Hur fungerar enbart ränteinteckningar?

Om du vill ha en månadsbetalning på din inteckning det är lägre än vad du kan få på ett lån med fast ränta, du kan lockas av en ränteinteckning. Genom att inte göra huvudbetalningar på flera år i början av din låneperiod får du bättre månatligt kassaflöde.

Men vad händer när ränteperioden är över? Vem erbjuder dessa lån? Och när är det vettigt att skaffa en? Här är en kort guide till denna typ av inteckning.

Hur är endast ränteinteckningar uppbyggda

På sin mest grundläggande, en räntebelåning är en inteckning där du bara gör räntebetalningar för den första flera år - vanligtvis fem eller tio - och när den perioden slutar börjar du betala både huvudstol och intressera. Om du vill göra huvudbetalningar under ränte endast kan du, men det är inte ett krav för lånet.

Du kommer vanligtvis att se räntefria lån strukturerade som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 bolån med justerbar ränta (Vapen). Långivare säger att 7/1 och 10/1 valen är mest populära bland låntagare. I allmänhet är ränteperioden lika med räntebindningstiden för lån med justerbar ränta. Det betyder att om du har en 10/1 ARM, till exempel, skulle du bara betala ränta under de första tio åren.

På en ARM som endast är av intresse, efter introduktionsperioden, kommer räntan att justeras en gång om året (det är därifrån "1" kommer från) baserat på en riktränta som t.ex. LIBOR plus en marginal som bestäms av långivaren. Referensräntan ändras när marknaden förändras, men marginalen är förutbestämd vid den tidpunkt då du tar lånet.

Räntetak begränsar ränteförändringar. Detta gäller för alla ARM, inte bara ARM som endast är av intresse. De initial räntetak på 3/1 ARMs och 5/1 ARMS är vanligtvis två, säger Casey Fleming, en låneansvarig med C2 Financial Corp i San Diego och författare till "Låneguiden: Hur man får det bästa möjliga inteckningen. "Det betyder att om din startränta är tre procent, då ränteperioden slutar i år fyra eller år sex, blir din nya ränta inte högre än fem procent. På 7/1 ARM och 10/1 ARM är det ursprungliga taket normalt fem.

Därefter är räntehöjningarna vanligtvis begränsade till två procent per år, oavsett vad ARM: s introduktionsperiod var. Livstidsmössor ligger nästan alltid fem procent över lånets startränta, säger Fleming. Så om din startfrekvens är tre procent kan den öka till fem procent i år åtta, sju procent i år nio och max ut på åtta procent under år tio.

När endast ränteperioden är slut måste du börja betala tillbaka kapitalet under resten av låneperioden-på en helt amorterat grund, i långivare tala. Dagens räntefria lån har inte ballongbetalningar; de är vanligtvis inte ens tillåtna enligt lag, säger Fleming. Så om hela löptiden för en 7/1 ARM är 30 år och ränteperioden är sju år, i år åtta, kommer din månatliga betalning att räknas om utifrån två saker: för det första den nya räntan och för det andra återbetalningen av kapitalet över de återstående 23 år.

Lån med fast ränta

Bolån med fast ränta är inte lika vanliga. Med ett 30-årigt lån med fast ränta kan du bara betala ränta i tio år och sedan betala ränta plus kapital för de återstående 20 åren. Om du antar att du inte lägger något mot huvudmannen under de första tio åren, skulle din månatliga betalning hoppa avsevärt under året 11, inte bara för att du skulle börja betala tillbaka huvudstaden, utan för att du skulle återbetala kapitalet på bara 20 år istället för 30 år. Eftersom du inte betalar ner kapitalet endast under ränteperioden, när räntan återställs, baseras din nya räntebetalning på hela lånebeloppet. Ett lån på 100 000 dollar med 3,5 procents ränta skulle kosta bara 291,67 dollar per månad under de första tio åren, men 579,96 dollar per månad under de återstående 20 åren (nästan dubbelt).

Över 30 år skulle lånet på $ 100.000 kosta dig $ 174,190,80 - beräknat som ($ 291,67 x 120 betalningar) + ($ 579,96 x 240 betalningar). Om du hade tagit ett 30-årigt lån med fast ränta till samma ränta på 3,5 procent (som nämnts ovan) skulle din totala kostnad över 30 år vara $ 16656,09. Det är $ 12 534,71 mer i ränta på det räntefria lånet, och den extra räntekostnaden är anledningen till att du inte vill behålla ett räntefritt lån under hela löptiden. Din faktiska räntekostnad blir dock mindre om du tar ränteavdraget för bolån.

