Måste du betala kapitalvinstskatt på en bostadsförsäljning?

Ditt hem är sannolikt ditt livs största och stoltaste köp. Alla noggranna åtgärder du vidtagit - otaliga fastighetssökningar, kontraktsförhandlingar, inspektioner och stängning - för att nå drömmen om husägande. Nu är det dags att sälja. Vad händer sedan? Visste du att ditt hem anses vara en kapitaltillgång, med förbehåll för realisationsvinster beskatta? Om ditt hem uppskattas i värde kan du bli skyldig att betala skatt på vinsten. Men tack vare Skattebetalarnas lättnadslag från 1997, de flesta husägare är undantagna.

Om du är singel betalar du ingen realisationsskatt på de första $ 250 000 i vinst (överskott över kostnad). Gifta par får ett undantag på 500 000 dollar. Det finns dock vissa begränsningar.

Hur mycket är realisationsskatt på fastigheter?

För att bli undantagen måste hemmet betraktas som ett primärt boende baserat på Internal Revenue Service (IRS) regler. Dessa regler anger att du måste ha bott på bostaden i minst två av de senaste fem åren.

Om du köper ett hus och en dramatisk värdeökning gör att du säljer det ett år senare, skulle du behöva betala kapitalvinstskatt. Om du har ägt ditt hus i minst två år och uppfyller de primära bostadsreglerna kan du vara skyldig att skatta på vinsten om det överskrider IRS -trösklar. Ensamstående kan utesluta upp till $ 250 000 av vinsten, och gifta personer som lämnar in en gemensam avkastning kan utesluta upp till $ 500 000 av vinsten.

Denna regel tillåter dig till och med att omvandla en hyresfastighet till en primärbostad eftersom kravet på två års bostad inte behöver uppfyllas under på varandra följande år.

Antag att du köper en ny lägenhet för $ 300.000. Du bor i det första året, hyr bostaden de kommande tre åren, och när hyresgästerna flyttar ut flyttar du in ytterligare ett år. Efter fem år säljer du lägenheten för 450 000 dollar. Ingen realisationsskatt beror på att vinsten ($ 450 000 - $ 300 000 = $ 150 000) inte överstiger uteslutningsbeloppet. Tänk på ett alternativt slut där hemvärdena i ditt område ökade exponentiellt.

I det här scenariot säljer du lägenheten för 600 000 dollar. Kapitalvinstskatt beror på $ 50 000 ($ 300 000 vinst - $ 250 000 IRS -uteslutning). Om din inkomst faller mellan $ 80 000 och $ 441 450, är ​​din skattesats för realisationsvinst som ensamstående 15%.Om du har kapitalförluster någon annanstans kan du kompensera realisationsvinsterna från försäljningen av huset med dessa förluster och upp till $ 3000 av dessa förluster från annan skattepliktig inkomst.

2021 Långsiktiga kapitalvinster
Arkiveringsstatus	0% skattesats	15% skattesats	20% skattesats
Enda	< $40,000	40 000 till 441 450 dollar	>$441,450
Gift och ansökte tillsammans	< $80,000	80 000 till 496 600 dollar	>$496,600
Gift ansökan separat	< $40,000	40 000 till 248 300 dollar	>$248,300
Chef för hushållet	< $53,600	$ 53 600 till 469 050	>$469,050

Den andra stora begränsningen är att du bara kan dra nytta av detta befrielse en gång vartannat år. Därför, om du har två hem och bott i båda under minst två av de senaste fem åren, kommer du inte att kunna sälja dem båda skattefri.

Taxpayer Relief Act från 1997 har varit till nytta för husägare eftersom det har väsentligt förändrat konsekvenserna av hemförsäljning. Före dådet var säljarna tvungna att rulla fullt värde av en bostadsförsäljning till ett annat hem inom två år för att slippa betala kapitalvinstskatt. Detta är dock inte längre fallet, och intäkterna från försäljningen kan användas på alla sätt som säljaren finner lämpligt.

Om du uppfyller behörighetskraven för IRS kommer du att kunna sälja hemvinsterna skattefritt enligt ovan. Det finns dock undantag från behörighetskraven, som beskrivs på IRS webbplats.

När är en bostadsförsäljning helt skattepliktig?

