Riskerna med värdepapper med säkerhet i inteckning

A inteckningssäker säkerhet (MBS) är en typ av tillgångar med säkerhet som säkras genom inteckning eller samling av bolån. En MBS kan handlas via en mäklare. Den utfärdas av antingen a statligt sponsrat företag (GSE), en auktoriserad federal myndighet eller privat finansiellt företag.

Funktioner i MBS

Även om de är attraktiva av ett antal skäl, har MBS några unika funktioner som ger ytterligare risk jämfört med vaniljbindningar.

• MBS är säkerställs vid en pool av bostadslån.
• Månatliga betalningar "går igenom" den ursprungliga banken till en tredje parts investerare.
• Förutom månatliga räntebetalningar, bolån amortera under deras liv, vilket betyder en viss mängd rektor betalas ut med varje månadsbetalning, till skillnad från en obligation, som i allmänhet betalar hela kapitalet vid förfallodagen.
• Förutom schemalagda amorteringar får investerare, på en pro rata grund, oplanerade förskottsbetalningar på grund av refinansiering, utmätning och husförsäljning. Även om en typisk inteckning kan ha en löptid på 30 år, betalas bostadslån ofta mycket tidigare. På grund av dessa oplanerade förskottsbetalningar är det problematiskt att förutsäga MBS -mognad.
  instagram viewer

Med fokus på förskottsbetalningsaspekten för MBS kommer denna artikel att introducera begreppet vägda genomsnittliga livslängden (WAL), och förklara dess användning vid skydd mot risk för förskottsbetalning.

Vad är viktat genomsnittligt liv?

En statistik som vanligtvis används som mått på effektiv mognad av en MBS är WAL, ibland kallad bara "genomsnittligt liv." För att beräkna WAL, multiplicera datumet (uttryckt som en bråkdel år eller månader) av varje betalning med procentandelen av den totala kapitalbeloppet som betalats ut vid det datumet, lägg sedan till dessa resultat. Således registrerar WAL effekterna av huvudmannen utbetalningar under säkerhetstiden.

WAL kan visualiseras som ett stödpunkt på en tidslinje som går från ursprung till final förfallodatum. Stödpunkten "balanserar" huvudbetalningarna, precis som barn i olika vikter balanserar en vipp genom att ha olika positioner i baren. Figur 1 nedan visar WAL för ett 30-år inteckningspool.

Avkastning och intern avkastning

MBS är marknadsförbara och kan handlas med premier, rabatter eller nominellt värdeberoende på förändringar i nuvarande marknadsräntor. En löpande kuponggenomtransaktion handlar till nominellt värde, medan högkuponggenomgångar handlar till premier och lågkupongvärdepapper handlas med rabatter. Den angivna avkastningen är intern avkastning, vilket likställer nuvärdet av alla framtida kassaflöden med det aktuella priset på värdepappret. Därför är det noterade avkastningen på en MBS alltid villkorat av ett antagande om förskottsbetalning.

De förskottsbetalning antagande är avgörande för inteckning av värdepapper. Investerare vet i förväg att förskottsbetalning kan och kommer att ske, men vet inte när och hur mycket. Dessa variabler måste projiceras och antas. Det finns inte heller ett enda, konservativt antagande som kan gälla alla genomgångar på grund av asymmetrisk effekt - det finns ett incitament att förbetala snabbare på premium -MBS, medan det omvända gäller rabatt MBS.

Vad är det realiserade avkastningen?

De realiserat avkastning på en genomgående säkerhet är avkastningen som köparen faktiskt får medan han innehar säkerheten, baserat på den faktiska förskottsbetalningar av kapital, snarare än på de antagna förskottsbetalningar som användes för att beräkna det noterade avkastning. Förskottsbetalningar som är snabbare eller långsammare än förväntat påverkar premie- och rabattgenomföringar asymmetriskt.

Antag att pass-through-säkerheten handlas till en premie. Förskottsbetalningar till nominellt värde resulterar i kassaflöden som endast kan återinvesteras till den lägre, löpande räntan. Följaktligen förnekar snabbare än antagna förskottsbetalningar investeraren de höga kassaflöden som motiverade premiepriset i första hand. Å andra sidan ger långsammare förskottsbetalningar investeraren mer tid att tjäna det högre kupong Betygsätta. Som ett resultat höjer långsammare förskottsbetalningar det realiserade avkastningen över det noterade avkastningen, medan snabbare förskottsbetalningar sänker det realiserade avkastningen.

