5 Vanliga metoder för innehav av fastighetstitel

Människor kan äga fastigheter för sin primära bostad eller för att inneha en investeringshyresfastighet, och deras ägande bestäms genom vad som kallas en titel. Det finns olika typer av fastighetstitel samt mindre vanliga metoder för att inneha äganderätt till en fastighet. Det är viktigt att känna till dessa skillnader så att du kan bestämma vilken metod som bäst passar dina behov.

Innan du går in i dessa skillnader, först förstå det fastighet är en typ av egendom som består av mark, liksom alla strukturer som sitter på den. Förbättringar av strukturen räknas också till fastigheten. Definitionen inkluderar också alla andra orörliga resurser som kan förekomma på den marken, inklusive vegetation, grödor, naturresurser och till och med vatten.

Fastigheter kan vara både kommersiella och bostäder. Kommersiella fastigheter inkluderar kontorsbyggnader, lager, köpcentrum och andra typer av butiksytor. Bostadsfastigheter, å andra sidan, består av bostäder, bostadsrätter, lägenheter och alla andra typer av fastigheter som är avsedda för bostäder.

Vad är en titel?

Termen titel avser ett dokument som listar den juridiska ägaren av en fastighet. Titlar kan utfärdas för att skildra ägande av både personlig och fast egendom. Personlig egendom är allt som inte innehåller fastigheter, till exempel apparater, fordon, antikviteter eller konstverk.

Fast egendom, å andra sidan, omfattar den fysiska egendomen för fastigheter såväl som ett bunt ägande och nyttjanderätt. Äganderätt till fast egendom måste överföras när tillgången säljs, och den måste godkännas för att överlåtelse ska ske.

Fastighetsägande kan ha flera former, var och en har konsekvenser för äganderättsöverföring, finansiering, säkerheter, och beskattning. Varje typ av titelmetod har sina fördelar och nackdelar, beroende på individens speciell situation och hur man vill att ägandet ska passera i händelse av sådant som död, skilsmässa eller försäljning. De vanligaste av dessa metoder för innehav av titlar är:

• Gemensam hyresrätt
• Bostadsrätt gemensamt
• Hyresgäster i sin helhet
• Enbart ägande
• Gemensam egendom

Låt oss ta en titt på vad dessa typer av titlar betyder samt fördelarna och nackdelarna med varje.

Gemensam hyresrätt

Gemensam hyresrätt uppstår när två eller flera personer äger äganderätt till fastigheter tillsammans, med lika rätt att njuta av fastigheten under sina liv. Om en av partnerna dör, övergår deras äganderätt till den eller de överlevande hyresgästerna genom ett juridiskt förhållande som kallas en överlevnadsrätt. Hyresgäster kan samtidigt ingå gemensam hyresrätt. Detta sker vanligtvis genom en handling.

Fördelar

Som nämnts ovan är den främsta fördelen med att gå in i en gemensam hyresrätt att ägandet överförs till den efterlevande hyresgästen om man går vidare, undviker skifte även utan en vilja på plats. En annan fördel är att ingen av ägarna behöver vara gift eller släkt. Om parterna inte är gifta kan de sälja fastigheten utan domstolsbegäran om alla parter går med på bodelningen. Vidare delas ansvaret för fastigheten mellan hyresgäster. Det betyder att alla ekonomiska bördor som rör fastigheten tillhör alla, inte bara en individ.

Nackdelar

Nackdelen är att någon finansiering eller användning av fastigheten för ekonomisk vinning måste godkännas av alla parter och kan inte överföras av kommer till en extern part efter att en har passerat, eftersom den automatiskt går till den efterlevande ägaren.

En annan betydande nackdel är att a borgenär som har en juridisk bedömning att samla in en skuld från en av ägarna kan också begära att domstolen ska dela fastigheten och tvinga en försäljning för att ta ut sin dom. Med andra ord tar var och en av ägarna en risk i den andras ekonomiska val.

Hyresrätt gemensamt (TIC)

Med hyresrätt gemensamt (TIC), två eller flera personer äger äganderätten till fastigheter tillsammans, med lika eller ojämlika andelar i ägandet. Sarah kan till exempel ha en andel på 40% i en fastighet medan Bob har en andel på 60%. Samtidigt delas alla aspekter av fastigheten av de personer som nämns på titeln. Det betyder att Sarah inte bara är begränsad till att få tillgång till endast 40% av den fysiska egendomen eller bara 40% av tiden. Varje ägare har rätt att inta och använda hela fastigheten. Ränteprocenten avgör helt enkelt det finansiella ägandet av fastigheten.

Till skillnad från gemensam hyresrätt, äger gemensamma hyresgäster äganderätt individuellt för sin respektive del av fastigheten och kan avyttra eller belägga den efter behag. Denna typ av äganderätt kan ingås när som helst - även år efter att andra ägare ingått avtal. Äganderätt kan testamente till andra parter, och vid dödsfall övergår äganderätten till ägarens arvingar odelad.

Fördelar

Gemensamt hyresrätt gör att en ägare kan använda den förmögenhet som skapas av deras del av fastigheten som säkerhet för finansiella transaktioner, och en ägares borgenärer kan placera panträtt endast mot ägarens del av fastigheten. Denna typ av titel gör också köp mycket enklare.

Nackdelar

En TIC tillåter inte automatiska överlevnadsrättigheter. Alla hyresgäster delar ansvaret för eventuella skulder på fastigheten. Gemensamt och flera ansvar kan till exempel gälla fastighetsskatter. Det betyder att varje ägare är ansvarig upp till hela beloppet. Om en ägare inte kan betala sin del är de andra ägarna ansvariga. Eventuella panträtt på fastigheten måste rensas för att få totalt överföra ägande ska äga rum.