Alla kan inte dra fördel av realisationsvinsterna. Vinster från en bostadsförsäljning är fullt skattepliktiga när:

• Hemmet är inte säljarens huvudsakliga bostad
• Fastigheten förvärvades genom en börs 1031 inom fem år
• Säljaren är föremål för utlandsskatter
• Fastigheten ägdes inte och användes som säljarens huvudsakliga bostad under minst två av de senaste fem åren före försäljningen (vissa undantag gäller)
• Säljaren sålde ett annat hem inom två år från försäljningsdatumet och använde exklusive kapitalvinster för den försäljningen

Kapitalvinstskatt på bostadsförsäljningsexempel

Tänk på följande exempel. Susan och Robert, ett gift par, köpte ett hem för 500 000 dollar 2015. Deras grannskap upplevde en enorm tillväxt och hemvärdena ökade betydligt. När de såg en möjlighet att skörda frukterna av denna stigning i bostadspriserna sålde de sitt hem 2020 för 1,2 miljoner dollar. Realisationsvinsterna från försäljningen var 700 000 dollar.

När ett gift par ansökte gemensamt kunde de utesluta 500 000 dollar av realisationsvinsterna och lämna 200 000 dollar föremål för kapitalvinstskatt. Deras kombinerade inkomst placerar dem i 20% skatteklass. Därför var deras kapitalvinstskatt 40 000 dollar.

Hur man undviker kapitalvinstskatt på hemförsäljning

Vill du sänka skatteräkningen vid försäljning av ditt hem? Det finns sätt att minska vad du är skyldig eller undvika skatter på försäljning av din fastighet. Om du äger och har bott i ditt hem under två av de senaste fem åren kan du utesluta upp till $ 250 000 ($ 500 000 för gifta personer som anmäler gemensamt) av vinsten från skatt.

Justeringar av kostnadsbasen kan också bidra till att minska vinsten. Ditt kostnadsunderlag kan ökas genom att inkludera avgifter och utgifter i samband med köpet av bostaden, hemförbättringar och tillägg. Den resulterande ökningen av kostnadsbasen minskar därmed realisationsvinsterna.

Kapitalförluster från andra investeringar kan också användas för att kompensera realisationsvinsterna från försäljningen av ditt hem. Stora förluster kan till och med överföras till efterföljande beskattningsår. Låt oss utforska andra sätt att minska eller undvika kapitalvinstskatter på bostadsförsäljning.

Använd 1031 byten för att undvika skatter

Husägare kan undvika att betala skatt på försäljningen av sitt hem genom att återinvestera intäkterna från försäljningen till en liknande fastighet genom en 1031 utbyte. Denna likadana byte-uppkallad efter IRS-koden avsnitt 1031-möjliggör utbyte av liknande egendom utan andra vederlag eller liknande egendom inklusive andra överväganden, såsom kontanter. 1031 -växeln gör att skatten på vinsten från en fastighet kan skjutas upp, snarare än elimineras.

Ägare - inklusive företag, individer, förtroende, partnerskap och LLC - till investerings- och affärsfastigheter kan dra nytta av 1031 -börsen när man byter affärs- eller förvaltningsfastigheter mot sådana snäll.

De fastigheter som omfattas av 1031 -börsen måste vara för affärs- eller investeringsändamål, inte för personligt bruk. Parten i börsen 1031 måste skriftligen identifiera ersättningsfastigheter inom 45 dagar från försäljningen och måste slutföra bytet av en fastighet som är jämförbar med den i meddelandet inom 180 dagar från försäljning.

Eftersom att utföra en 1031-växel kan vara en komplex process finns det fördelar med att arbeta med en välrenommerad, fullservice 1031 utbytesföretag. Med tanke på deras omfattning kostar dessa tjänster i allmänhet mindre än advokater som tar betalt per timme. Ett företag som har en erfarenhet av att arbeta med dessa transaktioner kan hjälpa dig att undvika dyra misstag och se till att din 1031 -växel uppfyller kraven i skattekoden.

Konvertera ditt andra hem till din primära bostad

Undantag från kapitalvinster är attraktiva för många husägare, så mycket att de kan försöka maximera dess användning under hela sin livstid. Eftersom vinster på icke-primära bostäder och hyresfastigheter inte har samma undantag har fler sökt smarta sätt att minska sin realisationsskatt vid försäljning av sina fastigheter. Ett sätt att åstadkomma detta är att konvertera ett andra hem eller en hyresfastighet till en primärbostad.

En husägare kan göra sitt andra hem som sin primära bostad i två år innan de säljer och dra nytta av skattemässiga undantag från IRS. Bestämmelser gäller dock. Avdrag för avskrivningar på vinster intjänade före den 6 maj 1997 kommer inte att beaktas i uteslutningen.

