Konventionell inteckning eller lån

Vad är ett konventionellt bolån eller lån?

Ett konventionellt bolån eller konventionellt lån är alla typer av bostadsköparlån som inte erbjuds eller säkras av en statlig enhet. Istället är konventionella bolån tillgängliga via privata långivare, till exempel banker, kreditföreningar och bolåneföretag. Vissa konventionella bolån kan dock garanteras av två statligt sponsrade företag; de Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Förstå konventionella bolån och lån

Konventionella bolån har vanligtvis en fast ränta, vilket innebär att ränta ändras inte under lånets löptid. Konventionella bolån eller lån garanteras inte av den federala regeringen och har därför vanligtvis strängare lånekrav från banker och borgenärer.

Några av de statliga myndigheter som säkrar bolån för banker inkluderar, Federal Housing Administration (FHA), US Department of Veterans Affairs (VA) och USDA Rural Housing Service. Det finns dock krav som låntagare måste uppfylla för att kvalificera sig för dessa program.

Konventionell vs. Överensstämmande

Konventionella lån kallas ofta felaktigt som överensstämmande bolån eller lån. Även om det finns överlappning är de två olika kategorier. En överensstämmande inteckning är en vars underliggande villkor uppfyller finansieringskriterierna för Fannie Mae och Freddie Mac. Den främsta bland dem är en dollargräns, som fastställs årligen av Federal Housing Finance Agency (FHFA). I de flesta kontinentala USA får ett lån inte överstiga 548 250 dollar 2021.

Så även om alla överensstämmande lån är konventionella, kvalificerar inte alla konventionella lån sig som överensstämmande. A jumbo inteckning på $ 800 000, till exempel, är en konventionell inteckning men inte en överensstämmande inteckning- för det överstiger det belopp som skulle tillåta att det backas upp av Fannie Mae eller Freddie Mac.

År 2020 fanns det 8,3 miljoner husägare med FHA-försäkrade bolån.Sekundärmarknaden för konventionella bolån är extremt stor och flytande. De flesta konventionella bolån är förpackade i pass-through hypotekssäkrade värdepapper, som handlar på en väletablerad terminsmarknad som kallas inteckning att meddelas (TBA) marknaden. Många av dessa konventionella värdepapper värdepapperiseras vidare till pantförpliktelser med säkerhet (CMO).

Hur en konventionell inteckning eller lån fungerar

Under åren sedan nedsmältning av subprime -bolån 2007 har långivarna skärpt kvalifikationerna för lån - "ingen verifiering" och "ingen handpenning" bolån har gått med vinden, till exempel - men totalt sett har de flesta av de grundläggande kraven inte ändrats. Potentiella låntagare måste fylla i en officiell inteckningsansökan (och vanligtvis betala en ansökningsavgift) och sedan tillhandahålla långivare med nödvändiga dokument för att utföra en omfattande kontroll av deras bakgrund, kredithistorik och nuvarande kredit Göra.

Obligatorisk dokumentation

Ingen fastighet är någonsin 100% finansierad. När du kontrollerar dina tillgångar och skulder ser en långivare inte bara efter om du har råd med dina månatliga inteckningar, som vanligtvis inte bör överstiga 28% av din bruttoinkomst.Långivaren vill också se om du kan hantera en handpenning på fastigheten (och i så fall hur mycket), tillsammans med andra förskott, till exempel lån ursprungs eller teckningsavgifter, mäklaravgifter och uppgörelse eller stängningskostnadersom alla kan öka kostnaden för en inteckning avsevärt. Bland de föremål som krävs är:

1. Inkomstbevis

Dessa dokument inkluderar men är inte begränsade till:

• Trettio dagars lönestubbar som visar inkomst såväl som hittills inkomst
• Två år av federal skatteåterbäring
• Sextio dagar eller en kvartalsvis rapport över alla tillgångskonton, inklusive dina checkar, sparande och eventuella investeringskonton
• Två år av W-2 uttalanden

Låntagare måste också vara beredda med bevis på eventuella ytterligare inkomster, till exempel underhållsbidrag eller bonusar.

2. Tillgångar

Du måste presentera kontoutdrag och investeringskontoutdrag för att bevisa att du har medel för handpenningen och stängningskostnaderna på bostaden, samt kontantreserver. Om du får pengar från en vän eller släkting för att hjälpa till med handpenningen behöver du presentbrev, som intygar att dessa inte är lån och inte har någon obligatorisk eller obligatorisk återbetalning. Dessa brev kommer ofta att behöva noteras.

