Grunderna i REIT -beskattning

Real Estate Investment Trusts (REIT) är ett populärt sätt för investerare att äga inkomstbringande fastigheter utan att behöva köpa eller förvalta fastigheter. Investerare gillar REIT för sina generösa inkomstströmmar. För att kvalificera sig som REIT måste trusten dela ut minst 90% av sin skattepliktiga inkomst till aktieägarna. I sin tur betalar REIT vanligtvis inga företagsinkomstskatter eftersom deras intäkter har gått vidare som utdelning betalningar.

Även om ett stabilt betalningsflöde kan låta lockande, kommer REIT -utdelningar med unika skattekonsekvenser för investerare. Dessa betalningar kan utgöra vanlig inkomst, realisationsvinster, eller a avkastning av kapital- var och en får olika skattebehandling. I den här artikeln nedan förklarar vi hur REIT fungerar och vad investerare bör veta om de potentiella skattekonsekvenserna.

Grundläggande egenskaper hos REIT

Ett REIT är ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstproducerande fastigheter. De liknar fonder, genom att REITs samlar ihop kapital från ett stort antal investerare. Dessa pengar används sedan för att investera i fastigheter som kontorsbyggnader, lägenhetskomplex, köpcentra, industriområden, hotell och orter etc. REITs gör det möjligt att investera i fastigheter utan besvär med att äga fastigheter, t.ex. hantering av hyresavtal och underhåll av fastigheter. Varje enhet i ett REIT representerar proportionellt ägande av de underliggande fastigheterna.

REITs är populära investeringsfordon runt om i världen. Globalt finns REITs tillgängliga i så många som 37 länder och har översteg 1,7 biljoner dollar i börsvärde.I USA är REITs skyldiga att betala minst 90% av skattepliktig inkomst till andelsägare.Detta gör REITs attraktiva för investerare som söker högre avkastning än vad man kan tjäna på traditionell nivå fast inkomst marknader.

Tre typer av REIT

REIT faller i allmänhet i tre kategorier:

• Aktier REIT: Dessa fonder investerar i fastigheter och får inkomster från hyror, utdelningar och realisationsvinster från fastighetsförsäljning. Den tredubbla inkomstkällan gör denna typ av REIT populär.
• Inteckning REIT: Dessa förtroenden investerar i bolån och hypotekssäkrade värdepapper. Eftersom inteckning REITs tjänar ränta på sina investeringar, är de känsliga för ränteförändringar.
• Hybrid REIT: Dessa REIT investerar i både fastigheter och bolån.

Beskattning på förtroendetivå

Ett REIT är en enhet som skulle beskattas som ett företag om det inte hade sin särskilda REIT -status. För att uppfylla definitionen av ett REIT måste huvuddelen av dess tillgångar och inkomster komma från fastigheter. Dessutom måste den betala 90% av sin skattepliktiga inkomst till aktieägarna. Detta krav innebär att REITs vanligtvis inte betalar företagsinkomstskatt, även om eventuell bibehållen vinst skulle beskattas på företagsnivå. Ett REIT måste investera minst 75% av sina tillgångar i fastigheter och kontanter och få minst 75% av bruttoinkomsten från källor som hyror och bolåneränta.

Beskattning till andelsägare

Utdelningsutbetalningarna som REIT -investerare får kan utgöra vanlig inkomst, realisationsvinster eller avkastning på kapital. Allt detta kommer att brytas ner på 1099-DIV som REIT skickar till aktieägarna varje år. Generellt sett är huvuddelen av utdelningen intäkter som överförs från bolagets fastighetsverksamhet och behandlas därför som vanlig inkomst till investeraren. Denna del av utdelningen beskattas enligt investerarens marginalskattesats.

REIT kan informera dig om att en del av utdelningen är en realisationsvinst eller förlust.Detta inträffar när REIT säljer fastigheter som de har haft i minst ett år. Realisationsvinsten eller förlusten överförs också till investeraren, med vinster beskattade med 0%, 15%eller 20%, beroende på investerarens inkomstnivå för det år då vinsten tas emot.

Dessutom kan en del av utdelningen noteras som en icke -skattepliktig avkastning på kapital. Detta kan hända när REIT: s kontantutdelningar överstiger intäkterna, till exempel när företaget tar stora avskrivning utgifter. Det finns två saker att notera om kapitalavkastning. För det första är denna del av utdelningen inte skattepliktig under det år då den betalas till andelsägaren. Två, det beskattas senare. En kapitalavkastning sänker andelsägarens kostnadsbasis. Denna betalning beskattas antingen som en lång- eller kortsiktig realisationsvinst eller förlust när investeraren säljer sina andelar. Om tillräckligt med kapital återlämnas till investeraren och kostnadsunderlaget faller till noll beskattas ytterligare utdelningar som inte är utdelade som en realisationsvinst.

Den del av REIT -utdelningen som är hänförlig till inkomst kan få ytterligare förmånlig skattebehandling enligt Tax Cuts and Jobs Act (TCJA). Lagen ger ett nytt avdrag på 20% för löpande företagsinkomster, som inkluderar kvalificerade REIT-utdelningar. Avdraget löper ut i slutet av 2025.

Icke-USA. invånarna bör notera att deras REIT -inkomst kan bli föremål för 30% källskatt. En reducerad skattesats och undantag kan gälla om det finns ett skatteavtal mellan USA och REIT -innehavarens bosättningsland.

Exempel på andelsägarskattberäkning

En investerare köper ett REIT som för närvarande handlas till 20 dollar per enhet. REIT genererar $ 2 per enhet från verksamheten och distribuerar 90% (eller $ 1,80) till andelsägare. Av detta kommer $ 1,20 av utdelningen från vinst. De återstående $ 0,60 kommer från avskrivningar och andra kostnader och anses vara en icke -skattepliktig avkastning på kapital.

Investeraren skulle betala vanliga inkomstskatter på 1,20 dollar under det år då den mottogs. Samtidigt reduceras investerarens kostnadsbas med 0,60 dollar till 19,40 dollar per aktie. Som tidigare nämnts kommer denna minskning av grunden att beskattas som antingen lång- eller kortsiktig vinst eller förlust när enheterna säljs.

Poängen

REIT ger unika skattefördelar som kan leda till en stadig inkomstström för investerare och högre avkastning än vad de kan tjäna på räntemarknader. Investerare bör dock veta om dessa betalningar sker i form av inkomst, kapitalvinster eller avkastning på kapital, eftersom alla behandlas olika vid skattetid. Dessutom kan kvalificerade REIT -utdelningar åtnjuta ytterligare skattelättnader enligt TCJA.Eftersom varje persons skattesituation är annorlunda bör investerare rådgöra med sin egen finansiella rådgivare för att förstå hur REIT -utdelningar kommer att påverka deras skatteförpliktelser.