Enligt bostadsskattelagen från 2008 kan en hyresfastighet som omvandlas till en primärbostad har endast exklusive kapitalvinster under den period då fastigheten användes som huvudman bostad. Realisationsvinsterna fördelas på hela ägandeperioden. När den fungerar som hyresfastighet faller den tilldelade delen under icke -kvalificerande användning och är inte berättigad till uteslutning.

För att förhindra att någon utnyttjar uteslutningen av utbyte och kapitalvinster från 1031, American Jobs Creation Act of 2004 föreskriver att undantaget gäller om den utbytta egendomen hade hållits i minst fem år efter utbyta.

Hur avbetalning säljer lägre skatter

Att realisera en stor vinst vid försäljning av en investering är drömmen. Motsvarande skatt på försäljningen får dock inte vara. För ägare av hyresfastigheter och andra bostäder finns det ett sätt att minska skattepåverkan. För att minska skattepliktig inkomst kan fastighetsägaren välja ett avbetalningsförsäljningsalternativ, där en del av vinsten skjuts upp över tiden. En specifik betalning genereras under den tid som anges i kontraktet.

Varje betalning består av kapital, vinst och ränta, där huvudmannen representerar det icke-skattepliktiga kostnadsunderlaget och räntor som beskattas som vanlig inkomst. Den bråkdelade delen av vinsten kommer att resultera i en lägre skatt än skatten på en engångsavkastning på vinst. Hur länge fastighetsägaren höll fastigheten avgör hur den beskattas: långsiktiga eller kortsiktiga realisationsvinster.

Hur fastighetsskatter fungerar

Liksom de flesta köp vi gör beräknas skatter på köpeskillingen. Detsamma gäller fastigheter. Statliga och lokala myndigheter tar ut fastighets- eller fastighetsskatt på fastigheter; dessa insamlade skatter hjälper till att betala för offentliga tjänster, projekt, skolor och mer.

Fastighetsskatter är värderingsskatter, som är skatter som värderas mot värdet av hemmet och marken det ligger på. Det bedöms inte på kostnadsbasis - vad betalades för det. Fastighetsskatten beräknas genom att skattesatsen multipliceras med fastighetens taxeringsvärde. Skattesatserna varierar mellan olika jurisdiktioner och kan ändras, liksom fastighetens bedömda värde. Vissa undantag och avdrag finns dock för vissa situationer.

Hur man beräknar kostnadsbasen för ett hem

Kostnadsunderlaget för ett hem är vad du betalade (din kostnad) för det. Inkluderat är inköpspriset, vissa utgifter i samband med bostadsköpet, förbättringskostnader, vissa advokatkostnader och mer.

Exempel: 2010 köpte Rachel sitt hem för 400 000 dollar. Hon gjorde inga förbättringar och fick inga förluster under de tio år hon bodde där. År 2020 sålde hon sitt hem för 550 000 dollar. Hennes kostnadsbas var 400 000 dollar och hennes skattepliktiga vinst var 150 000 dollar. Hon valde att utesluta realisationsvinsterna och var därför inte skyldig att betala skatt.

Vad är justerad hemmabas

Kostnadsunderlaget för ett hem kan förändras. Kostnadsminskningar sker när du får tillbaka din kostnad. Till exempel köpte du ett hus för 250 000 dollar och upplevde senare en förlust från en brand. Din hemförsäkringsgivare utfärdar en betalning på $ 100 000, vilket minskar din kostnadsbas till $ 150 000 ($ 250 000 ursprunglig kostnadsbas - $ 100 000 försäkringsbetalning).

På samma sätt kan vissa evenemang och aktiviteter öka kostnadsunderlaget. Till exempel spenderar du 15 000 dollar för att lägga till ett badrum i ditt hem. Din nya kostnadsbas kommer att öka med det belopp du spenderade för att förbättra ditt hem.

Grund vid arv av ett hem

Om du ärvde ett hus är kostnadsunderlaget det verkliga marknadsvärdet (FMV) för hemmet när den ursprungliga ägaren dog.Till exempel ärver du ett hem som den ursprungliga ägaren betalade 50 000 dollar för. Hemmet värderades till $ 400 000 vid tidpunkten för den ursprungliga ägarens död. Sex månader senare säljer du bostaden för 500 000 dollar. Den skattepliktiga vinsten är $ 100 000 ($ 500 000 försäljningspris - $ 400 000 kostnadsbas).

Det verkliga marknadsvärdet bestäms på datumet för bidragsgivarens död eller på det andra värderingsdatumet om exekutören lämnar in en skattedeklaration och väljer den metoden.

