Punkty hipoteczne: o co chodzi?

Struktura hipotecznych kredytów mieszkaniowych jest zróżnicowana na całym świecie. Płacenie za punkty hipoteczne to powszechna praktyka w Stanach Zjednoczonych. Według anegdotycznych dowodów może to być wyjątkowo amerykańskie podejście do finansowania domu.

Co to są punkty hipoteczne?

Punkty hipoteczne występują w dwóch odmianach: punkty początkowe i punkty rabatowe. W obu przypadkach każdy punkt jest zwykle równy 1% całkowitej kwoty hipoteki. Na przykład przy pożyczce mieszkaniowej o wartości 300 000 USD jeden punkt równa się 3000 USD.

Punkty początkowe są wykorzystywane do rekompensaty urzędników pożyczkowych. Nie wszyscy dostawcy kredytów hipotecznych wymagają płatności w punktach początkowych, a ci, którzy to robią, często są skłonni negocjować opłatę. Punkty rabatowe to odsetki przedpłacone. Zakup każdego punktu generalnie obniża oprocentowanie kredytu hipotecznego nawet o 0,25%. Większość pożyczkodawców zapewnia możliwość zakupu w dowolnym miejscu od jednego do trzech punktów rabatowych.

Przed przejściem Ustawa o ulgach podatkowych i pracach (TCJA) w 2017 roku, co dotyczy lat podatkowych 2018-2025, miejsca powstania nie były kosztami uzyskania przychodu, ale punkty rabatowe można odliczyć w harmonogramie A. W przyszłości punkty rabatowe podlegają odliczeniu, ale są ograniczone do pierwszych 750 000 USD pożyczki. Ponadto istnieje wyższy standard odliczenia, dlatego warto skontaktować się z doradcą podatkowym, aby dowiedzieć się, czy możesz uzyskać korzyści podatkowe z punktów zakupu.

Skupimy się tutaj na punkty rabatowe i w jaki sposób mogą zmniejszyć całkowite spłaty kredytu hipotecznego. Pamiętaj, że gdy pożyczkodawcy reklamują stawki, mogą pokazywać stawkę opartą na zakupie punktów.

Czy należy płacić za punkty rabatowe?

Odpowiedź na to pytanie wymaga zrozumienia struktury spłaty kredytu hipotecznego. Rozważając, czy płacić za punkty rabatowe, należy wziąć pod uwagę dwa główne czynniki. Pierwszy dotyczy czasu, jaki zamierzasz mieszkać w domu. Ogólnie rzecz biorąc, im dłużej planujesz zostać, tym większe oszczędności, jeśli kupisz punkty rabatowe. Rozważ następujący przykład dla pożyczka 30-letnia:

• W przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD z oprocentowaniem 3%, miesięczna spłata kapitału i odsetek wynosi 421 USD miesięcznie.
• Przy zakupie trzech punktów rabatowych Twój oprocentowanie wyniesie 2,75%, a Twoja miesięczna płatność wyniesie 382 USD miesięcznie.

Zakup trzech punktów rabatowych kosztowałby Cię 3000 USD w zamian za oszczędności w wysokości 39 USD miesięcznie. Będziesz musiał utrzymać dom przez 76 miesięcy lub sześć lat, aby osiągnąć próg rentowności przy zakupie punktowym. Ponieważ 30-letnia pożyczka trwa 360 miesięcy, zakup punktów jest w tym przypadku mądrym posunięciem, jeśli planujesz mieszkać w nowym domu przez dłuższy czas. Z drugiej strony, jeśli planujesz zostać tylko kilka lat, możesz chcieć kupić mniej punktów lub wcale. W Internecie dostępnych jest wiele kalkulatorów, które pomogą Ci określić odpowiednią liczbę punktów rabatowych do zakupu na podstawie czasu, przez jaki planujesz posiadać dom.

Drugim czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy zakupie punktów rabatowych, jest to, czy masz wystarczająco dużo pieniędzy, aby za nie zapłacić. Wiele osób ledwo jest w stanie pozwolić sobie na zaliczkę i koszty zamknięcia zakupu domu, a po prostu nie ma wystarczająco dużo pieniędzy na zakup punktów. W przypadku domu o wartości 100 000 USD trzy punkty rabatowe są stosunkowo przystępne, ale w przypadku domu o wartości 500 000 USD trzy punkty będą kosztować 15 000 USD. Oprócz tradycyjnej 20% zaliczki w wysokości 100 000 USD za dom za 500 000 USD, kolejne 15 000 USD może być więcej, niż kupujący może sobie pozwolić.

Używać kalkulator hipoteczny jest dobrym źródłem budżetowania tych kosztów.

Czy punkty hipoteczne są tego warte?

Niektórzy twierdzą, że pieniądze zapłacone za punkty rabatowe można by zainwestować na giełdzie i wykorzystać do wygenerowania wyższego zwrotu niż kwota zaoszczędzona na zapłaceniu za punkty. Jednak dla przeciętnego właściciela domu strach przed uzyskaniem kredytu hipotecznego, na który nie może sobie pozwolić, przeważa nad potencjalnymi korzyściami, jakie mogą uzyskać, jeśli uda mu się wybrać odpowiednią inwestycję. W wielu przypadkach ważniejsza jest możliwość spłaty kredytu hipotecznego.

Pamiętaj też o motywacji zakupu domu. Podczas gdy większość ludzi ma nadzieję, że ich rezydencja wzrośnie, niewiele osób kupuje dom wyłącznie jako inwestycję. Z perspektywy inwestycyjnej, jeśli wartość Twojego domu potroi się, prawdopodobnie nie uda Ci się go sprzedać z tego prostego powodu, że będziesz musiał znaleźć inne miejsce do zamieszkania.

Jeśli twój dom zyska na wartości, prawdopodobnie wzrośnie również wartość większości innych domów w twojej okolicy. W takim przypadku sprzedaż domu da ci tylko tyle pieniędzy, aby kupić inny dom za prawie tę samą cenę. Ponadto, jeśli poświęcisz pełne 30 lat na spłatę kredytu hipotecznego, prawdopodobnie zapłacisz prawie trzykrotnie pierwotną sprzedaż domu cena w kosztach kapitału i odsetek, a zatem nie zarobisz wiele na drodze realnego zysku, jeśli sprzedasz po wyższej Cena £.

Dolna linia

Zakup domu to poważna decyzja finansowa. Planuj uważnie. Spójrz na liczby. Zanim zaczniesz robić zakupy, zdecyduj, na jaką kwotę miesięcznej płatności możesz sobie pozwolić i dokładnie określ, jak będziesz dostać się do tej płatności – czy to poprzez wpłacenie dużej zaliczki, zakup punktów rabatowych, czy kupno tańszego Dom.

Więc bądź koniecznie rozejrzyj się. Nie zadowalaj się pierwszym pakietem kredytów hipotecznych, na który się natkniesz. Istnieje wiele banków do wyboru i liczne zasoby, w tym agenci nieruchomości, pośrednicy hipoteczni i internet, które pomogą Ci znaleźć najlepszą ofertę w Twojej sytuacji.