Hyresgäster per helhet (TBE)

Denna metod kan endast användas när ägarna är lagligt gifta. Hyresgäster i sin helhet (TBE) är ägande i fastigheter under antagandet att paret är en person för juridiska ändamål. Denna metod förmedlar äganderätt till dem som en person, med äganderätten överförd till den andra i sin helhet om en av dem dör.

Fördelar

Fördelen med denna metod är att inga rättsliga åtgärder behöver vidtas vid makens död. Det behövs inget testamente, och testamente eller andra rättsliga åtgärder är inte nödvändiga.

Nackdelar

Befordran av fastigheten måste göras tillsammans och fastigheten kan inte delas upp. Vid skilsmässa övergår denna typ av äganderätt automatiskt till en gemensam hyresrätt, vilket innebär att en ägare kan överföra äganderätten till sin respektive del av fastigheten till vem de vill.

Ensam ägande

Enbart ägande kan karakteriseras som ägande av en individ eller enhet som juridiskt kan inneha titeln. Det vanligaste ensamägandet ägs av ensamstående män och kvinnor, och gifta män eller kvinnor som innehar egendom förutom sin make, tillsammans med företag som har en företagsstruktur som gör att de kan investera i eller hålla intresse för fastigheter.

Fördelar

Den största fördelen med att inneha titeln som ensam ägare är hur enkelt transaktioner kan genomföras eftersom ingen annan part behöver konsulteras för att godkänna transaktionen.

Nackdelar

Den uppenbara nackdelen är möjligheten till juridiska frågor om äganderättsöverföring om ensamägaren skulle dö eller bli oförmögen. Om det inte finns någon specifik juridisk dokumentation, till exempel ett testamente, kan äganderättsöverföringen vid döden bli mycket problematisk.

Gemensam egendom

Gemensam egendom är en ägarform av makar under deras äktenskap som de tänker äga tillsammans. Under gemenskapens egendom äger (eller är skyldig) varje make, oavsett vem som tjänat eller spenderat pengarna. Varje make får alltså en lika uppdelning av fast egendom vid skilsmässa eller dödsfall. I USA har nio stater gemenskapslagar: Kalifornien, Arizona, Nevada, Louisiana, Idaho, New Mexico, Washington, Texas och Wisconsin. Utanför fastigheter kan personlig egendom som förvärvats under ens äktenskap, såsom fordon, möbler och konstverk, betraktas som samhälls egendom.

Beroende på vilken gemenskapsfastighetsstat du bor i kan fastigheter som förvärvats under ett äktenskap i gemenskapsrätt också innehas som samhällsfastighet. Texas är till exempel en gemenskapsfastighetsstat som också erkänner äktenskap med gemenskapsrätt.

Gemenskapsfastighet med överlevnadsrätt

Gemenskapsfastighet med överlevnadsrätt är ett sätt för gifta par att ha äganderätt till fastighet, även om den bara är tillgänglig i delstaterna Arizona, Kalifornien, Nevada, Texas och Wisconsin.    Det tillåter en makas intresse för samhällsfastighet tillgångar att skicka skiftefritt till efterlevande make vid dödsfall.

Andra sätt att hålla titel

Andra enheter än individer kan inneha äganderätt till fastigheter i sin helhet:

Bolagsägande

Ägande i fastigheter kan ske som ett företag, varvid den juridiska personen är ett företag som ägs av aktieägare men enligt lagen anses ha en existens åtskild från dessa aktieägare.

Partnerskapsägare

Fastigheter kan också ägas som ett partnerskap. Ett partnerskap är en sammanslutning av två eller flera personer för att driva företag i vinstsyfte som delägare. Vissa partnerskap bildas för det uttryckliga syftet att äga fastigheter. Dessa partnerskap kan också struktureras som kommanditbolag, där investerare tar begränsat ansvar genom att inte fatta chefsbeslut avseende lednings- eller transaktionsbeslut. I dessa fall är en allmän partner vanligtvis ansvarig för att fatta alla affärsbeslut för kommanditbolagens räkning.

Lita på ägande

Fastigheter kan också ägas av ett förtroende. Dessa juridiska personer äger fastigheterna och förvaltas av a förvaltare på uppdrag av förmånstagare till förtroendet. Det finns många fördelar och nackdelar med att hålla fastigheter som faller utanför tillämpningsområdet för denna artikel, men alla måste göra med fördelar kring chefsinflytande och ekonomiskt och juridiskt ansvar, utöver skatte- och förmånstagarhänsyn.

Poängen

Äganderätt till fastigheter är den metod med vilken äganderätt överförs och överförs under köp och försäljning av fastigheter. Metoderna för att äga fastigheter bestäms av statlig lag, så individer försöker bestämma den bästa metoden att förvärva och inneha fastigheter titlar bör bedriva forskning för att fastställa de unika skillnaderna för varje metod som anges av deras stat.

För dig som funderar på att äga fastighet genom en affärsenhet, till exempel ett företag, förtroende eller partnerskap, är det lämpligt att konsultera fastigheter, jurister och skattepersonal för att avgöra vilken ägarstruktur som är mest fördelaktig för just dem situation.

Vid enskilt och gemensamt ägande av enskilda bör potentiella ägare överväga hur deras titlar bör eller kan överföras, antingen genom försäljning eller vid dödsfall, innan en metod väljs över annan.