Rapporterar intäkter från försäljning av bostäder till IRS

Det är nödvändigt att rapportera försäljningen av ett hem om du fick ett formulär 1099-S som rapporterar intäkterna från försäljningen eller om det finns en icke uteslutbar vinst. Form 1099-S är en IRS-skatteformulär som rapporterar försäljning eller byte av fastigheter. Detta formulär utfärdas vanligtvis av fastighetsbyrån, stängningsföretaget eller panthavaren. Om du uppfyller IRS -kvalifikationerna för att inte betala kapitalvinstskatt på försäljningen, meddela din fastighetsmäklare senast den 2 februari. 15 efter transaktionsåret.

IRS beskriver vilka transaktioner som inte kan rapporteras:

• Om försäljningspriset är $ 250 000 ($ 500 000 för gifta personer) eller mindre och vinsten helt kan uteslutas från bruttoinkomsten. Husägaren måste också bekräfta att de uppfyller kravet på huvudboende. Fastighetsmäklaren måste få intyg om att dessa intyg är sanna.
• Om överlåtaren är ett företag, en statlig eller statlig sektor eller en undantagen volymöverförare (någon som har eller kommer att sälja 25 eller fler rapporterbara fastighetsfastigheter till 25 eller fler parter)
• Icke-försäljning, till exempel gåvor
• En transaktion för att tillgodose ett lån med säkerhet
• Om den totala ersättningen för transaktionen är $ 600 eller mindre, vilket kallas en de minimus -överföring

Särskilda överväganden

Vad händer vid skilsmässa eller för militär personal? Lyckligtvis finns det överväganden för dessa situationer. Vid en skilsmässa kan maken som har beviljats ​​äganderätt till ett hem räkna de år som hemmet ägdes av den tidigare maken för att uppfylla kraven för användning.Om bidragsmottagaren har äganderätt i huset kan användningskravet inkludera den tid som den tidigare maken bor i hemmet fram till försäljningsdatumet.

Militär personal och vissa statstjänstemän på officiell förlängd tjänst och deras makar kan välja att skjuta upp femårskravet i upp till tio år medan de är i tjänst. I huvudsak, så länge den militära medlemmen upptar hemmet i 2 av 15 år, kvalificerar de sig för uteslutning av kapitalvinster (upp till $ 250 000 för ensamstående skattebetalare och upp till $ 500 000 för gifta skattebetalare gemensamt).

Kapitalvinstskatter på förvaltningsfastigheter

Fastigheter kan kategoriseras annorlunda. Vanligtvis kategoriseras det som investerings- eller hyresfastigheter eller huvudbostäder. En ägares huvudsakliga bostad är fastigheten som används som den primära platsen där de bor. En investerings- eller hyresfastighet är fastigheter som köps eller återanvänds för att generera inkomst eller vinst till ägaren eller investerarna.

Hur fastigheten klassificeras påverkar hur det beskattas och vilka skatteavdrag, till exempel ränteavdrag för bolån, kan göras gällande. Under Skattelättnader och jobblag från 2017upp till 750 000 dollar i bolåneränta på en huvudbostad kan dras av. Men om en fastighet enbart används som en investeringsfastighet är den inte berättigad till uteslutning av realisationsvinster.

Uppskjutna kapitalvinstskatter är tillåtna för förvaltningsfastigheter under 1031-börsen om intäkterna från försäljningen används för att köpa en liknande investering. Och kapitalförluster som uppstår under beskattningsåret kan användas för att kompensera realisationsvinster från försäljning av förvaltningsfastigheter. Så även om det inte är möjligt att utesluta realisationsvinster, finns det sätt att minska eller eliminera skatter på kapitalvinster för förvaltningsfastigheter.

Uthyrningsfastighet vs. Semester hemma

Hyresfastigheter är fastigheter som hyrs ut till andra för att generera inkomst eller vinst. Ett fritidshus är fastigheter som används rekreationsmässigt och anses inte vara huvudbostaden. Den används för kortare vistelser, främst för semester.

Husägare konverterar ofta sina fritidshus till hyresfastigheter när de inte används av dem. Intäkterna från hyran kan täcka inteckning och andra underhållskostnader. Det finns dock några saker att tänka på. Om fritidshuset hyrs ut för mindre än 15 dagar, inkomst är inte redovisningsbar. Om fritidsbostaden används av husägaren under mindre än två veckor på ett år och sedan hyrs ut för återstoden anses det vara en investeringsfastighet.

Husägare kan dra nytta av undantag från kapitalvinstskatten när de säljer sitt fritidshus om de uppfyller IRS: s äganderätt och regler.

