Fastighetsavtalsvillkor

Fastigheter kan vara ett komplicerat företag; det finns så många detaljer och rynkor du måste släta ut innan du faktiskt kan flytta in i ett nytt hem. Från att anlita en agent, till att hitta det perfekta drömhuset, för att inte tala om finansieringsprocessen och göra ett köperbjudande, äntligen kan det vara tidskrävande och lång tid att komma till kontraktstrinnet komplex.

Men när du gör ett formellt erbjudande om att köpa det hem du vill köpa, kommer du att sluta läsa och fylla i en massa papper som anger villkoren för ditt erbjudande. Bortsett från uppenbara saker som adressen och köp pris av fastigheten, här är några mer nyanserade objekt du bör se till att inkludera i din fastighet köpekontrakt. På legalese kallas dessa händelser som skrivs in i ditt fastighetsavtal.

1. Finansieringsvillkor

De flesta människor är helt enkelt inte tillräckligt ekonomiskt säkra för att göra ett erbjudande med alla kontanter på ett hem-och chansen är stor att du är en av dem. Det betyder att du måste ta ut en inteckning. Men innan du gör ditt köpbjudande, se till att du undersöker räntemiljön och var du passar in i det scenariot när det gäller din befintliga skuld- och kreditpoäng. Ditt köperbjudande bör endast vara beroende av att du får finansiering på ett visst sätt ränta.

Denna punkt är mycket viktig, och här är varför: Om du vet att du inte har råd med den månatliga betalningen på huset om räntan är högre än 6%, lägg inte 6,5% eller mer i ditt erbjudande. Om du gör det och bara kan få finansiering till 6,5%, kommer säljare får behålla din hederliga pengar sätta in om och när du måste backa ur erbjudandet.

Om du behöver få en viss typ av lån för att slutföra affären, till exempel en FHA eller VA lån, bör du också ange detta i ditt kontrakt. Om du betalar alla kontanter för fastigheten, bör du också ange detta eftersom det gör ditt erbjudande mer attraktivt för säljare. Varför? Om du inte behöver få en inteckning är det mer troligt att affären går igenom, och det är mer troligt att stängning sker i tid.

2. Säljarassistans

Om du vill att säljaren ska betala för hela eller hela ditt stängningskostnader, måste du be om det i ditt erbjudande. Stängningskostnader är vanligtvis kostnader över fastighetspriset som både köpare och säljare betalar för att genomföra en fastighetsaffär. När du lägger in en koncession för en säljarhjälp ber du säljaren att täcka några av dessa extra kostnader.

En säljarassistans är nästan som en kredit, där säljaren går med på att ta några av de extra kostnader som en köpare normalt måste bära. Även om det verkar konstigt att en säljare skulle betala en avgift för att sälja sitt hus, är det ganska vanligt. Ibland kan en köpare också vara villig att betala lite extra för hemmet om säljaren går med på att betala mer för stängningskostnaderna. Allt beror på hur motiverad varje part är och hur bra de förhandlar.

Erbjudandet bör ange slutkostnaderna du begär som ett dollarbelopp, säg 6 000 dollar i stängning, eller som en procentandel av bostadens inköpspris som 3%. Säljarassistans belopp beror på fastighetens hela köpeskilling.

3. Vem betalar specifika slutkostnader

Avtalet bör specificera om köparen eller säljaren betalar för var och en av de gemensamma avgifterna i samband med bostadsköpet, t.ex. spärra avgifter, titelsökning avgifter, ägarförsäkring, notarier, inspelningsavgifter, överföringsskatt och så vidare. Din fastighetsmäklare kan ge dig råd om vem som i allmänhet betalar var och en av dessa avgifter i ditt område - köparen eller säljaren.

4. Heminspektion

Om du inte köper en nedrivning bör du inkludera en heminspektion beredskap i ditt erbjudande. Denna klausul låter dig gå bort från affären om en heminspektion avslöjar betydande och/eller dyra att reparera brister i konstruktionens skick. Dessa hanteras olika beroende på var du bor - olika stater och städer har olika lagar som handlar om heminspektioner.