En rabattpass-through drar nytta av snabbare än förväntade förskottsbetalningar eftersom dessa kassaflöden kan återinvesteras till nominellt värde i kortfristiga värdepapper. I själva verket kan investeraren helt enkelt ersätta den låga kupongen mot en högre, eftersom förskottsbetalningen är i nivå. Därför kommer det realiserade avkastningen att överstiga det noterade avkastningen. Tvärtom sker det omvända när förskottsbetalningarna är långsammare än förväntat. Investeraren sitter fast med de lägre kupongerna under en längre tid, vilket minskar realiserad avkastning.

Vad är antagandet om förskottsbetalning?

Under åren har ett antal konventionella specifikationer av antagna förskottsbetalningar har utvecklats. Var och en har sina fördelar och nackdelar.

Standard inteckning avkastning

Den första och enklaste specifikationen är att anta "standardavkastning på bolån" eller "förbetalt i 12." I denna specifikation, det antas att det inte finns några förskottsbetalningar alls förrän det tolfte året, då alla inteckningar i poolen förskottsbetalas i helhet.

Denna specifikation har fördelen av beräknings enkelhet och överensstämmer med verkligheten att den effektiva löptiden för de flesta inteckningspooler är mycket kortare än det slutliga förfallodatumet. Utöver det kan inte mycket sägas om detta antagande. Det försummar helt de förskottsbetalningar som inträffar under de första åren av en inteckningspool. Därför understryker ett avkastning beräknat och noterat på grundval av detta "standard" antagande om förskottsbetalning allvarligt potentiell avkastning på en genomgående säkerhetshandel med stor rabatt och överskattar den potentiella avkastningen på en premie passera genom.

FHA Experience Method

I andra änden av spektrumet finns en förskottsbetalningsspecifikation baserad på faktiska erfarenheter av Federal Housing Administration (FHA). FHA sammanställer historiska data om den faktiska förekomsten av förskottsbetalning på bolånen som den försäkrar. Denna data täcker ett brett spektrum av ursprung datum och kupongpriser.

FHA -upplevelsemetoden var helt klart en förbättring jämfört med standardavkastningen, eftersom den införde realistiska och historiskt validerade antaganden, men den är inte utan sina egna problem. Eftersom FHA publicerar en ny serie nästan varje år, kommer sekundära bolånemarknaden mötte den förvirrande omständigheten att ha värdepapper baserade på serier från olika år.

Konstant förskottsbetalning

En annan specifikation som har använts är den konstanta förskottsbetalningstakten (CPR), även känd som "villkorad förskottsbetalning. "Denna specifikation förutsätter att procentandelen av det huvudsakliga saldot som är förbetalt under ett visst år är konstant.

HLR -metoden är lättare att arbeta med analytiskt än FHA -erfarenhet, eftersom den tillämpliga förskottsbetalningshastigheten för varje år är ett konsekvent tal, inte ett av 30 olika nummer. Följaktligen är det lättare att jämföra noterade avkastningar för en viss innehavstid över olika förutbetalningsantaganden. En subtil fördel med HLR -metoden är att den avslöjar förutbetalningsantagandets subjektiva karaktär. FHA -erfarenhetsmetoden innebär en grad av precision som kan vara helt obefogad.

En variant av HLR kallas "enmånadlig dödlighet" (SMM). SMM är helt enkelt den månatliga analogen till den årliga HLR. Den förutsätter att procentandelen av det huvudsakliga saldot som är förbetalt under en viss månad är konstant.

PSA Standard förskottsmodell

Det vanligaste antagandet om förskottsbetalning är standardupplevelsen för förskottsbetalning som erbjuds av Public Securities Association (PSA), en branschhandelsgrupp. PSA: s mål var att få standardisering till marknaden. De första 30 månaderna av standardupplevelse med förskottsbetalning kräver en stadigt stigande HLR, som börjar med noll och stiger 0,2% varje månad; därefter används en nivå sex procent HLR. Ibland är dock avkastningen baserad på ett snabbare eller långsammare förutbetalningsantagande än denna standard. Denna förändring i antagandet om förskottsbetalning indikeras genom att ange en procentsats över eller under 100%.

• En MBS som noteras till 200% PSA förutsätter en månatlig ökning med 0,4% HLR under de första 30 månaderna, sedan en nivå HLR på 12%.
• En MBS som noteras till 50% PSA förutsätter en ökning av HLR med 0,1% varje månad tills HLR -nivån på tre procent uppnås.

Poängen

Som diskuterats innebär användning av vägd genomsnittlig livslängd ett antal antaganden och är långt ifrån exakt. Det hjälper dock investerare att göra mer realistiska förutsägelser om avkastningen och löptiden för en MBS som hjälper till att minska risken för förutbetalning.