Fastighetsskatter vs. Fastighetsskatt

Fastigheter och fastigheter används ofta omväxlande, liksom fastighetsskatter och fastighetsskatt. Fastigheter är emellertid ett brett begrepp för att beskriva olika tillgångar, inklusive fastigheter, som ägs av en person; och inte all egendom beskattas lika.

Fastighetsskatter, som det gäller fastigheter, är värderingsskatter bedöms av staten och lokala myndigheter där fastigheten ligger. De fastighetsskatt beräknas genom att multiplicera fastighetsskattesatsen med fastighets marknadsvärde, vilket inkluderar värdet på fastigheten (t.ex. hus, lägenheter och byggnader) och marken den ligger på.

Fastighetsskatter, när det gäller personlig egendom, är skatter som tillämpas på lös egendom. Fastigheter, som är fasta, ingår inte i personlig fastighetsskatt. Exempel på personlig egendom inkluderar bilar, vattenskotrar och tung utrustning. Fastighetsskatter tillämpas på statlig eller lokal nivå och kan variera från stat till stat.

Kapitalvinstskatt på vanliga frågor om fastigheter

Är hemförsäljning skattefri?

Hemförsäljning är skattefri om försäljningsvillkoret uppfyller vissa kriterier. Säljaren måste ha ägt bostaden och använt den som sin huvudsakliga bostad under två av de senaste fem åren (fram till stängningsdatum). De två åren får inte vara i rad för att kvalificera sig. Säljaren får inte ha sålt ett hem under de senaste två åren och krävt skatteexklusion för realisationsvinst. Om vinsterna inte överstiger uteslutningströskeln ($ 250 000 för ensamstående och $ 500 000 för gifta som ansöker gemensamt), är säljaren inte skyldig att betala skatt vid försäljning av sitt hus.

Hur undviker jag att betala skatt när jag säljer mitt hus?

Det finns flera sätt att undvika att betala skatt på försäljningen av ditt hus. Här listar vi några:

• Kompensera dina realisationsvinster med kapitalförluster. Kapitalförluster från tidigare år kan överföras för att kompensera vinster under kommande år.
• Överväg att använda IRS uteslutning av primära bostäder. För ensamstående skattebetalare kan du utesluta upp till $ 250 000 av kapitalvinsterna, och för gifta skattebetalare som anmäler gemensamt kan du utesluta upp till $ 500 000 av kapitalvinsterna (vissa begränsningar gäller).
• Under en 1031 -börs kan du också rulla intäkterna från försäljning av en hyres- eller investeringsfastighet till en liknande investering inom 180 dagar.

Hur mycket skatt betalar jag när jag säljer mitt hus?

Hur mycket skatt du betalar beror på vinsten från att sälja ditt hus och din skattesats. Om dina vinster inte överstiger uteslutningsbeloppet och du uppfyller IRS -riktlinjerna för att göra anspråk på uteslutningen, är du skyldig ingenting. Om dina vinster överstiger uteslutningsbeloppet och du tjänar mindre än $ 80 000 per år, kommer du att betala 15% skatt (baserat på statusen för enstaka ansökningar) på vinsten.

Skattesatsen är beroende av inkomst. Det är viktigt att konsultera en skattepersonal för att fastställa och diskutera din skatteplikt.

Måste jag rapportera försäljningen av mitt hem till IRS?

Det är möjligt att du inte är skyldig att rapportera försäljningen av ditt hem om ingen av följande är sanna:

• Du har icke-uteslutbar, skattepliktig vinst från försäljningen av ditt hem (> $ 250 000 för ensamstående skattebetalare och> $ 500 000 för gifta skattebetalare som lämnar in gemensamt).
• Du fick ett 1099-S som rapporterar intäkter från fastighetstransaktioner.
• Du vill rapportera vinsten som skattepliktig, även om hela eller en del faller inom riktlinjerna för uteslutning.

Poängen

Skatter på realisationsvinster kan vara betydande. Lyckligtvis ger Tax Relief Act från 1997 viss lättnad till husägare som uppfyller vissa IRS -kriterier. För ensamstående skattskyldiga kan upp till $ 250 000 av realisationsvinsterna uteslutas, och för gifta skattskyldiga som ansöker gemensamt kan upp till $ 500 000 av kapitalvinsterna uteslutas. För vinster som överstiger dessa tröskelvärden tillämpas realisationsvinster.

Det finns undantag för vissa situationer, till exempel skilsmässa och militär utplacering, och det finns regler för när försäljning måste rapporteras. Att förstå skattereglerna och hålla sig uppdaterad om skatteförändringar kan hjälpa dig att bättre förbereda försäljningen av ditt hem.