A heminspektör kommer att gå igenom fastigheten och undersöka den för strukturella problem eller skador. Om de inte kan bedöma skadan kan de rekommendera en inspektör som specialiserat sig på ett visst område att komma in till hemmet. Detta kan innefatta elektriska, skadedjur och blybaserade färginspektörer.

Kom ihåg att detta är en mycket viktig del av bostadsköpsprocessen, så det bör inte förbises eller tas lätt på. Säg att en inspektör går igenom ditt blivande hem och upptäcker att fastigheten behöver ett nytt tak till en kostnad av $ 15 000. Om du inte har pengar för att täcka utbytet, ger heminspektionsberedskapen dig möjlighet att gå bort från affären, eftersom det är en kostsam kostnad. I vissa fall kan en säljare vara villig att plocka upp reparationskostnaden eller kreditera den från inköpspriset.

De flesta beredskapsavtal kommer med heminspektionsklausuler, men om din inte gör det, kontakta din mäklare.

5. Armaturer och vitvaror

Om du vill ha kylskåp, diskmaskin, spis, ugn, tvättmaskin eller andra inventarier och apparater, lita inte på ett muntligt avtal med säljaren och anta ingenting. Kontraktet måste specificera eventuella tillägg som förhandlas fram, till exempel inventarier och apparater som ska ingå i köpet. Bli annars inte förvånad om köket är rent, ljuskronan är borta och fönstren lämnas utan täckning.

6. Slutdatum

Hur lång tid behöver du för att slutföra köpet? Vanliga tidsramar är 30, 45 och 60 dagar. Frågor som kan påverka denna tidsram inkluderar normalt säljarens behov av att hitta ett nytt hem, resterande löptid på din hyra om du hyr för närvarande, den tid som krävs för att du ska flytta om du flyttar från ett jobb, och så vidare.

Ibland kan köparen eller säljaren vilja ha en stängning så kort som två veckor eller mindre, men det är svårt att ta bort alla händelser och få all nödvändig pappersarbete och finansiering på så kort tid. Ofta är innehavarna inte köparen eller säljaren, utan istället sker flaskhalsen hos långivaren eller försäkringsgivaren, titelbolaget eller advokaterna.

7. Försäljning av befintligt hem

Om du är en befintlig husägare och behöver medel från försäljningen av den bostaden för att köpa den nya fastigheten, bör du göra ditt köperbjudande beroende av försäljningen av ditt nuvarande hem. Du bör också ge en rimlig tidsram för dig att sälja ditt gamla hem, till exempel 30 eller 60 dagar. Säljaren av fastigheten du är intresserad av kommer inte att vilja ta sin egendom från marknaden på obestämd tid medan du söker efter en köpare.

Det finns många andra saker som ingår i ett grundligt fastighetsavtal, men för det mesta ska du inte behöva oroa dig för dem. Fastighetsmäklare använder vanligtvis standardiserade blanketter som täcker alla grunder, inklusive de som beskrivs i den här artikeln.

En vanlig form i Kalifornien är California Residential Purchase Agreement och Joint Escrow Instructions -dokument som producerats av statens fastighetsmäklare förening. Om du vill bekanta dig med detaljerna i köpeavtalsformuläret kommer du sannolikt att använda innan du skriver ditt erbjuda, be din fastighetsmäklare om ett provavtal, eller sök online efter det standardformulär som är vanligt i din stat eller lokalitet. Om du letar efter en bra affär och har tid att vänta, kan ett hus med kort försäljning vara något för dig.

Poängen

Även om dessa former är vanliga och standardiserade, och en bra fastighetsmäklare inte skulle låta dig lämna något viktigt utanför ditt kontrakt är det fortfarande en bra idé att utbilda dig om de viktigaste komponenterna i ett fastighetsköp avtal.

Även om det aldrig är lätt att gå bort från ett hem - särskilt om ditt hjärta är inställd på det - kan det finnas tillfällen där du måste göra just det. Kom ihåg att om någon av händelserna i ditt kontrakt inte uppfylls kan du avbryta affären och behålla din insättning - allt utan att spendera något annat än tid. Det villkorade kontraktet, du hittar, är en av dina viktigaste tillgångar du kommer att ha i en fastighetsaffär.