8 Must-Have-nummer för att utvärdera en fastighetsinvestering

Botten fastighet priser kan locka några nybörjare fastighetsinvesterare som vill bryta sig in på marknaden. Men innan du går med i hyresvärdarnas led, se till att du har ett starkt grepp om den finansiella informationen som kan göra skillnaden mellan en framgångsrik strävan eller att hitta dig själv i konkursdomstol.

Här är åtta fastighetsinvesteringsnummer du behöver veta hur du beräknar och använder när du utvärderar en potentiell investeringsfastighet.

1. Din inteckning betalning

För ett vanligt ägarhem, långivare brukar föredra totalt skuld till inkomst 36%, men vissa kommer att gå upp till 45% beroende på andra kvalificerande faktorer, till exempel din kreditpoäng och kontanta reserver. Detta förhållande jämför din totala månadsinkomst med din månatliga skuldbetalningsskyldighet. För bostadsbetalningen föredrar långivarna en bruttoinkomst-till-total bostadsbetalning på 28% till 33%, beroende på andra faktorer. För en investeringsfastighet, Freddie Mac riktlinjer säger att den högsta skuldkvoten är 45%. 

2. Krav på förskottsbetalning

Medan ägarfastigheter kan finansieras med en inteckning och så lite som 3,5% ner för en FHA lån, investerarinteckningar kräver vanligtvis en handpenning på 20% till 25% eller ibland så mycket som 40%. Ingen av handpenningen eller stängningskostnader för en investeringsfastighet kan komma från presentmedel. Enskilda långivare kommer att avgöra hur mycket du behöver lägga ner för att kvalificera dig för ett lån beroende på dina skuld-till-inkomstkvoter, kreditvärdighet, fastighetspriset och sannolikt hyra. 

3. Hyresintäkter för att kvalificera sig

Även om du kan anta att eftersom din hyresgästs hyresbetalningar (förhoppningsvis) kommer att täcka din inteckning, bör du inte behöva extra inkomst för att kvalificera dig för bostadslån. För att hyran ska anses vara inkomst måste du dock ha en tvåårig historia av att förvalta förvaltningsfastigheter, köpa hyresförlust försäkringsskydd under minst sex månaders bruttomånadshyra, och eventuella negativa hyresintäkter från hyresfastigheter måste betraktas som skuld i skuldkvoten.

4. Pris till inkomstkvot

Detta förhållande jämför medianhushållets pris i ett område med medianen hushållsinkomst. År 2011, efter bostadsbubblan, var det 3,3, 1988, det var 3,2, och i oktober 2020 var det cirka 4,0. Innan bostadsbubblan kraschade den på en topp på 4,66. 

5. Pris för hyra

De pris-till-hyra-förhållande är en beräkning som jämför medianhuspriser och medianhyror på en viss marknad. Dela helt enkelt medianhuspriset med den genomsnittliga årliga hyran för att generera ett förhållande. Som general tumregelkonsumenter bör överväga att köpa när förhållandet är under 15 och hyra när det är över 20. Marknader med högt pris/hyra -förhållande erbjuder vanligtvis inte lika bra investeringsmöjlighet. 

6. Bruttohyrningsavkastning

Hyresavkastningen för en enskild fastighet kan hittas genom att dividera den årliga hyran med den totala fastighetskostnaden och sedan multiplicera det antalet med 100 för att få procentandelen. Den totala fastighetskostnaden inkluderar köp pris, alla stängningskostnader och renoveringskostnader.

7. Kapitaliseringsgrad

Ett mer värdefullt antal än bruttohyresavkastningen är kapitaliseringsgrad, även känd som cap -räntan eller nettohyresavkastningen eftersom denna siffra inkluderar driftskostnader för fastigheten. Detta kan beräknas genom att börja med den årliga hyran och sedan dra av årliga utgifter dividera det numret med den totala fastighetskostnaden och multiplicera det resulterande talet med 100 för procentsats. Totala uthyrningskostnader inkluderar reparationskostnader, skatter, hyresvärd försäkring, vakanskostnader och agentavgifter.

8. Pengaflöde

Om du kan täcka inteckningshuvudmannen, räntor, skatter och försäkringar med den månatliga hyran, du är i god form som hyresvärd. Se bara till att du har kassareserver till hands för att täcka betalningen om du har en ledig plats eller behöver täcka oväntade underhållskostnader. Negativ pengaflöde, som uppstår oftast när en investerare har lånat för mycket för att köpa fastigheten, kan resultera i en standard på lånet om du inte kan sälja fastigheten med vinst.

Poängen

När du har gjort alla dessa beräkningar kan du fatta ett välgrundat beslut om huruvida en viss fastighet kommer att vara en värdefull investering eller en citron.