Finns dessa typer av lån i stor utsträckning?

Eftersom så många låntagare fick problem med räntefria lån under bubbla år, banker tvekar att erbjuda produkten idag, säger Yael Ishakis, vice president för FM Home Loans i Brooklyn, NY, och författare till "Den kompletta guiden för att köpa ett hem."

Fleming säger att de flesta är jumbo-lån med rörlig ränta med en fast period på fem, sju eller tio år. Ett jumbolån är en typ av avvikande lån. Till skillnad från överensstämmande lån kan vanligtvis icke-överensstämmande lån inte säljas till statligt sponsrade företag, Fannie Mae och Freddie Mac - de största köparna av överensstämmande bolån och en anledning till att överensstämmande lån är så allmänt tillgängliga.

När Fannie och Freddie köper lån från bolånegivare gör de mer pengar tillgängliga för långivare att ge ytterligare lån. Lån som inte överensstämmer med lån som endast har ränta har en begränsad sekundära bolånemarknaden, så det är svårare att hitta en investerare som vill köpa dem. Fler långivare hänger på dessa lån och betjänar dem internt, vilket innebär att de har mindre pengar att göra ytterligare lån. Räntelån är därför inte lika allmänt tillgängliga. Även om ett räntefritt lån inte är ett jumbolån, anses det fortfarande vara avvikande.

Eftersom räntefria lån inte är så allmänt tillgängliga som, säg, 30-åriga lån med fast ränta, "det bästa sättet att hitta en bra ränte endast långivaren är genom en välrenommerad mäklare med ett bra nätverk, eftersom det kommer att ta en seriös shopping för att hitta och jämföra erbjudanden, säger Fleming. säger.

Jämför kostnaderna

"Räntehöjningen för räntefunktionen varierar beroende på långivare och per dag, men räkna med att du kommer att betala minst 0,25 procent i räntan", säger Fleming.

På samma sätt säger Whitney Fite, president för Angel Oak Home Loans i Atlanta, att räntan på en räntehypotek är ungefär 0,125 till 0,375 procent högre än räntan för ett amorterande lån med fast ränta eller ARM, beroende på uppgifter.

Såhär ser dina månatliga betalningar ut med ett lån på 100 000 dollar endast i ränta jämfört med ett lån med fast ränta eller en helt amorterande ARM, var och en med en typisk ränta för den typen av lån:

• 7-årig, endast ränta ARM, 3,125 procent: 260,42 dollar månadsbetalning
• 30-årigt konventionellt lån med fast ränta (inte endast ränta), 3,625 procent: $ 456,05 månadsbetalning
• 7-årig, helt amorterande ARM (30-års amortering), 2,875 procent: $ 414,89 månatlig betalning

Med dessa räntor, på kort sikt, kostar en ARM endast $ 195,63 mindre per månad per $ 100000 lånad för första sju åren jämfört med ett 30-årigt lån med fast ränta och $ 154,47 mindre per månad jämfört med ett helt amorterande 7/1 ÄRM.

Det är omöjligt att beräkna det faktiska livstidskostnad av ett lån med justerbar ränta endast när du tar det eftersom du inte kan veta i förväg vad räntan kommer att återställas till varje år. Det finns inte heller något sätt att bollparkera kostnaden, säger Fleming, även om du kan bestämma livslängden räntetak och ordet från ditt kontrakt. Detta gör att du kan beräkna lägsta och högsta livslängdskostnad och veta att din faktiska kostnad skulle falla någonstans däremellan. "Det skulle dock vara ett stort utbud", säger Fleming.

Poängen

Inteckning som endast är av ränta kan vara utmanande att förstå, och dina betalningar kommer att öka avsevärt när ränte endast löper ut. Om ditt lån endast är en ARM kommer dina betalningar att öka ännu mer om räntorna stiger, vilket är en säker satsning i dagens låga räntemiljö. Dessa lån är bäst för sofistikerade låntagare som till fullo förstår hur de fungerar och vilka risker de tar.