hipoteka na nieruchomości wprowadza dodatkowe komplikacje. Płacenie za wyszukiwanie tytułu na nieruchomości potwierdzi, że jest ona dokładnie opisana w akcie i jest wolna od hipoteki lub podatku zastawy.

Według Jason Burkholder, Realtor z Weichert, Realtors w Lancaster w Pensylwanii, „Większość kredytów hipotecznych ma klauzulę„ należną na sprzedaż ”, która zabrania sprzedawcy sprzedaży domu bez spłaty kredytu hipotecznego. Więc jeśli sprzedawca ma finansowanie właściciela, a Firma hipoteczna dowie się, że uzna dom za „sprzedany” i zażąda natychmiastowej spłaty całości długu, co pozwala pożyczkodawcy na przejęcie”.

Finansowanie sprzedającego dla sprzedających

Pamiętaj o tych wskazówkach i realiach, jeśli rozważasz sfinansowanie sprzedaży domu.

Niekoniecznie musisz długo finansować sprzedaż

Jako sprzedawca możesz w dowolnym momencie sprzedać weksel inwestorowi lub pożyczkodawcy, któremu kupujący następnie przesyła płatności. Może się to zdarzyć tego samego dnia co zamknięcie, aby sprzedawca mógł natychmiast otrzymać gotówkę.

Innymi słowy, sprzedający nie muszą mieć gotówki, ani nie muszą być pożyczkodawcami. Pamiętaj jednak, że prawdopodobnie będziesz musiał zaakceptować mniej niż pełną wartość banknotu, aby go sprzedać, zmniejszając w ten sposób zwrot z nieruchomości. Weksle na nieruchomości zazwyczaj sprzedają się za 65% do 90% ich wartości nominalnej, według Amerinote Xchange, firmy specjalizującej się w rynek wtórny finansowanie.

Spraw, aby finansowanie sprzedającego było częścią Twojej oferty, aby sprzedać nieruchomość

Ponieważ finansowanie sprzedającego jest stosunkowo rzadkie, promuj fakt, że je oferujesz, zaczynając od ogłoszenia nieruchomości. Dodanie do tekstu słów „dostępne finansowanie sprzedającego” zaalarmuje potencjalnych nabywców i ich agentów, że opcja jest dostępna.

Gdy potencjalni nabywcy oglądają Twój dom, podaj więcej szczegółów na temat ustaleń dotyczących finansowania. Przygotuj kartę informacyjną opisującą warunki finansowania.

Zasięgnij porady podatkowej i rozważ pomoc w obsłudze pożyczki

Ponieważ transakcje finansowane przez sprzedającego mogą powodować komplikacje podatkowe, zaangażuj do sprzedaży doradcę finansowego lub eksperta podatkowego jako część swojego zespołu. Ponadto, jeśli nie masz doświadczenia i nie czujesz się komfortowo jako pożyczkodawca, rozważ zatrudnienie obsługa kredytów do zbierania miesięcznych płatności, wystawiania wyciągów i wykonywania innych prac związanych z obsługą kredytu.

Jak ustrukturyzować umowę finansowania sprzedającego?

Obie strony umowy finansowanej przez sprzedawcę powinny zatrudnić prawnik ds. nieruchomości lub agenta nieruchomości do napisania i przeglądu umowy sprzedaży i weksla wraz z powiązanymi zadaniami. Postaraj się znaleźć specjalistów, którzy mają doświadczenie w transakcjach dotyczących domów finansowanych przez sprzedających — i którzy mają doświadczenie tam, gdzie ty żyć, jeśli to możliwe, ponieważ niektóre odpowiednie przepisy (takie jak te regulujące płatności balonowe) różnią się o jurysdykcja.

Profesjonaliści mogą również pomóc kupującemu i sprzedającemu w podjęciu decyzji w sprawie konkretnej umowy, która najbardziej im odpowiada oraz okoliczności sprzedaży. Jeśli nie jest to transakcja finansowana przez sprzedającego, inwestor nieruchomości i pośrednik w obrocie nieruchomościami Don Tepper Zwraca uwagę, że „istnieją dziesiątki innych sposobów kupowania” innych niż tradycyjna umowa hipoteczna. Te ustalenia, uwagi Teppera, obejmują opcję leasingu, zakup leasingu, umowa gruntowa, umowa-za-czyn, udział w kapitale i owinąć kredyty hipoteczne. „Większość kupujących i większość agentów nieruchomości nie wie, jak to wszystko działa”, mówi.

Dolna linia

Czy finansowanie sprzedawcy to dobra opcja? Choć dla większości ludzi jest to niezwykłe i nieznane, finansowanie przez sprzedawcę może być pomocną opcją na wymagającym rynku nieruchomości. Jednak porozumienie to stwarza pewne szczególne ryzyko dla kupujących i sprzedających, więc mądrze jest zaangażować profesjonalną pomoc, aby je złagodzić i umożliwić płynny przebieg procesu.