3. Anställningsbevis

Långivare idag vill se till att de endast lånar ut till låntagare med en stabil arbetshistoria. Din långivare vill inte bara se dina lönestubbar utan kan också ringa din arbetsgivare för att verifiera att du fortfarande är anställd och kontrollera din lön. Om du nyligen har bytt jobb kan en långivare kanske kontakta din tidigare arbetsgivare. Egenföretagare kommer att behöva tillhandahålla betydande ytterligare pappersarbete om deras verksamhet och inkomst.

4. Annan dokumentation

Din långivare måste kopiera ditt körkort eller statliga ID -kort och behöver ditt Personnummer och din signatur, så att långivaren kan dra din kreditupplysning.

Räntesatser för konventionella bolån

Konventionella låneräntor tenderar att vara högre än de för statsstödda bolån, t.ex. FHA lån (även om dessa lån, som vanligtvis kräver att låntagare betalar inteckning-försäkringspremier, kan bli lika dyrt i längden).

Räntan som bärs av en konventionell inteckning beror på flera faktorerinklusive lånevillkoren - dess längd, storlek och om räntan är fast ränta eller justerbar - samt nuvarande ekonomiska eller finansiella marknadsförhållanden. Bolånegivare fastställer räntor baserat på deras förväntningar på framtida inflation; tillgång och efterfrågan på värdepapper med säkerhet i inteckning påverkar också räntorna.

När Federal Reserve gör det dyrare för banker att låna genom att rikta in sig på en högre ränta på federala medel, bankerna, i sin tur, vidarebefordrar de högre kostnaderna till sina kunder, och konsumentlånsräntorna, inklusive de för bolån, tenderar att stiga.

Typiskt kopplat till räntan är poäng, avgifter som betalas till långivaren (eller mäklaren): ju fler poäng du betalar, desto lägre blir din ränta. En poäng kostar 1% av lånebeloppet och sänker din ränta med cirka 0,25%.

Den sista faktorn för att bestämma räntan är den enskilda låntagarens finansiella profil: personliga tillgångar, kreditvärdighet och storleken på handpenningen de kan göra på bostaden finansieras.

Särskilda överväganden för en konventionell inteckning eller lån

Den här typen av lån är inte för alla. Här är en titt på vem som sannolikt kommer att kvalificera sig för en konventionell inteckning och vem som inte är det.

Vem kan kvalificera sig

Personer med etablerade kredit- och fantastisk kreditupplysningar som står på en solid ekonomisk grund kvalificerar sig vanligtvis för konventionella bolån. Mer specifikt bör den ideala kandidaten ha:

Kreditvärdighet

En kreditpoäng är en numerisk representation av en låntagares förmåga att betala tillbaka ett lån. Kreditpoäng inkluderar en låntagares kredithistorik och antalet sena betalningar. En kreditpoäng på minst 680 och företrädesvis långt över 700 kan krävas för godkännande. Ju högre poäng, desto lägre ränta på lånet, med de bästa villkoren förbehållna dem över 740.

Skuld till inkomst

Ett acceptabelt skuldkvot (DTI). Detta är summan av dina månatliga skuldbetalningar, till exempel kreditkort och lånebetalningar, jämfört med din månadsinkomst. Helst bör skuldkvoten vara cirka 36% och högst 43%. Med andra ord bör du lägga mindre än 36% av din månadsinkomst på skuldbetalningar.

Handpenning

En handpenning på minst 20% av bostadens inköpspris lätt tillgänglig. Långivare kan och accepterar mindre, men om de gör det kräver de ofta att låntagare tar ut privat inteckning försäkring och betala sina premier varje månad tills de uppnår minst 20% eget kapital i huset.

Dessutom är konventionella bolån ofta det bästa eller enda sättet för husköpare som vill ha det bostad för investeringsändamål, som ett andra hem, eller som vill köpa en fastighet som är överpris $500,000.

Vem kanske inte kvalificerar sig

Generellt sett har de som precis börjat i livet, de med lite mer skuld än normalt och de med ett blygsamt kreditbetyg ofta problem med att kvalificera sig för konventionella lån. Mer specifikt skulle dessa bolån vara tuffa för dem som har:

• Lider av konkurs eller utmätning under de senaste sju åren
• Kreditpoäng under 650
• DTI över 43%
• Mindre än 20% eller till och med 10% av bostadens inköpspris för en handpenning

Men om du tackar nej till inteckningen, var noga med att be om bankens skäl skriftligen. Du kan kvalificera dig för andra program som kan hjälpa dig att bli godkänd för en inteckning.

Till exempel, om du inte har någon kredithistoria och du är en husköpare för första gången, kan du kvalificera dig för ett FHA-lån. FHA-lån är lån som är specialanpassade för förstagångsköpare. Som ett resultat har FHA -lån olika kvalifikationer och kreditkrav, inklusive en lägre nedbetalning.